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Quatro fundos imobiliários de “papel”, de lajes corporativas e híbridos estão entre os mais baratos da B3 atualmente, segundo um relatório elaborado pela Órama Investimentos. As carteiras em questão são as do XP Properties (XPPR11), do Tordesilhas (TORD11), do Hectare (HCTR11) e do CRI Integral Brei (IBCR11).
O levantamento mensal, intitulado “Quem tá barato”, cruza dois indicadores para apontar os FIIs mais descontados do mercado. Um é a taxa de retorno com dividendos (dividend yield) e o outro é o P/VPA (preço sobre o valor patrimonial) do fundo. O P/VPA compara as cotações praticadas na Bolsa com o valor patrimonial do FII, considerado o seu preço “justo”.
As notas do ranking da Órama procuram ajudar o investidor a selecionar melhor os fundos imobiliários em meio ao grande número de carteiras disponíveis para negociação. Atualmente, existem 441 FIIs listados na B3. Quanto mais alta a nota, melhor é a relação entre os dividendos pagos pela carteira e o preço da cota negociada na Bolsa, segundo a corretora.
Dos 30 fundos pinçados pela Órama, o fundo de lajes corporativas XPPR11 é o que apresenta a maior nota – ou seja, é o que está mais barato relativamente aos dividendos que proporciona aos cotistas. Neste ano, o FII registra desvalorização das cotas.
A movimentação de locatários e o nível de absorção dos estoques de áreas vagas seguem aquém das expectativas do mercado no geral, informa o relatório gerencial de outubro do XPPR11, publicado na semana passada. É, segundo o documento, um legado da pandemia de coronavírus, com a otimização de custos pelas empresas, adoção do home office e de sistemas híbridos de trabalho, revisão do planejamento estratégico das companhias, processos decisórios mais lentos diante do contexto de incerteza, entre outros.
O fundo destacou ainda a pressão do contexto macroeconômico desfavorável, com pressão inflacionária global, incertezas sobre os rumos da economia doméstica e encarecimento das linhas de crédito. Fora isso, “o fundo sofreu impactos da exacerbação da concorrência decorrente do excesso de oferta de espaços e pressão baixista de preços, principalmente nas regiões de Alphaville e de São Paulo”. A vacância do FII está em 48% atualmente.
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Dada a situação, o XPPR11 está em tratativas comerciais com um investidor para fazer a venda de participações em quatro imóveis em São Paulo, com o intuito de reduzir sua alavancagem. Os imóveis em negociação são lajes no Edifício Faria Lima Plaza, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, na capital paulista; no Edifício Módulo Rebouças, da Rua Capote Valente; no Edifício Box 298, localizado na Rua Wisard; e também no Edifício iTower, integrante do condomínio Iguatemi Alphaville, situado no município de Barueri.
Confira os cinco fundos de lajes corporativas destacados no relatório da Órama:
Lajes corporativas
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| Fundo | Ticker | Taxa de retorno com dividendos (dividend yield em 12 meses) | P/VPA | Nota |
| XP PROPERTIES | XPPR11 | 13,56% | 0,5 | 2,74 |
| REC RENDA IMOBILIÁRIA | RECT11 | 11,09% | 0,6 | 1,85 |
| AUTONOMY EDIFÍCIOS CORPORATIVOS | AIEC11 | 12,28% | 0,74 | 1,66 |
| BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE | BRCR11 | 9,29% | 0,63 | 1,48 |
| RBR PROPERTIES | RBRP11 | 9,35% | 0,68 | 1,38 |
Também estão entre os fundos com maiores notas no ranking da corretora dois de “papel”, que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação e à taxa do CDI (certificados de depósito interbancário). Quando o indexador do título sobe, a receita desse tipo de fundo cresce e os dividendos pagos aos investidores podem ser elevado – mas o contrário também é verdadeiro.
A dinâmica do FII de “papel” (ou de recebíveis, como são chamados) determina que quando o indexador do título cai – como ocorreu com o IPCA entre julho e setembro, quando o índice oficial de preços do País apresentou deflação – a receita do fundo encolhe e acaba refletindo nos dividendos pagos aos investidores. Por isso, muitos fundos do tipo desvalorizaram – ou ficaram mais baratos.
