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Enquanto muitos investidores estão temerosos com o impacto do atual cenário de deflação nos FIIs de recebíveis, Tiago Reis, fundador da Suno Research, segue na direção oposta e afirma que já vê boas oportunidades entre os fundos imobiliários deste tipo. “Meu interesse nestas carteiras aumentou”, diz o analista, um dos principais influenciadores do País na área de investimentos.
Reis foi o convidado da edição desta terça-feira (18) do Liga de FIIs, programa produzido pelo InfoMoney e que tem apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney.
Além de falar da sua relação com os fundos imobiliários – iniciada em 2014 – Reis analisou o atual momento do mercado, especialmente do ponto de vista dos FIIs de recebíveis, ou de “papel”, como também são conhecidos. As carteiras investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação ou à taxa do CDI (certificados de depósito interbancário).
Nos últimos anos, os FIIs de “papel” se beneficiaram da elevação dos juros e da inflação no País, turbinando os rendimentos distribuídos aos cotistas. Em 2021, as carteiras encabeçaram a lista de maiores pagadores de dividendos, com ganhos de até 18% ao ano.
A deflação registrada no último trimestre, porém, mudou o jogo e os dividendos repassados pelos fundos de “papel” foram reduzidos. Em alguns casos, o corte chegou a 88%. Motivo de preocupação? Não para Reis.
“O meu interesse em fundos de papel aumentou e tenho visto oportunidades nesta classe de ativos”, revela. “Vejo algumas discrepâncias entre o preço [negociado na Bolsa] e o valor [justo] das cotas”, detalha.
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FIIs de “papel” acabaram com a deflação?
De acordo com o Índice Teva de Fundos Imobiliários de Papel, essa classe de FII acumula três meses seguidos de queda: 0,1% em julho, 0,3% em agosto e novamente 0,3% em setembro. No acumulado do ano, o desempenho ainda é positivo (3,4%), mas bem abaixo da elevação de 10% registrada em 2021.
“Alguns investidores têm vendido bons fundos de papel por causa da redução momentânea dos dividendos”, observa Reis. “Muitos investidores não têm entendido bem a dinâmica de inflação e como isso impacta os dividendos dos FIIs”, avalia.
Para o fundador da Suno, o movimento estimula a desvalorização das cotas e reflete um erro comum entre os investidores: perpetuar o rendimento do último mês. Ou seja, imaginar que um dividendo alto nunca cairá ou um provento baixo nunca subirá, explica.
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Ele compara a atual situação dos FIIs de “papel” com a dos fundos de “tijolo” – que investe diretamente em imóveis – até a metade do ano. As carteiras, especialmente aquelas focadas em escritório, shopping e galpões logísticos, estavam negociando bem abaixo do valor patrimonial e emplacaram forte elevação nos últimos três meses.
“Acho difícil que o cenário de deflação se mantenha por mais tempo. Não tem mais imposto para cortar e, por isso, não haverá deflação para sempre”, analisa. “E quando a inflação voltar, o dividendo de muitos fundos de “papel” subirá novamente”, projeta o analista, prevendo também a recuperação das cotações desses fundos.
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Como funcionam os FIIs de “papel”
Entre os títulos de renda fixa que podem compor o portfólio de um fundo de recebíveis está o CRI (certificado de recebíveis imobiliários), instrumento usado por empresas do setor para captar recursos no mercado.
Na prática, as companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber (como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo) em um título (o CRI) que é vendido aos investidores – entre eles, os fundos imobiliários. Em geral, o CRI oferece um rendimento prefixado mais a correção monetária, seguindo algum indicador, que normalmente é a taxa do CDI ou o IPCA.
Quando o indexador do título sobe, a receita do fundo cresce e o dividendo distribuído aos cotistas pode ser elevado. A dinâmica explica os rendimentos turbinados dos FIIs de recebíveis nos últimos anos, em que houve forte elevação de juros e da inflação. Quando o indexador cai, porém, a receita do fundo encolhe – e a redução pode influenciar nos dividendos pagos aos investidores.
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Em setembro, o IPCA fechou com uma taxa negativa de 0,29%, segundo dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Foi o terceiro mês consecutivo de deflação. Em agosto, o indicador ficou em -0,36% e, em julho, -0,68%.
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- Mordida da deflação: dividendos de FIIs de “papel” caem até 88% após três meses de IPCA negativo
- FII de “papel” blindado da deflação? Como identificar os fundos com dividendos protegidos do IPCA negativo
Confira mais dicas e análise de Tiago Reis na edição desta terça-feira (18) do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.