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SÃO PAULO – O fechamento de shopping centers ao longo dos períodos mais intensos da pandemia de coronavírus, especialmente durante a primeira onda, abalou fortemente o mercado de fundos imobiliários que investem nesse tipo de ativo. Mas com a saída da segunda onda, a recuperação do setor tem sido “surpreendente” e as vendas nos shoppings têm se aproximado de valores vistos em 2019.
A opinião foi compartilhada por Felipe Gaiad, gestor de fundos imobiliários da HSI, Leandro Bousquet, head de investimentos imobiliários da Vinci Partners, além de Pedro Carraz, sócio responsável pela gestão de FIIs na XP Asset. Eles participaram de um painel sobre o tema durante o FII Talks, principal evento online sobre fundos imobiliários, promovido nesta quinta-feira (30) pelo InfoMoney.
Para Gaiad, da HSI, a recuperação da segunda onda foi bastante diferente da primeira. Segundo ele, na primeira o fechamento dos shoppings durou um tempo muito maior, além do que havia mais incerteza de quanto tempo levaria para que a situação voltasse ao normal.
De acordo com Bousquet, da Vinci Partners, depois que houve um “vale” no setor – ponto mais profundo de queda antes da recuperação – os fundos de shoppings da gestora têm crescido a uma média mensal elevada. “Em julho, por exemplo, tivemos quatro dos 15 shoppings com uma performance acima de 2019. No agregado, ainda estamos abaixo de 2019, mas a volta após a segunda onda tem sido mais forte do que o esperado”.
Embora o movimento de recuperação não seja homogêneo em relação a todos os ativos da carteira, Carraz, da XP Asset, pontuou que os shoppings do portfólio que têm desempenho ruim estão sendo compensados por ativos com melhor performance.
“Nós temos o Cidade Jardim, por exemplo, que por uma questão natural, está vendendo mais do que nunca, com as restrições de viagens. O mesmo vale para o Catarina Fashion Outlet”, destacou Carraz. Segundo o executivo, além do Catarina ser um estabelecimento mais focado em promoções, também ajudou o fato de o empreendimento ser um shopping a céu aberto, um diferencial durante a pandemia.
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“Esses shoppings estão com patamar de vendas acima de 2019 e estão compensando os shoppings que estão performando pior. Hoje, temos shoppings que estão performando 30% a 40% acima, enquanto outros estão performando abaixo, estão cerca de 5% a 15% abaixo do nível [de 2019]”, argumentou o gestor da XP Asset.
Impacto da inflação
Ao ser questionado sobre os efeitos da perda de poder de aquisitivo sobre os fundos de shoppings, Bousquet disse que a recuperação da atividade econômica deve compensar o avanço da inflação e o fim do auxílio emergencial, que está previsto para terminar em outubro.
Segundo ele, a razão é que ainda que o auxílio emergencial deixe de ser pago, os indicadores de emprego têm se mostrado mais saudáveis. “O Caged [Cadastro Geral de Empregados e Desempregados] surpreendeu positivamente e agora a própria Pnad [Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios] que não vinha refletindo o bom desempenho do Caged veio abaixo de 14%, após um longo período acima desse percentual”.
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Ainda de acordo com o gestor, análises feitas pela gestora apontam que essa taxa de desemprego deve seguir caindo e que a recuperação da atividade econômica deve se refletir cada vez mais em consumo.
Efeitos da alta de juros
Além de comentar sobre os impactos do avanço da inflação, os gestores destacaram que é inevitável que a alta dos juros gere efeitos negativos sobre a indústria de fundos imobiliários.
Para Carraz, da XP, embora o ajuste nos preços das cotas de fundos de shoppings seja mais demorado do que em outros fundos, porque os shoppings são ativos menos líquidos, ele deve ocorrer cedo ou tarde.
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Além dos impactos nas cotas, o gestor da XP pontuou que a subida dos juros deve tornar o ambiente de captação dos fundos mais desafiador. “O investidor precisa entender que os fundos de shoppings têm ativos que têm lastro. Há um tijolo por trás. Quem tem um apartamento diretamente não liga para a imobiliária para vender o apartamento quando os juros começam a subir, por exemplo”, destacou.
Segundo ele, o investidor precisa ter o mesmo pensamento com os fundos imobiliários e evitar que haja uma deterioração no mercado secundário, o que acaba dificultando as emissões no curto prazo.
O reflexo disso, pontua Bousquet, é que os fundos imobiliários podem ter que ficar mais alavancados, ou seja, um pouco mais endividados, para fazer novas aquisições.
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Gaiad afirma, contudo, que à medida em que a inflação voltar para níveis mais próximos da meta e os juros forem reduzidos, esse aumento da alavancagem tende a diminuir. “Mas para que a alavancagem diminua, nós vamos precisar de estabilização monetária e de maior crescimento econômico”.