SÃO PAULO – Ainda que os fundos imobiliários tenham mostrado uma retomada nos últimos três meses após os fortes impactos sofridos com a pandemia de coronavírus, a cautela segue dando o tom das análises para julho. As recomendações de corretoras para o mês volta a recair sobre nomes considerados mais defensivos e com carteiras mais diversificadas para enfrentar um período ainda de grande incerteza.
Sem mudanças na carteira, os fundos imobiliários preferidos de analistas consultados pelo InfoMoney são BTG Pactual Fundo de Fundos, JS Real Estate Multigestão, XP Malls, CSHG Renda Urbana e o fundo de recebíveis RBR High Grade.
Destaque para os fundos imobiliários híbridos, que possuem investimento em mais de uma classe de ativo e que tendem a oferecer menor nível de risco devido à carteira diversificada, com fundos de diversos segmentos e recebíveis, além de inquilinos.
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A partir deste mês, a carteira de fundos imobiliários compilada pelo InfoMoney passa a contar com cinco papéis recomendados, abaixo dos dez anteriormente selecionados.
Para critério de desempate, serão selecionados aqueles com os maiores volumes médios negociados nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.
Para esta edição, foram consideradas as recomendações feitas por sete corretoras.
Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para julho:
| Fundo | Ticker | Recomendações | Retorno em junho | Retorno em 12 meses |
| BTG Pactual Fundo de Fundos | BCFF11 | 4 | 7,39% | 19,51% |
| JS Real Estate Multigestão | JSRE11 | 4 | 3,71% | 1,43% |
| XP Malls | XPML11 | 4 | 8,13% | -0,55% |
| CSHG Renda Urbana | HGRU11 | 3 | 11,02% | 34,94% |
| RBR Rendimentos High Grade | RBRR11 | 3 | 5,93% | 0,48% |
| Ifix | – | – | 5,59% | 6,86% |
OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BTG Pactual, Guide, Mirae Asset, Necton, Santander Corretora e XP)
JS Real Estate Multigestão (JSRE11)
Com quatro recomendações para este mês, o fundo imobiliário híbrido do Safra, que investe tanto em edifícios corporativos como em cotas de FIIs e ativos com lastro imobiliário (como CRI, LCI e LH), está entre os preferidos dos analistas.
Na avaliação da Guide, que incluiu os papéis na carteira deste mês, o fundo tem reforçado sua resiliência em meio à crise, diante da qualidade dos ativos do portfólio e dos locatários. Os analistas também destacam o foco da gestão na alocação do caixa do fundo.
A Santander Corretora, por sua vez, escreve, em relatório, que o portfólio do fundo conta com ativos que devem ter maior resiliência no cenário pós-Covid-19, levando em consideração a pouca disponibilidade de ativos com padrão e localização parecidos na cidade de São Paulo.
Dito isso, os analistas avaliam que as cotas estão sendo negociadas a um nível interessante de entrada, com deságio de 9,8% em relação ao valor patrimonial dos ativos, “uma oportunidade na estratégia de ganho de capital”, diz a corretora.
BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
O fundo de fundos imobiliários do BTG Pactual, um dos maiores do mercado e que tem como objetivo principal a aquisição de cotas de outros FIIs, bem como recebíveis imobiliários, recebeu quatro recomendações de compra para este mês.
Em junho, o fundo atingiu a marca de 200 mil cotistas, o que representa cerca de 25% de toda a base de cotistas da indústria de FIIs, segundo a B3.
Apesar de os fundos de shopping presentes na carteira terem impactado o desempenho BCFF11 nos últimos meses, o time de análise da Guide escreve que o segmento é de grande importância para a estratégia do fundo no longo prazo, visando carregar ativos “de excelente qualidade e com oportunidade de ganho de capital”.
No relatório de maio divulgado pelo time de gestão do BCFF11, os gestores escrevem que, apesar da incerteza, o momento oferece uma “ótima oportunidade” para continuar alocando os R$ 5,9 milhões restantes da nona emissão de cotas do fundo, realizada em janeiro.
O montante, segundo o documento, deverá ser utilizado na aquisição de ativos de “excelente qualidade no mercado secundário com desconto em relação ao valor patrimonial e na participação de ofertas exclusivas”.
