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Uma das alternativas para quem planeja viver de renda passiva é aplicar em fundos imobiliários (FIIs), que pagam dividendos todos os meses, isentos de Imposto de Renda. Mas qual seria o rendimento possível de se obter de uma carteira de fundos imobiliários nas condições atuais de mercado? Quanto renderia uma carteira de R$ 500 mil, por exemplo?
Partindo dessas perguntas, Felipe Martins Passero, especialista em investimentos com certificação CFA, montou uma carteira com 17 FIIs, pensada para o investidor que deseja viver de renda de fundos imobiliários. Ela é composta por fundos de tijolo (60%), que compram os imóveis; de papel, que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com 20%; e por Fiagros que investem em títulos de renda fixa atrelados a recebíveis do agronegócio (20%).
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Essa proporção, com preponderância dos fundos de tijolo, tem a vantagem de pagar juros nominais e a correção monetária, ou seja, o rendimento real, considera Passero, e poderia entregar o tão sonhado 1% ao mês de rendimento mensal líquido de impostos – ou, mais especificamente, 1,02%, o equivalente a uma renda mensal de R$ 5.108.
Ele afirma que, como a correção monetária acaba sendo incorporada ao valor do imóvel, este não sofre a corrosão da inflação e tem o seu valor em termos reais preservado – o que não necessariamente ocorre com os fundos de papel: “Os fundos de tijolo podem ter ganho de capital a renda fica preservada [da inflação]”.
Foco na gestão
Com isso em mente e baseado em relatórios de analistas certificados, Passero escolheu fundos negociados a deságios elevados, e com bons gestores. “É nos fundos que não são óbvios onde se vai achar descontos.”
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A carteira é diversificada para não haver preocupação com os riscos específicos de cada negócio, explica o especialista. No entanto, ele adverte que se trata de uma carteira para investidores arrojados, dispostos a correr um pouco mais de risco em ativos que não são unanimidade no mercado e que tendem a oscilar mais – como são menos líquidos, movimentações dos investidores podem causar volatilidade nas cotas.
Com relação aos Fiagros, que vêm sendo negociados com grandes deságios por conta de inadimplência em títulos do agronegócio, a escolha de Passero foi por fundos geridos por casas de tradição no crédito, como Kinea (KNCA11), Suno Asset (SNAG11) e XP Gestão (XPCA11). Essa experiência é fundamental, defende, pois a execução das garantias dadas no crédito do agronegócio é mais complicada do que no setor imobiliário.
Confira quanto uma aplicação de R$ 500 mil em FIIs renderia de dividendos mensais:
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| Ativo | Classificação | Dividendo | % Mensal | Preço Atual | DY ano | Quantidade | Valor | Renda mensal |
| FDO INV IMOB TG ATIVO REAL CF (TGAR11) | CRI | R$ 1,38 | 1,13% | R$ 121,16 | 13,62% | 310 | R$ 37.559,60 | R$ 426,25 |
| SHOPPINGS AAA FDO DE INV IMOB (CPSH11) | Shopping | R$ 0,10 | 0,94% | R$ 10,69 | 11,23% | 3400 | R$ 36.346,00 | R$ 340,00 |
| KINEA CREDITO AGRO FIAGRO IMOB CEF (KNCA11) | FI agro | R$ 1,14 | 1,11% | R$ 102,81 | 13,33% | 339 | R$ 34.852,59 | R$ 387,14 |
| SUNO AGRO FIAGRO IMOBILIARIO CEF (SNAG11) | FI agro | R$ 0,11 | 1,10% | R$ 10,01 | 13,19% | 3400 | R$ 34.034,00 | R$ 374,00 |
| FII IRIDIUM RECEBIVEIS IMOBILIARIOS CF (IRDM11) | CRI | R$ 0,78 | 1,08% | R$ 72,21 | 12,96% | 450 | R$ 32.494,50 | R$ 351,00 |
| PARAMIS HEDGE FUND FDO INV IMOB CEF (PMIS11) | CRI | R$ 0,10 | 1,08% | R$ 9,27 | 12,94% | 3500 | R$ 32.445,00 | R$ 350,00 |
| FDO INV IMOB GREEN TOWERS REIT (GTWR11) | Escritórios | R$ 0,79 | 0,94% | R$ 83,92 | 11,30% | 380 | R$ 31.889,60 | R$ 300,20 |
| GUARDIAN LOGISTICA FII CF (GARE11) | Híbrido | R$ 0,09 | 0,96% | R$ 9,03 | 11,56% | 3490 | R$ 31.514,70 | R$ 303,63 |
| TRX REAL ESTATE FII CF (TRXF11) | Renda urbana | R$ 1,01 | 0,96% | R$ 105,47 | 11,49% | 373 | R$ 39.340,31 | R$ 376,73 |
| XP CRED AGRICOLA FI FIAGRO IMO CF (XPCA11) | FI agro | R$ 0,12 | 1,43% | R$ 8,13 | 17,21% | 3528 | R$ 28.682,64 | R$ 411,36 |
| FDO DE INVEST IMOB ATHENA I CF (FATN11) | Escritórios | R$ 0,85 | 0,92% | R$ 92,19 | 11,06% | 300 | R$ 27.657,00 | R$ 255,00 |
| FDO INV IMOB AGENCIAS CAIXA ETF (RBVA11) | Renda urbana | R$ 1,00 | 0,92% | R$ 109,22 | 10,99% | 235 | R$ 25.666,70 | R$ 235,00 |
