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Entre os critérios para se decidir por um investimento, seja na Renda Fixa, Renda Variável ou mesmo comprando um imóvel, a possibilidade de sair daquele ativo em um curto espaço de tempo é um dos mais importantes. A liquidez do ativo, na linguagem do mercado financeiro, deve ser avaliada de acordo com o horizonte de tempo em que o investidor deseja permanecer naquele investimento. A falta de liquidez dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) com cotas negociadas na B3 sempre pesou contra o produto.
Esta realidade começou a mudar com a maior atuação dos chamados formadores de mercado – cuja função é buscar conceder volume às negociações de cotas na bolsa.
Os últimos cinco anos foram de forte crescimento do mercado de FIIs. Dados da B3 mostram que, entre 2018 e março deste ano, o número de fundos com cotas no pregão passou de 190 para 483. Na mesma base de comparação, o número de investidores em FIIs avançou de 208 mil para 2,14 milhões.
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Já o volume médio diário negociado (ADTV), importante sinal de liquidez, melhorou, mas com variações menos expressivas. Em 2020, o ADTV foi de R$ 217 milhões na B3. No ano seguinte, subiu para R$ 269 milhões, e em 2022 ficou em R$ 237 milhões. Este ano, até abril, o volume médio diário de negociações de cotas de FIIs estava em R$ 202 milhões.
Com uma liquidez mais restrita, distorções de mercado podem afetar fundos sólidos negociados na B3, que perdem liquidez de maneira abrupta. Alguns fundos podem entrar em um ciclo negativo no pregão, o que reduz de maneira severa o número de negócios ao longo do tempo.
Uma das estratégias exitosas com o intuito de melhorar a liquidez dos fundos foi a criação, pela XP, em 2020, de uma mesa para atuar como formadora de mercado de FIIs (market maker).
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Hoje, a XP presta serviços para 46 fundos imobiliários buscando aumentar a liquidez dos produtos. O desempenho de dois FIIs que recentemente entraram na composição do IFIX reforça o papel importante desempenhado pela mesa na busca de trazer liquidez a essa classe de produtos.
Após a contratação da XP, os fundos de investimento imobiliário, a depender da estratégia e diversificação do público-alvo, tiveram aumentos expressivos do volume negociado (entre 17% e 83%, a depender da estratégia) e de aproximadamente 96% a 592% no número de negócios em maio.
Ainda, a atuação da XP como formador de mercado possibilitou uma redução do spread bid-ask – diferença entre preço de compra e venda – de 0,72% para 0,48% e 0,57% para 0,27%, em diferentes casos.
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Com o objetivo de reduzir o spread entre preço de compra e venda, a XP utiliza tecnologia avançada de robôs de trading, o que pode estimular um aumento do número de negócios e do volume negociado dos fundos de investimento imobiliários.
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