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SÃO PAULO – Com um cenário ainda preocupante da pandemia de coronavírus no Brasil, com o avanço no número de casos da doença, os setores mais vulneráveis no mercado de fundos imobiliários acabam sendo aqueles voltados aos shoppings e às lajes corporativas, devido às medidas de isolamento social que postergam uma retomada das atividades presenciais.
Diante de um horizonte ainda permeado de incertezas, os analistas do mercado têm optado por incluir nomes de caráter mais defensivo nas carteiras mensais que sugerem aos investidores.
Levantamento feito pelo InfoMoney com nove corretoras mostra a entrada, na seleção recomendada de fundos imobiliários para abril, do FII de recebíveis Capitânia Securities II (CPTS11), e do fundo híbrido TRX Real Estate (TRXF11) que tem imóveis logísticos no portfólio e pega carona na alta demanda por galpões em meio ao avanço do e-commerce.
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Frente a uma vacinação que avança em ritmo lento no país e retarda a retomada da economia, os fundos de logística do BTG Pactual e da Vinci Partners, com seis recomendações cada, seguiram como a maior preferência do mercado para as próximas semanas no setor.
Deixaram de fazer parte do grupo, por outro lado, o fundo de fundos imobiliários RBR Alpha e o FII de lajes corporativas BC Fund.
Lucas Hoon, analista de fundos imobiliários da XP, diz gostar de FIIs de recebíveis dado seu perfil mais conservador, com papéis de renda fixa no portfólio, diante da baixa visibilidade da economia em meio à pandemia.
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A carteira recomendada de fundos imobiliários da XP tem uma exposição de 45% a fundos de papel, a maior entre os principais setores da categoria.
No universo dos fundos de recebíveis, a preferência, diz Hoon, é por aqueles mais voltados aos papéis do tipo “high grade” (títulos com alta qualidade de crédito e, portanto, menor risco), que tenham devedores sólidos e boa diversificação setorial, por conta do cenário doméstico ainda desafiador, com possível aumento da inadimplência.
Para abril, os investidores devem ficar atentos ao avanço da pandemia no Brasil, ao calendário de vacinação no país e às medidas de isolamento social, que podem manter os shoppings fechados, bem como atrasar a retomada das empresas aos escritórios, afirma Hoon. Atualmente, shoppings e lajes corporativas respondem por cerca de 10%, cada, na composição do Ifix.
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O analista da XP diz ainda que, apesar do início do ciclo de alta da Selic, o retorno médio projetado para o dividend yield (retorno com dividendos) dos FIIs segue atrativo, na casa dos 8% ao ano.
“Quando comparamos com o Tesouro IPCA+ de dez anos, o prêmio de risco é bastante considerável, da ordem de quatro pontos percentuais”, defende.
Leia também:
• Fundos imobiliários: por que o mercado segue no radar mesmo com a alta da taxa Selic e onde investir hoje
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A carteira de fundos imobiliários do InfoMoney conta com os cinco ativos mais recomendados para o mês. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com maior volume médio nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.
Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para abril, o número de recomendações e a rentabilidade no primeiro trimestre de 2021:
| Fundo | Código | Recomendações | Retorno em 2021* |
| BTG Pactual Logística | (BTLG11) | 6 | +4,52% |
| Vinci Logística | (VILG11) | 6 | -4,56% |
| TRX Real Estate | (TRXF11) | 5 | +7,60% |
| CSHG Renda Urbana | (HGRU11) | 4 | -2,64% |
| Capitânia Securities II | (CPTS11) | 3 | +1,56% |
| Ifix | (IFIX) | – | -0,81% |
OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
*Retorno até 31/3/2021
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Mirae Asset, Necton, Santander Corretora e XP).
BTG Pactual Logística (BTLG11)
No topo das recomendações desde dezembro de 2020, o fundo de galpões logísticos do BTG Pactual conta com ativos de alta qualidade e boa localização, com a maior parte dos contratos de locação atípicos e com inquilinos que atuam em diferentes setores da economia, como varejo, alimentício, automobilístico e papel e celulose, destaca o time de análise da XP, em relatório.
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A avaliação é compartilhada pela Santander Corretora, que elogia a gestão do fundo no que diz respeito à diversificação da base de inquilinos.
Segundos os analistas, a posição no FII reforça a visão da corretora de que o setor é um dos mais defensivos em meio à pandemia, possuindo entre os principais inquilinos empresas de e-commerce e de varejo essencial (supermercado e farmácias), menos impactados em suas operações pelas restrições de locomoção em comparação aos pares na categoria.
