Comprar imóvel para alugar ou investir em fundos imobiliários? Baixe planilha que ajuda a calcular qual é a melhor opção

Comprar um imóvel para investimento ou aplicar o dinheiro em fundos imobiliários? Para ajudar a responder esta pergunta recorrente entre os investidores, o InfoMoney criou uma planilha que compara o retorno financeiro das duas modalidades.

A locação de imóveis faz parte da cultura do brasileiro, especialmente daqueles que buscam a geração de renda passiva – a receita que não depende de qualquer trabalho ou esforço.

Por outro lado, os fundos imobiliários surgem como alternativa para quem quer investir no mercado imobiliário, mas não necessariamente possui recursos suficientes para a compra de um imóvel.

Diante das opções, qual seria a mais rentável? A planilha desenvolvida pelo InfoMoney compara o rendimento que o investidor pode obter com ambas as alternativas e dimensiona aspectos que podem reduzir a rentabilidade.

Para medir o retorno financeiro das locações dos imóveis – comerciais –, a planilha utiliza o rental yield, componente do Índice FipeZap, que monitora anúncios de locação de espaços de até 200 metros quadrados em dez cidades brasileiras.

O indicador – que toma como base a relação entre o preço médio de locação e o preço médio de venda – pode ser útil para avaliar a atratividade de salas e conjuntos comerciais em relação a alternativas de investimento disponíveis.

“[Com o indicador] é possível obter uma medida da rentabilidade para quem opta por investir em imóveis com a finalidade de obter renda com o aluguel”, explicam os responsáveis pelo Índice FipeZap.

E o que são e como funcionam os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.

Normalmente, os rendimentos (dividendos) dos FIIs são depositados mensalmente na conta dos cotistas e os recursos são isentos de Imposto de Renda, uma das principais vantagens do produto.

Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias. Há fundos até de cemitérios.

No mercado, o investidor também tem a opção dos FIIs de “papel”, que investem em títulos de renda fixa ligados ao segmento imobiliário. Os papéis são indexados a índices de preço e à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário).

Considerado uma alternativa mais acessível e simplificada de obter renda no mercado imobiliário, o investimento em FIIs não embute, por exemplo, taxas e despesas que acabam reduzindo o retorno do investidor que comprou um imóvel para locação.

Descontos podem fazer diferença no longo prazo

Do ponto de vista de retorno financeiro, Daniel Alberini, sócio-fundador da CTM Investimentos, vê nos fundos imobiliários uma opção mais vantajosa na comparação com a locação de um imóvel.

O primeiro ponto citado por Alberini é a tributação. Enquanto os dividendos dos FIIs são isentos de imposto de renda, o aluguel recebido pelo proprietário do imóvel pode ser tributado em até 27,5%, de acordo com o volume recebido.

“Já com os FIIs você pode ficar por anos recebendo aluguel de um investimento isento de Imposto de Renda”, sugere o economista.

Embora a locação de imóveis também ofereça uma faixa de isenção – para valores até R$ 1.903,98 – o benefício perde o efeito caso a soma do aluguel com o salário do proprietário ultrapasse o teto da faixa de isenção.

Alberini lembra ainda que o investimento direto em imóveis embute o pagamento de despesas, como taxas mensais para a imobiliária e, em alguns casos, o próprio IPTU. São custos que acabam sendo diluídos no caso do investimento em fundos imobiliários.

Na planilha desenvolvida pelo InfoMoney, é possível dimensionar o impacto destas despesas no retorno do investidor que optou pela locação do imóvel e compará-lo com o ganho obtido no investimento em fundos imobiliários.

Para isso, a ferramenta permite que você simule sua própria carteira de FIIs e veja qual foi a taxa de retorno com dividendos (dividend yield) do portfólio teórico nos últimos 12 meses.

Os gastos com manutenção, reforça Alberini, também geram despesas para o locador de um imóvel, que nem sempre põe no papel o peso desses custos no retorno total do investimento.

Os fundos imobiliários também têm despesas para a manutenção dos imóveis, mas os gestores – profissionais que administram o portfólio do FII – costumam manter reservas para este tipo de serviço – não necessitando nenhum aporte extra dos investidores.

“Isso também tem, obviamente, uma vantagem expressiva e significativa para o [retorno do] investidor”, afirma. “Então o investidor nem precisa olhar para a cara do inquilino ou imaginar quem está ali [no imóvel do FII], seu salário ou qualquer outra coisa”, brinca Alberini.

Por outro lado, o economista lembra que os FIIs são investimento de renda variável e, por isso, o dividendo distribuído aos investidores pode oscilar ao longo do tempo, de acordo com a receita mensal obtida pelos fundos. O valor investido no produto também pode oscilar, conforme as negociações realizadas na Bolsa de Valores, alerta.