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O Índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa (Ifix) opera em forte queda na sessão desta sexta-feira (17). Às 13h04, o indicador registrava perdas de 1,41% – percentual acentuado para esta classe de ativo.
O desempenho ocorre um dia após o presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) vetar a isenção para fundos de investimento, patrimoniais e que realizam operações com bens imóveis na nova regulamentação da reforma tributária.
A exclusão vale também para FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) e o Fiagro (Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas do Agronegócio). Ou seja, as carteiras foram excluídas das exceções à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), novos tributos que entrarão em vigor com a reforma.
“É muito importante o entendimento de que não estamos falando de fim da isenção dos dividendos dos FIIs”, alerta Marcos Baroni, head de pesquisa de fundos imobiliários da Suno Research, em live na internet. “Em nenhum momento nos últimos seis ou sete meses houve a discussão sobre o fim da isenção”, contextualiza o especialista – que não descarta impacta, no longo prazo, para a receita dos fundos.
Com o veto presidencial, o Imposto sobre Valor Agregado (IVA) – composto pelo CBS e IBS – passará a incidir sobre o aluguel, ponto que alcança os fundos imobiliários – que, em boa parte, tem na locação de imóveis o resultado das suas operações.
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“Tecnicamente falando o primeiro pensamento que nos vem à cabeça é incorporar o IVA no valor da locação”, reflete Rodrigo Medeiros, da Desmistificando Research, sobre uma possível maneira de a mudança não impactar nas receitas dos FIIs. “Mas, na prática, não imagino que seja tão fácil o inquilino aceitar esta espécie de ‘aluguel total’, ponderou em mensagem nas redes socias.
Para o analista, de uma forma geral, haverá uma negociação entre locatário e inquilino e cada parte arcará com uma fatia da nova tributação. E isso, acrescenta, dependerá das características e demanda de cada região.
Apesar da mudança, Medeiros discorda da possibilidade de perda de atratividade dos fundos imobiliários. “A pessoa física que alugar um imóvel também terá de pagar o IVA da mesma foram”, observa.
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Mas qual o tamanho do impacto na receita – e dividendos – dos FIIs
Considerando a manutenção do veto presidencial, Baroni lembra que praticamente nada muda em 2025 em termos do rendimento já distribuídos pelos fundos imobiliários.
“Você pode até vender a sua cota (do FII) hoje, mas em 2025 não vai mudar absolutamente nada”, diz o especialista da Suno. “Em 2026 começará uma alíquota de teste, algo quase irrisório, e o impacto permanecerá pequeno em 2027 e 2028”, analisa. Para ele o impacto mais relevante para a receita dos fundos imobiliários ocorreria a partir de 2029.
Danilo Bastos, da Ticker Research, vai na mesma linha e estima que o impacto poderá alcançar um nível máximo só depois de 2032.
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“No pior cenário e com as informações que temos até o momento, estimamos um impacto máximo de 10% na receita dos fundos em 2032 ou 2033”, calcula. “[E ainda] vai depender do quanto os fundos conseguirão repassar da nova tributação para os inquilinos ou mesmo nos spreads do certificados de recebíveis imobiliários (CRI) – no caso dos FIIs de “papel”, detalha.
O secretário extraordinário da reforma tributária, Bernard Appy, explicou que a retirada da isenção se baseou em questões jurídicas. Durante uma coletiva de imprensa, ele destacou que “não havia amparo constitucional para que esses fundos fossem considerados beneficiários do IBS e da CBS”.
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