Os analistas do Santander destacam também as perspectivas positivas para o fundo imobiliário do BTG Pactual tendo em vista a aquisição de 25% de participação no complexo de galpões logísticos a ser desenvolvido no antigo terreno da Ford, em São Bernardo do Campo (SP).
Vinci Logística (VILG11)
Também do segmento logístico, o fundo da Vinci Partners conta com exposição relevante ao distrito de Extrema, em Minas Gerais, localidade que conta com baixa vacância e incentivos fiscais, destaca a equipe de análise do BTG Pactual, que incluiu o veículo na carteira recomendada para abril.
A carteira de locatários pulverizada em grandes empresas como Netshoes, Tok&Stok, Magazine Luiza e Ambev também é um ponto positivo lembrado pelos analistas do BTG Pactual, que citam ainda a boa liquidez das cotas do fundo na Bolsa. Nos últimos 12 meses até março, o fundo apresentou um volume médio diário de R$ 5,8 milhões.
Já a XP Investimentos chama atenção para os contratos atípicos do FII, que respondem por 74% do total, e com 86% dos vencimentos somente após 2023, o que garante maior estabilidade na receita de locação.
Em março, o fundo de logística da Vinci encerrou sua sexta emissão de cotas, captando R$ 480 milhões.
TRX Real Estate (TRXF11)
De perfil híbrido, o TRX Real Estate possui atualmente 43 ativos no portfólio, dentre imóveis logísticos e do varejo, com inquilinos como Grupo Pão de Açúcar, Assaí, Extra e Camil.
Na avaliação da Santander Corretora, o fundo se destaca pelas parcerias estratégicas com “players” locais para o desenvolvimento de novos projetos, além de ter uma gestão de alta qualidade nas regiões em que atua (principalmente no Centro-Oeste).
A participação majoritária nos ativos também permite a implementação de práticas de governança e controle de risco, escrevem os analistas em relatório.
Já o time de análise de Guide se diz otimista com a exposição do fundo ao varejo alimentício, dado que esse tem sido um dos setores que menos sofreu desde o início da crise.
“Acreditamos na sinergia defensiva que o portfólio do fundo apresenta entre os dois segmentos, mas também promovendo um potencial atrativo de ganho de capital devido às recentes conclusões de aquisições e retomada de dividendos a patamares acima da média do Ifix”, escreveram os analistas da Guide.
Em 26 de fevereiro, o fundo da TRX anunciou a distribuição de dividendos da ordem de R$ 0,70 por cota, o que representa um dividend yield anualizado de 7,51%.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
Figurinha repetida na carteira compilada pelo InfoMoney, o fundo híbrido do Credit Suisse, com alocações tanto em ativos de consumo, como supermercados e varejo discricionário, quanto em imóveis educacionais, recebeu quatro recomendações para o mês.
O BB Investimentos chama atenção para a tipologia dos contratos na carteira do veículo, com quase 90% deles atípicos e com vencimentos acima de 2025, garantindo maior previsibilidade de recebimento dos aluguéis.
A base diversificada de inquilinos, em nomes como Ibmec, Estácio e São Judas, nos imóveis educacionais, e Lojas Big, Sam’s Club e Casas Pernambucanas, no varejo, também é defendida pelos analistas ao justificar a recomendação de compra.
A XP Investimentos, por sua vez, destaca que o aluguel diferido a partir de abril de 2020 para os inquilinos do setor de educação, em razão da pandemia de coronavírus, continua a ser revertido gradualmente até abril deste ano, o que deve impactar positivamente a distribuição de dividendos.
Capitânia Securities II (CPTS11)
No caso do fundo Capitânia Securities II, a equipe da Guide diz gostar do trabalho de gestão ativa realizado, tanto para a alocação de recursos em CRIs, quanto para a aquisição de cotas de outros FIIs no mercado secundário.
“O fundo conta com uma gestão dinâmica, multidisciplinar e de longo histórico no mercado imobiliário, que oferece rentabilidade razoavelmente acima de seus principais pares do setor de recebíveis”, escrevem os analistas. O fundo apresenta um dividend yield da ordem de 12,6%, segundo o relatório gerencial mais recente, de fevereiro.
Já no BTG Pactual, a recomendação de compra deve-se à carteira de crédito pulverizada em devedores com bom risco de crédito dos setores de varejo, shopping, logístico, e residenciais.
A “excelente” gestão do fundo, que se vale de garantias robustas para mitigar o risco, também foi lembrada pelo time de análise do BTG Pactual.
Em março, o fundo da Capitânia encerrou sua nona emissão de cotas, com captação de R$ 464 milhões, já tendo feito toda a alocação dos recursos.