Confira os fundos de recebíveis e de outras categorias destacados no relatório:
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Recebíveis
| Fundo | Ticker | Taxa de retorno com dividendos (dividend yield em 12 meses) | P/VPA | Nota |
| HECTARE CE | HCTR11 | 17,16% | 0,84 | 2,04 |
| CRI INTEGRAL BREI | IBCR11 | 18,36% | 0,91 | 2,01 |
| URCA PRIME RENDA | URPR11 | 19,22% | 1,01 | 1,9 |
| DEVANT RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS | DEVA11 | 16,36% | 0,88 | 1,86 |
| CARTESIA RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS | CACR11 | 17,80% | 0,98 | 1,81 |
Logística
| Fundo | Ticker | Taxa de retorno com dividendos (dividend yield em 12 meses) | P/VPA | Nota |
| BLUEMACAW LOGÍSTICA | BLMG11 | 12,03% | 0,9 | 1,34 |
| PÁTRIA LOGÍSTICA | PATL11 | 9,09% | 0,79 | 1,15 |
| RBR LOGÍSTICA | RBRL11 | 9,21% | 0,81 | 1,13 |
| VOTORANTIM LOGÍSTICA | VTLT11 | 10,35% | 0,92 | 1,12 |
| GUARDIAN LOGÍSTICA | GALG11 | 10,53% | 0,94 | 1,12 |
Shopping center
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| Fundo | Ticker | Taxa de retorno com dividendos (dividend yield em 12 meses) | P/VPA | Nota |
| HSI MALLS | HSML11 | 8,47% | 0,9 | 0,94 |
| VINCI SHOPPING CENTERS | VISC11 | 7,76% | 0,95 | 0,82 |
| HEDGE BRASIL SHOPPING | HGBS11 | 7,45% | 0,92 | 0,81 |
| XP MALLS | XPML11 | 7,93% | 1,01 | 0,79 |
| MALLS BRASIL PLURAL | MALL11 | 7,99% | 1,02 | 0,78 |
Híbrido
| Fundo | Ticker | Taxa de retorno com dividendos (dividend yield em 12 meses) | P/VPA | Nota |
| TORDESILHAS EI | TORD11 | 12,09% | 0,57 | 2,13 |
| RIZA ARCTIUM REAL ESTATE | ARCT11 | 17,77% | 0,97 | 1,82 |
| SANTANDER RENDA DE ALUGUÉIS | SARE11 | 10,65% | 0,74 | 1,44 |
| RIO BRAVO RENDA VAREJO | RBVA11 | 12,58% | 0,92 | 1,36 |
| TG ATIVO REAL | TGAR11 | 13,47% | 1,07 | 1,26 |
Fundo de Fundos (FoFs)
| Fundo | Ticker | Taxa de retorno com dividendos (dividend yield em 12 meses) | P/VPA | Nota |
| MORE REAL ESTATE FOF | MORE11 | 11,69% | 0,81 | 1,44 |
| BLUEMACAW RENDA+ FOF | BLMR11 | 12,41% | 0,88 | 1,41 |
| BRASIL PLURAL ABSOLUTO | BPFF11 | 11,66% | 0,88 | 1,33 |
| RIO BRAVO FUNDO DE FUNDOS | RBFF11 | 10,78% | 0,81 | 1,33 |
| MOGNO FOF | MGFF11 | 10,69% | 0,8 | 1,33 |
Fonte: Órama Investimentos. Obs: Quanto mais próximo de 1 estiver o P/VPA, mais perto do valor justo estará a cota do FII. Acima deste patamar, o papel é negociado com ágio e, abaixo, com desconto.
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A Órama pondera que utiliza dados passados para composição do ranking, o que não representa garantia para ganhos futuros. O relatório mensal da corretora leva em consideração apenas os fundos com liquidez média diária acima de R$ 300 mil.
O estudo lembra ainda que a escolha de um fundo imobiliário também precisa levar em consideração a qualidade dos ativos, a experiência do time de gestão e a perspectiva da carteira diante do cenário macroeconômico.