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O que vale mais a pena: apostar na rentabilidade dos investimentos para guardar dinheiro e comprar um imóvel à vista ou fazer um financiamento? Para quem tem disciplina e consistência no planejamento financeiro, e sobretudo renda mais alta, a compra à vista pode ser mais vantajosa.
Além de permitir a negociação de um desconto à vista pelo imóvel, o que pode gerar economia extra, quem opta por essa via escapa de ter que carregar juros ao longo de anos, algo capaz de duplicar ou até triplicar o valor do imóvel no longo prazo.
Entretanto, o caminho para a acumulação do patrimônio é árduo e requer bastante dedicação do investidor. “É um investimento que deve ser constante e encarado como um boleto que a pessoa paga para si mesma mensalmente”, diz a planejadora financeira Rejane Tamoto.
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Mas quanto realmente essa estratégia pesa no bolso?
Conforme os cálculos feitos por Tamoto a pedido do InfoMoney, as aplicações mensais são altas se o desejo for acelerar o ritmo e comprar um apartamento com preço entre R$ 700 mil e R$ 1 milhão em menos de dez anos.
Os aportes não diferem muito do que seriam as parcelas de um financiamento em prazo similar, mas sem as amarras que um contrato com o banco pode trazer.
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Sem a dedicação, há grandes chances de imprevistos interromperem as aplicações mensais, algo que é visto como mais grave quando se trata da parcela do financiamento”, diz Tamoto.
A planejadora afirma que o investimento mensal para aquisição, incluindo custos de aluguel para quem não mora em imóvel próprio, seja equivalente a 30% da renda familiar mensal, a regra aplicada por bancos no financiamento imobiliário.
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Considerando o maior valor, de R$ 1 milhão, com uma entrada de 20% (R$ 200 mil), as parcelas iniciais de financiamento ficariam na faixa dos R$ 8 mil mensais, conforme simulação na plataforma do Quinto Andar. “Neste caso, o banco liberaria o contrato apenas para famílias com renda total mensal acima de R$ 28 mil”, diz Tamoto.
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As mensalidades diminuem ou aumentam de acordo com o valor do imóvel e a renda mensal dos interessados. Imóveis de R$ 700 mil, com os mesmos 20% (R$ 140 mil) de entrada, podem ter parcelas de R$ 4 mil para rendas domiciliares acima de R$ 14 mil.
Na ponta do lápis
Para quem vai fazer aplicações mensais para comprar o imóvel à vista não precisa ter esses cálculos tão rigorosos como seria um financiamento no banco. Porém, os planejadores financeiros afirmam ser um parâmetro muito relevante para se seguir.
“A compra de um imóvel normalmente implica na aquisição mais cara que fazemos ao longo da vida. O indivíduo atravessará diversos ciclos econômicos, profissionais e pessoais mais ou menos instáveis. É importante que a parcela que será investida seja confortável”, diz Paula Sauer, coordenadora do laboratório de finanças pessoais da ESPM.
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Confira quais seriam os aportes mensais necessários para comprar um apartamento de R$ 700 mil em menos de 10 anos:
| Rendimento da aplicação (ao ano) | Rendimento líquido (após IR*) | Investimento inicial | Prazo de investimento | Aplicações mensais |
| 11,75% | 9,99% | – | 7 anos | R$ 5.400 |
| 15% | 12,75% | – | 8 anos | R$ 4.300 |
| 15% | 12,75% | R$ 140.000 | 8 anos | R$ 2.100 |
Fonte: Rejane Tamoto, planejadora financeira CFP®.
*Valores consideram incidência de 15% de IR no momento do resgate.
Neste sentido, alguns pontos devem ser atendidos, como ter uma reserva de emergência equivalente a entre três e seis meses das despesas fixas familiares, incluindo a aplicação para o fundo da casa própria.
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Também é importante buscar um rendimento que seja no mínimo igual aos juros cobrados por um financiamento habitacional, mas que idealmente seja 4 pontos percentuais acima. Em 2023, a taxa da Caixa Econômica Federal (que tem o menor valor), está em 9,79% mais Taxa Referencial (TR).
“Ao final do financiamento, pensando no prazo de 30 anos, a pessoa pagou de dois a três imóveis de mesmo valor. Encontrar aplicações financeiras que rendem acima da taxa de financiamento é crucial para conseguir chegar ao valor em um prazo mais razoável”, diz Tamoto.
Para isso, a planejadora financeira dá duas dicas.
- Aumentar as aplicações anualmente com o reajuste da inflação: “Todos os anos o dinheiro perde um pouco de valor para a inflação e o imóvel cogitado em 2023 no valor de R$ 1 milhão poderá estar R$ 1,3 milhão em alguns anos. Se antecipar à deterioração do dinheiro é uma saída”, diz Tamoto.
- Calcular o retorno considerando o Imposto de Renda: “A maior parte das aplicações tem imposto, então essa perda financeira também deve ser considerada. O retorno final, acima dos juros do financiamento, deve ser líquido de IR.”
Confira quais seriam os aportes mensais necessários para comprar um apartamento de R$ 1 milhão em menos de 10 anos:
| Rendimento da aplicação (ao ano) | Rendimento líquido (após IR*) | Investimento inicial | Prazo de investimento | Aplicações mensais |
| 11,75% | 9,99% | – | 7 anos | R$ 8.400 |
| 15% | 12,75% | – | 8 anos | R$ 6.300 |
| 15% | 12,75% | R$ 200.000 | 8 anos | R$ 3.000 |
Fonte: Rejane Tamoto, planejadora financeira CFP®.
*Valores consideram incidência de 15% de IR no momento do resgate.
Benefícios do imóvel à vista
Segundo o Raio-X FipeZAP de demanda por imóveis, no terceiro trimestre de 2023, o desconto na compra de imóveis estava na faixa dos 9%, menor do que a média histórica da pesquisa, de 12%. Entretanto, mais da metade (65%) dos imóveis vendidos no período de 12 meses passaram por alguma negociação.
Os números do FipeZAP consideram descontos aplicados nos valores anunciados para qualquer tipo de transação. Segundo os planejadores, é comum que casas de segunda mão, compradas à vista, consigam descontos ainda maiores, até a faixa dos 20%.
Outra possibilidade indicada é o uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) como um valor inicial para ter de base. A quantia só pode ser utilizada em financiamentos, porém “é possível fazer financiamentos muitos curtos só para utilizar o recurso”, diz Tamoto.
Assim, quem já tem a quantia guardada, consegue manter o plano de aquisição “à vista” e usar o fundo de serviço para aumentar as economias. Afinal, além do imóvel, há outros custos.
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“Não tem como fugir de custos cartoriais, impostos de transmissão, tributos anuais, seguros, manutenção, decoração. Dependendo do imóvel, também tem condomínio mensal e cotas extras”, pontua Sauer.
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