SÃO PAULO – A disparada do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), utilizado principalmente no cálculo do reajuste anual dos contratos de aluguel, pode gerar conflitos entre inquilinos e proprietários de imóveis, na tentativa de renegociação dos pagamentos. Isso porque, enquanto o IGP-M sobe 17,94% em 12 meses, o IPCA acumula alta de 2,65%.
Em um cenário de crise como o atual, o descasamento dos índices agrava o quadro do mercado, com maior dificuldade de repasse de preços e consequente impacto sobre alguns fundos imobiliários. É possível, contudo, proteger o portfólio e até ganhar com a valorização do IGP-M.
Em relatório, Renan Manda, head de análise de fundos imobiliários da XP, assinala que FIIs com ativos bem localizados, maior exposição a empresas sólidas e a contratos atípicos, isto é, com prazos mais longos e sem revisionais até o prazo final, podem se beneficiar desse cenário.
A avaliação funciona tanto para fundos de lajes corporativas bem localizadas quanto de galpões logísticos. É o caso dos fundos de escritórios VBI Prime Properties (PVBI11) e de logística XP Log (XPLG11), que possuem, respectivamente, 100% e 40% do portfólio exposto ao IGP-M.
Segundo Manda, o PVBI possui dois ativos de alta qualidade e localização (Faria Lima e Av. Brigadeiro Luiz Antônio), que estão locados para companhias de grande porte, com robustez financeira para suportar eventuais aumentos de aluguel.
Já o XPLG tem inquilinos como Leroy Merlin, Lojas Renner e Grupo Pão de Açúcar, que também sustentariam um eventual repasse da inflação.
Do lado negativo, os fundos REC Renda Imobiliária (RECT11), de escritórios, e XP Industrial (XPIN11), também com grande exposição ao índice de preços (100% e 61%), contam com inquilinos que sofreram mais na crise e, portanto, estão mais suscetíveis a renegociar contratos para manter os inquilinos, escreve Manda.
Nos fundos híbridos, a grande vantagem, segundo o especialista da XP, é a diversificação de ativos e inquilinos, que contribui para uma redução do nível de risco (de crédito e do setor da economia).
Entre os ativos que podem se beneficiar do repasse do IGP-M nos próximos meses, a XP cita o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) e o CSHG Renda Urbana (HGRU11). A justificativa é de que os fundos possuem grande exposição da receita a contratos atípicos de locação, bem como inquilinos com boa qualidade de crédito, como Lojas Big e Yduqs.
Com relação a fundos de recebíveis imobiliários com maior exposição ao IGP-M, Manda afirma que são produtos mais arrojados, já que a grande maioria é exposta a loteamentos e desenvolvimentos imobiliários, o que pode ampliar o risco de inadimplência no período de crise atual.
Mesmo assim, nomes como RBR High Grade (RBRR11) e Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) possuem portfólios diversificados, de menor risco, e podem se beneficiar da alta da inflação.
Agências: benefício que não justifica
Ainda que os fundos imobiliários de agências bancárias tenham contratos de longo prazo, atípicos, e que os reajustes anuais pelo IGP-M tenham permitido historicamente grande distribuição de dividendos aos cotistas do setor, Manda avalia que a perspectiva não ofusca os riscos embutidos no segmento.
Ele destaca que a combinação de maior concorrência de bancos digitais e crescimento das operações remotas criou a tendência de menor necessidade de agências físicas, pressionando o fechamento das agências de rua.
“Acreditamos que há pouca visibilidade de os fundos manterem o mesmo nível de rentabilidade após o vencimento (grande parte concentrada em 2022 e 2023), dado que muitos bancos podem não renovar os contratos ou renovar em termos menos favoráveis, o que deve impactar a rentabilidade e a distribuição de rendimentos dos fundos do segmento”, escreve o especialista.
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