| VINCI OFFICES FDO INV IMOB – FII VINC COR ETF (VINO11) | Escritórios | R$ 0,07 | 1,01% | R$ 6,96 | 12,07% | 3300 | R$ 22.968,00 | R$ 231,00 |
| FDO INV IMOB SDI LOGISTICA RIO CF (TRBL11) | Logística | R$ 0,85 | 0,85% | R$ 100,08 | 10,19% | 250 | R$ 25.020,00 | R$ 212,50 |
| XP MALLS FDO INV IMOB FII ETF (XPML11) | Shopping | R$ 0,92 | 0,82% | R$ 112,50 | 9,81% | 220 | R$ 24.750,00 | R$ 202,40 |
| PATRIA LOGISTICA FDO DE INV IMOB CF (PATL11) | Logística | R$ 0,60 | 0,99% | R$ 60,45 | 11,91% | 320 | R$ 19.344,00 | R$ 192,00 |
| FDO INV IMOB BTG PACTUAL CORP F REIT (BRCR11) | Escritórios | R$ 0,50 | 0,98% | R$ 51,03 | 11,76% | 320 | R$ 16.329,60 | R$ 160,00 |
| Total | 1,02% | R$ 500.894,24 | R$ 5.108,21 |
Longo prazo
Outra recomendação é que o investidor vise o longo prazo: “Num horizonte de cinco anos, o investidor vai conseguir um retorno mais interessante do que com os fundos que todo mundo recomenda”, fala Passero.
Ricardo Mateoli, gestor de fundos imobiliários da Paramis Capital, recomenda potencializar os ganhos por meio do reinvestimento dos dividendos em novas cotas. Nem sempre será possível manter a mesma rentabilidade, conta, mas o reinvestimento não precisa ser no mesmo fundo na melhor oportunidade do momento, desde que seja em uma carteira diversificada. “Esse trabalho exige um certo acompanhamento e disciplina.”
O que esperar para os FIIs de tijolo?
A persistência de juros altos afeta principalmente os fundos de tijolo, uma vez que o investidor calcula o valor de suas cotas pelo fluxo futuro de alugueis trazido a valor presente (e quanto maior a Selic, mais baixo o valor).
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Para Mateoli, as quedas significativas recentemente geram oportunidade de entrada, principalmente considerando que o fluxo de alugueis pode aumentar e os juros caírem mais na frente. “Não é tão simples falar que vai subir ou cair”, pondera, mas diz que “[…] uma taxa de desconto eventualmente menor com o fluxo mais previsível, você deve ter uma reavaliação patrimonial positiva”, diz.
Em outras palavras, poderá se materializar um cenário em que as cotas estejam sendo negociados a valores atraentes em relação ao valor patrimonial. “Tendo esse descolamento, é uma oportunidade de entrada porque você tem espaço para a cota buscar o valor patrimonial dela, gerando uma valorização.”
Logística, shopping ou lajes?
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Paulo Castro, responsável pela área de real estate da SulAmérica Investimentos, vê situações diferentes para os três principais tipos de fundos de tijolo. Enquanto as lajes em regiões nobres, como a da Faria Lima, JK e Vila Olímpia, na cidade de São Paulo, estão indo muito bem e com aluguel ascendente, nas demais regiões a situação não é tão fácil: “são imóveis de segmento que precisam de tempo para entregar o retorno, que precisam ter mais aluguel e menos devolução”.
Em logística e shoppings, o desempenho também é desigual, diz Castro. No primeiro caso, os galpões próximos às metrópoles estão indo bem, com alugueis crescentes. Mas, para os demais, a situação é menos favorável. “Com relação aos shoppings, cada caso é um caso. É necessário contar com excelentes administradores, que trabalham o mix de lojas, fazem obras e expansões. É o administrador que dá vida ao shopping.”
Fundos de papel
Já os fundos de papel também sentem os efeitos dos juros elevados, mas a dinâmica é diferente, porque as cotas tendem a refletir mais rapidamente as variações nos juros. “Tanto os fundos de tijolo quanto os de papel vão ter renda, mas hoje os de papel estão pagando mais dividendos. Há espaço para os dois numa carteira diversificada”, afirma Mateoli.
Castro, da SulAmérica Investimentos, vê oportunidades nos dois segmentos, mas prefere os fundos de papel: “O valuation hoje e as condições de investimento trazem oportunidades muito boas tanto no mundo do crédito quanto no mundo do tijolo, mas tendo a achar o crédito melhor e com mais oportunidade por conta do nível de juros, que acaba limitando as oportunidades no tijolo”.
Para ele, o crédito confere maior proteção do que o investimento direto em imóveis por conta da estrutura de garantias envolvida nas emissões dos títulos. Castro diz que, atualmente, a qualidade das operações de crédito que lastreiam a carteira dos fundos é bem melhor do que há quatro anos, por exemplo. “Os prestadores de serviço estão mais maduros e sabem o que controlar. E as taxas estão muito boas.”
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