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Não é possível negar que o patamar elevado de juros – em 13,75% ao ano atualmente – atraiu investidores para ativos de renda fixa. Porém, o movimento não foi isolado. Algumas classes de ativos que alocam em papéis de renda fixa também se beneficiaram ao longo de 2022.
É o caso de fundos imobiliários de recebíveis, que também são conhecidos como FIIs de “papel”. Segundo levantamento dos analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, do BTG Pactual, produtos do tipo responderam por 64% do volume captado por fundos imobiliários no mercado primário ao longo de 2022.
Os FIIs de “papel” costumam comprar títulos como certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), espécie de pacote de receitas futuras das empresas do setor imobiliário – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo – vendido aos investidores.
Fundos que investem nas cadeias produtivas do agronegócio (Fiagros) com foco em papéis de dívida também tiveram presença significativa e responderam por cerca de 22% das captações de FIIs durante o mesmo período.
Captações de FIIs no mercado primário em 2022 |
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| Tipos de fundos | Captação por segmento |
| Fundos de recebíveis imobiliários | 63,90% |
| Fiagros com dívidas | 21,70% |
| Fundos de galpões | 3,90% |
| Híbridos | 3,80% |
| Shoppings | 2,90% |
| Outros | 3,80% |
Fonte: BTG Pactual
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No ano, o estudo do BTG Pactual mostra que o mercado de fundos imobiliários apresentou captação total de R$ 18,3 bilhões, sendo que os períodos de maior volume foram registrados no segundo e no quarto trimestre do ano passado, com montantes de R$ 5,4 bilhões e de R$ 6,0 bilhões, respectivamente.
Ao todo, 2022 teve 114 emissões de FIIs, sendo que 84% delas envolveram ofertas subsequentes (follow-on), segundo o levantamento.
Fundos de papel foram também destaque em retorno dentro do Ifix, índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na B3, em 2022. Segundo levantamento feito com base em dados do TC/Economatica, a liderança dos ganhos ficou para o fundo Ourinvest JPP (OUJP11), que avançou 26,08% nos últimos 12 meses.
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Outros fundos de “papel” também renderam bons frutos em 2022, como o Riza Akin (RZAK11) e o Valora CRI (VGIR11), com retornos de 23,69% e de 16,23%, respectivamente.
Apesar disso, o desempenho dos FIIs em 2022 – inclusive do destaque – ficou aquém do observado em 2021, quando as altas chegaram a 40%.
Fundos de papel estão na preferência dos analistas para 2023
A visão para os fundos de papel neste ano também é de positiva, na avaliação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP. Em relatório, a especialista ressaltou que tais fundos devem manter o pagamento de dividendos em níveis atrativos neste ano, já que as projeções apontam para um cenário de juros elevados e de manutenção das pressões inflacionárias.
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Ela alerta, no entanto, que o investidor precisa estar atento ao risco de crédito dos ativos que integram a carteira dos FIIs. Por essa razão, o ideal é buscar fundos do tipo high grade, ou seja, de menor risco e consequentemente, com potencial de retorno menor.