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SÃO PAULO – Depois de um mês marcado por novas medidas de isolamento social para conter a pandemia, investidores começam a ver uma luz no fim do túnel com a reabertura dos estabelecimentos e avanço, ainda que lento, no calendário de vacinação no Brasil.
E se antes fundos imobiliários de logística e de recebíveis, tidos como mais defensíveis na crise, dominavam as recomendações, agora a seleção dá espaço para fundos de lajes corporativas e híbridos, que usam diferentes estratégias dentro do segmento de fundos de tijolo, como imóveis de varejo e educacional, de olho em uma retomada econômica.
Levantamento feito pelo InfoMoney com nove corretoras mostra a entrada do fundo de escritórios BC Fund (BRCR11) no grupo de preferências dos analistas para este mês, substituindo o FII de papel Capitânia Securities (CPTS11).
Permaneceram entre as recomendações os fundos BTG Pactual Logística, Vinci Logística e CSHG Renda Urbana, trio que lidera as indicações desde novembro de 2020, e TRX Real Estate, que entrou para o grupo no mês passado.
Na carteira, três dos cinco nomes apresentam quedas na Bolsa em 2021, que chegam a até 4,3% no VILG11. Todos os fundos, com exceção do BC Fund, têm retorno positivo em 12 meses, chegando a 40,6% no BTLG11.
Ainda que o setor de recebíveis deva continuar com boas perspectivas, a avaliação de Caio Ventura, analista da Guide Investimentos, é de que os níveis de dividend yield (retorno com dividendos) desses fundos deem uma arrefecida nos próximos meses, com a normalização dos níveis de inflação.
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A aposta em segmentos mais afetados pela pandemia pode ser interessante, segundo ele, pelos descontos das cotas na Bolsa, com oportunidade de entrada com foco no longo prazo.
“Com um cronograma mais robusto de vacinação e sem novas restrições de mobilidade, conseguimos ter uma perspectiva mais clara de quando esses setores devem se recuperar”, diz Ventura.
Pelo fato de a pandemia ditar o rumo dos mercados e estar diretamente ligada ao mercado imobiliário, o analista reforça que investidores devem continuar monitorando riscos como o atraso de vacinas e demais notícias negativas relacionadas ao tema.
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A carteira de fundos imobiliários do InfoMoney conta com os cinco ativos mais recomendados para o mês. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com maior volume médio nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.
A partir deste mês, a seleção de corretoras passa a contar com as indicações da Órama. Já Itaú BBA e BB Investimentos não participaram do atual levantamento por não terem divulgado as recomendações a tempo da publicação da reportagem.
Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para maio, o número de recomendações e a rentabilidade em 2021:
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| Fundo | Código | Recomendações | Retorno em abril | Retorno em 2021* | Retorno em 12 meses |
| BTG Pactual Logística | (BTLG11) | 5 | 1,07% | 5,64% | 40,58% |
| TRX Real Estate | (TRXF11) | 5 | 0,66% | 8,31% | 23,61% |
| Vinci Logística | (VILG11) | 5 | 0,31% | -4,26% | 16,11% |
| CSHG Renda Urbana | (HGRU11) | 4 | -0,70% | -3,32% | 16,80% |
| BC Fund | (BRCR11) | 3 | 4,79% | -1,55% | -0,59% |
| Ifix | (IFIX) | – | 0,51% | -0,31% | 9,89% |
OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
*Retorno até 30/4/2021
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Mirae Asset, Necton, Órama, Santander Corretora e XP).
BTG Pactual Logística (BTLG11)
Com uma carteira composta por 15 imóveis voltados para logística, setor industrial e varejo, o BTG Pactual Logística recebeu cinco recomendações de corretoras neste mês.
O FII faz parte da carteira compilada desde novembro de 2020 e, em 12 meses, apresenta valorização de 40,6%, ante alta de 9,9% do Ifix no período.
De acordo com a XP, o fundo possui ativos de boa qualidade e bem localizados, com a maior parte dos contratos atípicos e com vencimentos a partir de 2025, permitindo maior segurança em relação ao fluxo de receita a ser recebido.
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“Acreditamos que o fundo possui um portfólio sólido e com capacidade de manter seus inquilinos a longo prazo”, escrevem os analistas da XP, em relatório.
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A Órama, por sua vez, destaca que o fundo vem realizando boas aquisições por meio das últimas emissões, buscando ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos.
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É o caso, por exemplo, da aquisição em março de três galpões “AAA” localizados em regiões estratégicas no Estado de São Paulo, assinala o time de análise da Órama.
TRX Real Estate (TRXF11)
Com ganhos de 8,3% no ano, o fundo híbrido TRX Real Estate se manteve, pelo segundo mês, entre as principais recomendações de analistas para o mês.
