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SÃO PAULO – Embora as discussões em torno da reforma tributária tenham gerado volatilidade para o mercado de fundos imobiliários, os prêmios oferecidos na categoria ainda devem seguir em níveis atraentes, mesmo que a proposta apresentada pelo governo no fim de junho seja aprovada.
Essa ao menos é a percepção de especialistas que acompanham os fundos que investem em ativos relacionados a diferentes setores do mercado imobiliário. Durante participação na estreia do programa Liga de FIIs, do InfoMoney, Maria Fernanda Violatti, analista de research e real estate da XP, e Thiago Otuki, economista do Clube FII, abordaram os impactos que a reforma pode trazer para a categoria.
Segundo Otuki, caso a proposta seja aprovada sem maiores modificações, a tendência é que as cotas dos fundos imobiliários tenham uma queda de aproximadamente 15%, para refletir justamente o início da tributação nos dividendos.
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Já a analista da XP assinalou que, mesmo que a medida siga adiante, os fundos imobiliários continuariam a ser uma alternativa atraente para o investidor que busca um portfólio gerador de renda.
“Os fundos ainda negociam com spreads robustos sobre os juros reais dos títulos [indexados à inflação] do Tesouro”, disse Maria Fernanda.
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A especialista salientou que, ao comparar a rentabilidade dos fundos imobiliários com a dos títulos públicos considerados livres de risco, o investidor deve considerar não a remuneração advinda da taxa Selic de curto prazo, mas, sim, aquela dos prêmios dos papéis Tesouro IPCA de longo prazo, com vencimento em 2030, mais condizente com o horizonte dos investimentos imobiliários.
Nesta terça-feira, os referidos papéis que acompanham a variação da inflação emitidos pelo Tesouro e com pagamento de juros semestrais ofereciam uma taxa real de 4,01%, enquanto, na classe dos fundos imobiliários, era possível encontrar spreads entre 3% a 4%, afirmou a analista da XP. Em linha com os pares do mercado, ela enxerga na proposta da reforma tributária uma estratégia do governo para ter algum grau de negociação com o Congresso até a aprovação da versão final.
De toda forma, caso seja aprovada como está, os mais prejudicados na classe, prevê a especialista, devem ser os fundos de papéis, que investem em títulos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), uma vez que o instrumento seguiria isento, enquanto o veículo passaria a ser tributado.
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Maria Fernanda destacou também que, entre o investimento direto em imóveis e a aplicação em fundos imobiliários, a segunda opção ainda parece mais vantajosa. Isso porque, de acordo com dados de mercado apresentados pela especialista, o rendimento médio por meio do aluguel de imóveis está hoje em torno de 4% ao ano, após tributação, enquanto, no caso do Ifix, o índice de fundos imobiliários da Bolsa, o percentual oscila mais próximo dos 7% anuais. Ou seja, mesmo tributados em 15%, os fundos imobiliários seguem mais atraentes do que o investimento direto, pontuou Maria Fernanda.
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Resta um
A analista da XP fez também uma comparação entre dois fundos imobiliários de tijolos, que investem em lajes corporativas, para avaliar qual oferece hoje a maior atratividade ao investidor.
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Foram considerados para a análise os fundos VBI Prime Offices (PVBI11) e CSHG Real Estate FII (HGRE11), que reúnem juntos cerca de 130 mil investidores pessoa física.
Para avaliar a atratividade relativa entre cada um, cinco critérios foram considerados – qualidade do portfólio, prazo médio de vencimento dos contratos, taxa de vacância, desconto do valor de mercado do fundo em relação ao valor patrimonial e dividend yield, o retorno com dividendos.
A especialista destacou que o HGRE11 ganha pontos por ter contratos atípicos e indexados ao IGP-M compondo a maior parte da carteira, e por ser negociado com um desconto de aproximadamente 20% na Bolsa em relação ao seu valor patrimonial.
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O PVBI11, por sua vez, leva a melhor nos quesitos portfólio, com imóveis de padrão “triplo A” em regiões premium da capital paulista, com uma consequente taxa de vacância zero.
Por fim, com um dividend yield de 6,8%, acima da média dos pares em que oscila, o fundo da VBI parece hoje oferecer uma relação mais atraente entre risco e retorno, concluiu a analista da XP.
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