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SÃO PAULO – O assunto bolha imobiliária é uma das grandes pautas de 2014, ao lado de Copa do Mundo, que já ficou para trás, e das eleições, que irão acontecer em cerca de dois meses. O tema ganhou grande projeção quando o Prêmio Nobel de Economia Robert Shiller afirmou, no congresso da BM&FBovespa 2013 que haveria vários indícios de bolha no Brasil. Devido à fama pelas previsões certeiras do economista, o medo se espalhou e muitos começaram comprar a ideia, como o Sr. Dinheiro, do Fantástico.
No entanto, o tempo passou e, até o momento, a teoria de Shiller não se concretizou. Marcelo Costa Santos, vice-presidente para América do Sul da consultoria Cushman & Wakefield, é um dos que contestam Shiller. Ele diz, em entrevista ao InfoMoney, que não tem como comparar o que está acontecendo no Brasil hoje com o que ocorreu nos Estados Unidos em 2008. “Lá as pessoas hipotecavam a casa e usavam o dinheiro para comprar carro e viajar pela Europa. Não tinha como não dar tudo errado. Aqui isso não acontece pois a regulação em cima dos bancos é muito maior que nos EUA”, explicou.
De acordo com o especialista, uma bolha é algo generalizado e viral, e não uma alta de preços em alguns lugares que realmente são valorizados e tem um público que comporta o preço. “Que bolha é essa que é dividida por regiões e classes sociais? No Itaim, na Vila Olímpia você até irá encontrar preços elevados, mas eles têm compradores de sobra. Nos bairros de classes mais baixas os preços estão de acordo com o que as classes C e D podem pagar”, disse. “O aluguel de lajes comerciais caiu bem, mas vai voltar a subir em breve. Bons galpões também terão inquilinos. O mercado vai se ajustando”, diz. Já no segmento residencial também não há bolha porque o bônus demográfico – ou seja, o crescimento da população – vai garantir demanda futura para os imóveis.
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A bolha é só nas salas comerciais
Uma exceção em meio a isso tudo, segundo Santos, é o segmento de salinhas comerciais. “Neste ponto, sim, eu concordo. Será um banho de sangue”, afirmou. Para ele, o problema é que foram feitos muitos lançamentos a R$ 15 mil o metro quadrado em salas de 30 m². Isso significa que quem locar a sala terá que pagar R$ 4 mil por mês de aluguel para que o investidor tenha feito um bom negócio. “Um médico tem que ganhar quanto para pagar R$ 4 mil por mês de aluguel? No mínimo R$ 40 mil”, disse. Assim, o proprietário só irá conseguir alugar por R$ 1 ou R$ 2 mil e, se quiser se desfazer do investimento, vai ter que aceitar preço menor do que pagou. “É o mesmo que aconteceu com os flats na década de 1990.”
Alguns exemplos de onde isso está ocorrendo é na Avenida Marques de São Vicente, na zona oeste de São Paulo, que não tem vocação natural para empreendimentos de salinhas comerciais, mas onde haverá uma oferta grande de salinhas com a conclusão de diversos empreendimentos que já foram lançados. “Santo André é outro exemplo”, disse ele, lembrando que empreendimentos em locais com vocação para salinhas comerciais podem ser menos penalizados ou até mesmo gerar lucro aos investidores.
Além dos investidores, os incorporadores que fizeram lançamentos de salas comerciais em locais onde não haverá demanda também correm o risco de ter prejuízo. Isso porque, no Brasil, o comprador de um imóvel na planta pode devolvê-lo até o momento da entrega das chaves. Nesse caso, a construtora devolve o dinheiro já pago pelo comprador, com exceção do que foi gasto com marketing e corretagem. O problema é que se o comprador fizer as contas e chegar à conclusão que vale a pena devolver o imóvel mesmo com esse desconto na restituição, ele poderá empurrar o “mico” para a incorporadora, que terá dificuldade em se livrar desse estoque.
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