XP Malls (XPML11)
Apesar de o segmento de shopping centers estar entre os mais impactados pela crise, principalmente por conta das medidas de isolamento social, o XP Malls segue entre os preferidos para julho, também com quatro menções.
Para a Necton, devido à qualidade do portfólio, passados os efeitos da crise e o retorno das operações à normalidade, o fundo deve voltar a pagar bons dividendos e, aos preços atuais, deve gerar boa rentabilidade nos próximos anos.
De acordo com o último fato relevante divulgado pelo XPML11, em 12 de junho, dez dos 12 shoppings do portfólio já foram reabertos.
Já o BTG Pactual chama atenção para o portfólio diversificado e de difícil replicação do fundo, bem como a alta liquidez dos papéis na Bolsa.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
Com exposição a imóveis dos segmentos de varejo e educacional, o fundo híbrido do Credit Suisse recebeu três recomendações para este mês.
De acordo com a Santander Corretora, a captação de recursos na terceira emissão de cotas, encerrada em junho, possibilitará ao fundo ampliar a diversificação da carteira.
“Com o adicional de R$ 299,9 milhões da nova emissão de cotas, o HGRU poderá realizar novas aquisições estratégicas para diversificar o portfólio e aproveitar os ativos no pipeline de aquisições indicados no último relatório”, escrevem os analistas, em referência ao anúncio em junho da compra de um imóvel do setor educacional localizado na Vila Leopoldina, em São Paulo.
Já a XP destaca o caráter mais defensivo dos fundos híbridos, que tendem a ter menor nível de risco dada sua diversificação em tipo de ativos e inquilinos.
Os analistas também ressaltam que a alta concentração de contratos atípicos nos imóveis que compõem a carteira do FII, bem como o vencimento no longo prazo (a partir de 2023), garantem maior estabilidade à receita de locação em relação à rescisão contratual e a concessões aos inquilinos.
RBR Rendimentos High Grade (RBRR11)
Também entre os mais recomendados para este mês, com três menções, está o fundo de recebíveis imobiliários da RBR Asset.
De acordo com a XP, uma exposição tanto em índices de inflação (54% do portfólio) e CDI (46% da carteira), locatários com risco de crédito saudável e uma estrutura de garantias sólidas com ativos bem localizados devem levar a inadimplência dos CRIs a continuar sob controle.
“Apesar da nossa expectativa de inflação baixa e controlada no curto e médio prazo, acreditamos que o fundo está bem posicionado, dada sua carteira de baixo risco e spreads atrativos, implicando rentabilidade acima dos yields de NTN-B [Tesouro IPCA+]”, escrevem os analistas.
Retomada exige maior cautela no segundo semestre
Com a retomada dos mercados, mas com os impactos da pandemia ainda presentes, como investir nos fundos imobiliários nos próximos meses?
Para Renan Rego, sócio e gestor da gestora de patrimônio G5 Partners, boas oportunidades podem ser encontradas em segmentos descontados como os de escritórios e de recebíveis imobiliários.
Em sua avaliação, quando são comparados os retornos de fundos de papel e de renda com os de títulos públicos indexados à inflação (como o Tesouro IPCA+), os prêmios oferecidos ainda são interessantes. “E se a queda dos juros continuar, os FIIs poderão ter uma apreciação maior”, diz.
Em shoppings, apesar de Rego ver preços atrativos, tem evitado o segmento pelo fato de o risco ainda ser muito alto. “É uma incógnita de quando vai voltar à normalidade; talvez demore um, dois anos para voltar a ter a receita que gerava há seis meses.”
A opinião é compartilhada por Ricardo Valente, sócio e gestor da gestora de patrimônio Investment One Partners, que tem evitado ficar exposto aos setores de shoppings e de lajes corporativas, buscando FIIs que tenham uma parcela de renda, como fundos de papel.
Segundo ele, hoje o investidor deve ser mais cauteloso, uma vez que as oportunidades já não estão “tão óbvias”.
“Com juros baixos e necessidade de diversificação, é uma classe que o investidor tem que olhar. Mas não pode comprar qualquer coisa; os preços das cotas já voltaram bastante e há uma distinção muito grande entre as diferentes subclasses”, destaca Valente, referindo-se aos setores mais prejudicados pela crise.
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