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A XP alterou a recomendação para o fundo de tijolos Pátria Prime Offices (HGPO11) de neutro para compra, com preço alvo de R$ 342, por cota — o equivalente a um potencial de 10,3% de alta. A revisão de recomendação se baseia na qualidade e localização privilegiada dos ativos, além da revisão dos contratos de aluguel que deverá aumentar as receitas do fundo.
“Apesar do cenário incerto para os fundos de tijolos, enxergamos potencial de ganho de capital para o HGPO11, dado que o fundo acabou de realizar a reavaliação do valor contábil dos seus imóveis, resultando em uma variação positiva de 11,49% do seu valor patrimonial”, diz o relatório da XP, assinado pela gerente de fundos listados Maria Fernanda Violatti.
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O FII de lajes corporativas tem dois empreendimentos em seu portfólio, que totalizam uma área bruta locável (ABL) de 12,7 mil metros quadrados, o Edifício Metropolitan e o Edifício Platinum. Ambos não atendem às exigências para classificação triple A, mas Violatti pondera que outras características os tornam bastante competitivos.
Segundo o relatório, são construções de alto padrão, localizadas na região da Faria Lima, área premium da cidade de São Paulo, com inquilinos concentrados no setor financeiro e holdings familiares. A taxa de vacância está em 3,4% e 73% da receita de aluguel do FII tem vencimento posterior a 2025.
“Os valores de locação praticados na Faria Lima para imóveis do mesmo padrão são em média R$ 300/m². Observamos que o fundo realizou algumas renovações de contrato com inquilinos no patamar entre R$ 300/m² e R$ 350/m², o que, na nossa visão, embasa a possibilidade de incremento na receita no futuro” diz o relatório.
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Em junho de 2024, o aluguel médio do fundo estava em R$ 285/m². 38% dos contratos estão previstos para serem revisados em 2024.
Às 11h25 (horário de Brasília), as cotas do HGPO11 negociavam praticamente estáveis na B3, com ligeira alta de 0,07%, a R$ 310,20. Desde o início do ano, o fundo acumula uma valorização de 10,02%.
Proposta de aquisição
Em maio, o Pátria Prime Offices recebeu uma proposta de aquisição de 100% dos ativos da RBR Asset. O valor oferecido foi de R$ 618 milhões, equivalente a R$ 48,5 mil por metro quadrado e um cap rate de 5,7% quando comparado com a receita de locação dos últimos 12 meses.
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O valor representava um prêmio de 15% em relação ao valor patrimonial divulgado no relatório de abril. No entanto, a reavaliação patrimonial dos imóveis teve uma variação positiva de 11,49%, o que reduziu o prêmio da proposta a 2,4%.
“Na nossa visão, caso aprovada em assembleia, a proposta pode gerar valor para os cotistas, com ganho de capital significativo”, escreve Violatti. “Vale ressaltar que o fundo RBRF11 possui participação relevante nas cotas do HGPO11 e considera a venda dos ativos como um possível gatilho de crescimento para o valor de suas cotas.”
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