Com a maior parte do portfólio alocada em imóveis de varejo, o FII tem ainda na carteira ativos logísticos, distribuindo sua área de atuação entre 11 estados do país.
No fim de abril, o TRX Real Estate anunciou a aquisição de um imóvel inserido no shopping Center Guararapes (PE), que está 100% locado para a rede de hipermercado BIG Bompreço, por meio de um contrato típico de 15 anos, com vencimento em março de 2036.
Atualmente, os principais locatários do fundo são Assaí, Pão de Açúcar, Extra, Sodimac, Camil e BIG.
Em relatório, a Guide Investimentos diz que, assim como galpões logísticos, o varejo alimentício tem sido um dos setores que menos sofreu desde o início da crise.
“Nesse sentido, acreditamos na sinergia defensiva que o portfólio do fundo apresenta entre os dois segmentos, mas também promovendo um potencial atrativo de ganho de capital devido às recentes conclusões de aquisições e retomada de dividendos a patamares acima da média do Ifix”, escrevem os analistas.
Vinci Logística (VILG11)
Focado em galpões logística, o fundo da Vinci Partners também recebeu cinco menções para este mês.
Entre as justificativas, a Necton destaca o forte posicionamento do fundo no setor de e-commerce – com fatia de 33% –, que tende a se beneficiar em meio ao cenário de forte crescimento das vendas online.
O time de análise cita ainda a concentração de receita em inquilinos com boa qualidade de crédito, como Magazine Luiza, Tok&Stok e Ambev, além do fato de 100% do portfólio estar locado, com prazo médio remanescente dos contratos de 4,6 anos, o que “gera segurança”.
Em 12 meses, o VILG11 apresenta ganhos de 16,8% na Bolsa, ante alta de 9,9% do Ifix.
Em abril, o fundo anunciou a aquisição do empreendimento Porto Canoa LOG, localizado na região metropolitana de Vitória (ES), pelo valor de R$ 287 milhões. Com a aquisição, o FII realizou a alocação de 74% dos recursos captados na sexta emissão de cotas, encerrada em 1º de março deste ano. Hoje, a maior concentração dos ativos está em Minas Gerais, seguido pelo Espírito Santo.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
Entre os mais recomendados desde outubro de 2020, o fundo híbrido do Credit Suisse recebeu quatro recomendações de compra para maio.
Com alocações tanto em ativos de consumo quanto em imóveis educacionais, o FII apresentou queda de 0,7% na Bolsa em abril, mas, em 12 meses, o retorno é positivo em 16,8%.
De acordo com a XP, o fundo possui um portfólio com ativos resilientes, alta concentração em contratos atípicos (91,2% da receita contratada), vencimentos concentrados somente após 2025 e inquilinos com boa qualidade de crédito, como Lojas Big, Pernambucanas e Yduqs.
“Continuamos com recomendação de compra e estimamos um dividend yield de aproximadamente 6,4% para 2021, o que vemos como atrativo considerando a relação de risco e retorno do fundo”, escrevem os analistas.
Entre os pontos positivos para a recomendação, a Órama chama atenção para a diversificação setorial do fundo, entre supermercados, varejistas e educacional, bem como os contratos atípicos de longo prazo.
BTG Pactual Corporate Office (BRCR11)
Conhecido como BC Fund, o fundo de lajes corporativas do BTG Pactual recebeu três menções para este mês e retorna à seleção compilada, após ficar de fora no último mês.
Com cerca de 126 mil cotistas e valor de mercado de R$ 2,28 bilhões em abril, o FII é um dos maiores fundos imobiliários listados na B3. Atualmente, a carteira conta com 14 empreendimentos, concentrados nos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro, a maior parte deles (72%) de alta qualidade, do tipo “AAA”.
Com relação aos inquilinos, a maior fatia da receita está exposta ao setor financeiro, seguido pelos mercados de seguros, saúde e automobilístico. Entre os principais locatários estão Petrobras, Cargill, Samsung, Safoni e Volkswagen.
Segundo a Necton, o fundo vem promovendo um processo de reciclagem do portfólio nos últimos meses, com a venda de ativos com alta taxa de vacância e com a aquisição de imóveis de alta qualidade, “AAA”.
Com a nova estratégia, os analistas destacam que o fundo conseguiu reduzir os altos níveis de vacância que apresentava em 2018 e 2019, e ressaltam que agora o BC Fund tem a maior parte da receita focada em ativos de alta qualidade na cidade de São Paulo.
Em abril, o fundo assinou um contrato de locação de meio andar no edifício Diamond Tower, na região do Itaim, em São Paulo. O contrato foi firmado com uma empresa do ramo de siderurgia e tem prazo de cinco anos.
Já a Órama destaca, em relatório, que nos próximos meses cerca de 13% dos contratos de locação do fundo serão reajustados pela inflação, o que tende a impactar positivamente os resultados do FII.