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O desempenho dos REITs (Real Estate Investment Trust) — os fundos imobiliários americanos — estão cada vez mais pressionados em 2023 em um cenário de juros mais elevados nos Estados Unidos. Ainda assim, o investidor consegue encontrar opções em que os dividendos estão acima dos rendimentos pagos pelos títulos do Tesouro dos EUA (Treasuries), que ultrapassaram nesta semana a barreia dos 5% ao ano
Em alguns casos, o investidor disposto a suportar maior risco e volatilidade consegue encontrar opções com “dividend yield” acima de 20%.
Juros mais elevados afetam os REITs de duas formas. A primeira é um aumento no custo da dívida que as empresas tomam para realizar projetos de expansão e desenvolvimento. As carteiras mais sensível à maior chance de inadimplência são as do segmento de “mortgage“, que são REITs que investem em hipotecas residenciais, similar aos nossos “fundos de papel”.
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Esse cenário pouco promissor faz com que os REITs operem pressionados. O VNQ (Vanguard Real Estate Index Fund), um ETF (fundo de índice) negociado na Bolsa de Nova York (Nyse) que reúne os maiores “fundos” listados lá fora, acumula no ano uma queda de 11,7%.
Guilherme Morais, analista da VG Research, lembra que essa queda é generalizada em todos os segmentos de REITs. A exceção são os de datacenter, que são beneficiados pela onda de inteligência artificial.
“Devido ao perfil dos REITs, que usualmente pagam dividendos de forma consistente, eles são considerados pelo mercado como ativos parecidos com os de renda fixa. Com a alta dos juros, o custo de oportunidade está mais elevado, pois é possível receber juros mais altos em ativos de menor risco. Com isso, os preços dos REITs caíram para compensar o risco”, explica.
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Olhar de longo prazo
A queda dos preços dos REITs, portanto, é apontada como oportunidade para o investidor que tem um horizonte de longo prazo e quer adicionar opções de renda ao portfólio – no curto prazo, recebe os dividendos e, no longo, pode se beneficiar da recuperação dessa classe de ativos.
A busca por dividendos, no entanto, não deve ser baseada apenas no dividend yield mais elevado. Morais lembra que, quanto maior o retorno, maior também a volatilidade.
“Muitos desses ativos com yield mais elevado, que ultrapassam os 20%, são do setor de mortgage (hipoteca), ou seja, possuem um elevado risco, sendo que alguns estão com possibilidade de corte dos dividendos”, diz Morais.
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Entre os fundos de maior dividend yield, mas de maior risco, estão o Armour Residential REIT (ARR) e o Invesco Mortgage Capital (IVR), que estão com dividendos de, respectivamente, 11,05% e 26,32%. Mas essas carteiras são justamente as de maior risco e volatilidade no momento.
Avaliação de risco
Por essa razão, os analistas veem melhores oportunidades em outros segmentos de REITs e que pagam dividendos na faixa entre 5% a 7%, ou seja, ainda acima do que pagam os Treasuries. Nesta terça-feira (24), o papel com vencimento em 10 anos, considerado referência para precificação de ativos, entrega 4,85% anuais.
Franklin Nitio Tanioka, gestor da RBR Asset Management, lembra que, apesar da queda dos preços, boa parte das empresas de REITs seguem apresentando resultados consistentes.
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“Hoje se fala muito mais em uma desaceleração do que uma queda no valor dos aluguéis ou aumento da vacância. Espera-se um nível de crescimento no valor de aluguel mais normalizado, de 3% a 4% ao ano. Isso é bastante saudável para os indicadores operacionais dos REITs”, diz.
Para ele, uma oportunidade interessante está nos REITS do segmento que explora “triple net lease“, que são os empreendimentos que exploram o aluguel para grandes redes de varejo. Seria o equivalente ao FIIs de renda urbana, segundo o analista.
“É um modelo voltado para a renda de longo prazo. São mais estáveis e com previsibilidade no recebimento dos dividendos, com alguns pagando perto de 6,5%”, diz.
Um dos maiores REITs dessa categoria é o Simon Property Group (SPG), que está com um dividend yield de 6,98%.
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Outro segmento é o de galpões de logística, que teve forte crescimento durante a pandemia e manteve os níveis de aluguéis com a volta do comércio físico. O gestor da RBR vê o Prologis (PLD) como uma alternativa de REIT com bom patamar de dividendo – mas, atualmente, abaixo dos retornos dos títulos de renda fixa americana, na faixa dos 3% anuais.
“É um setor especificamente com crescimento orgânico forte e com níveis de ocupação saudável, de 98%. A vacância é só estrutural”, diz, sobre o baixo risco do ativo.
Outro setor sugerido é o de shoppings. Mas Tanioka afirma que é preciso procurar aqueles que exploram os empreendimentos voltados para os subúrbios. Nesses, há uma loja âncora ligada a uma série de estabelecimentos menores, mais voltados para os serviços.
“São mais voltados para o varejo essencial, sempre com uma loja âncora como Target ou Whole Foods e em regiões que ganharam densidade demográfica”, diz.
Para ele, o REIT que melhor captura esse movimento é o Kimco Realty Corporation (KIM), que está com um dividend yield de 5,56%.
Sabrina Loureiro, head de Conteúdo e Research da Nomad, vê como boa oportunidade o segmento de saúde. Ela sugere OHI Omega Healthcare (OHI) e o MPW Medical (MPW), que estão com dividendos de, respectivamente, 8,04% e 21,70%, respectivamente.
Para a especialista, para minimizar o risco da oscilação dos pagamentos de dividendos, o investidor deve avaliar o histórico desses REITs, para ver quais são mais constantes.
“REITs com maior taxa de dividendo normalmente apresentam menor previsibilidade nos pagamentos de dividendos e maior oscilação de preço. Ou seja, maior risco. REITs que pagam dividendos como um reloginho normalmente têm dividend yield mais próximos da média do índice”, explica.
Confira os REITs que pagam atualmente dividendos acima de 5% ao ano:
| REIT | Segmento | Dividend Yield em 2023 (em %) |
| Armour Residential REIT (ARR) | Mortgage (hipoteca) | 11,05 |
| Invesco Mortgage Capital (IVR) | Mortgage (hipoteca) | 26,32 |
| Simon Property Group (SPG) | Triple net lease (renda urbana) | 6,98 |
| Kimco Realty Corporation (KIM) | Shoppings | 5,56 |
| OHI Omega Healthcare (OHI) | Saúde | 8,04 |
| MPW Medical (MPW) | Saúde | 21,70 |
Fonte: Status Invest. Dados coletados em 24/10/2023
Tributação
Apesar da similaridade com os FIIs, o investidor deve ter em mente que os dividendos provenientes de REITs são tributados, diferentemente dos pagos por fundos imobiliários no Brasil.
Os proventos sofrem incidência de uma alíquota de 30% de Imposto de Renda retida na fonte. Como Brasil e EUA têm acordo de reciprocidade tributária, não é preciso recolher o IR no Brasil, como acontecem com outros ativos que pagam dividendos.
Já se o investidor resolve vender as cotas de REITs, há taxação sobre o ganho de capital seguindo a tabela progressiva do IR, que vai de 15% a 22,5%, dependendo do valor. Ganhos de até R$ 35 mil mensais são isentos.
No entanto, vale lembrar que essa regra é alvo de discussão no Congresso Nacional e pode ser alterada a partir de 2024.
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