Os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para comprar em julho

SÃO PAULO – O texto da reforma tributária encaminhado pelo governo ao Congresso em junho acendeu um alerta no mercado de fundos imobiliários, ao prever o fim da isenção sobre os dividendos distribuídos aos cotistas pessoas físicas de FIIs negociados na B3 a partir de 2022.

Embora a reação inicial tenha sido negativa, contudo, o mercado parece ter absorvido uma leitura mais benigna sobre a proposta nos dias seguintes ao anúncio. Tanto que, desde então, o Ifix, índice que representa o desempenho médios dos fundos imobiliários na Bolsa, tem queda de apenas 0,7%.

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Há uma avaliação de parte do mercado de que o texto deve sofrer modificações ao longo das discussões políticas. Por isso, muitos investidores aproveitaram a queda seguinte à divulgação da reforma tributária para ir às compras.

Ainda que, no curto prazo, o cenário fique um pouco nebuloso com os desdobramentos da reforma, o otimismo dos analistas do mercado para o médio e o longo prazo está no fato de que o avanço da vacinação deve acelerar o ritmo de recuperação da atividade econômica.

De olho na retomada econômica e em produtos com caráter mais defensivo, a lista dos fundos imobiliários preferidos dos analistas ainda é dominada por aqueles que investem em ativos do segmento de logística. É o que mostra levantamento feito pelo Infomoney com as recomendações de 11 corretoras.

A carteira de fundos imobiliários do InfoMoney conta com os cinco ativos mais recomendados para o mês. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com maior volume médio nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.

Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para julho, o número de recomendações e a rentabilidade em maio, 2021 e nos últimos 12 meses:

OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Necton, Órama, Santander Corretora e XP).

FIIs não morrem com a reforma

Mesmo com os impactos no curto prazo provocados pelo texto entregue pelo governo sobre a reforma tributária, a maior parte das corretoras analisadas preferiu seguir em julho com as mesmas posições do portfólio junho.

Para Renan Manda, analista-chefe de fundos imobiliários da XP, a decisão está ligada à avaliação de não ter havido mudanças estruturais na dinâmica do mercado. Os fundos continuam com portfólios bem diversificados, diz, com boa liquidez e exposição ao setor imobiliário, especialmente para aqueles que não querem investir diretamente em recebíveis de crédito, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ou Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). “Os FIIs não morrem com a reforma tributária, eles só perdem um pouco da eficiência”, afirma.

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Segundo o texto encaminhado pelo governo ao Congresso, a previsão é que, a partir de 2022, todos os rendimentos, inclusive na amortização e na alienação de cotas, sejam tributados sob a alíquota de 15%. Exceto no caso dos dividendos para cotistas pessoas físicas, até então isentos, a mudança representa uma redução em relação à alíquota atual, de 20%.

“Hoje, olhamos mais segmentos defensivos, como recebíveis e ativos logísticos, e buscamos verificar mais a qualidade de portfólio, analisar o risco de crédito e os contratos atípicos, e não tanto a reforma tributária”, pontua o analista.

Para Manda, o problema é que a proposta de reforma gera uma distorção no mercado, ao manter a isenção tributária para investimentos como CRIs ou LCIs, ativos que podem ser adquiridos por fundos imobiliários, e taxar os dividendos desses FIIs.

“Se de fato a reforma ocorrer, haverá uma pressão nos preços. Mas vejo que ainda há uma gordurinha que pode amortecer o impacto dela. Hoje, os spreads dos títulos estão atrativos em cerca de 360 pontos e muitos fundos estão negociando com desconto em relação ao valor patrimonial”, aponta.

CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Novamente na liderança das indicações para o mês, mas desta vez dividindo espaço com três outros fundos, o CSHG Renda Urbana – que investe de forma híbrida em ativos de varejo, como supermercados e educacional, além de cotas de fundos e CRIs — continuou com seis indicações para julho.

De acordo com os analistas Felipe Vaz e Flavio Pires, do Santander, o destaque do fundo são os contratos de longo prazo e regime atípico, com vencimento de 100% das locações para o ano de 2025. O fundo ainda possui ativos em diferentes localidades, embora estejam majoritariamente em São Paulo.

Na visão de Renan Manda, Lucas Hoon e Maria Fernanda Violatti, analistas da XP, um ponto aguardado pelo mercado é a autorização do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade). Isso porque o fundo se comprometeu a adquirir dez ativos imobiliários destinados à atividade de varejo para uma grande varejista com alcance nacional.

Segundo os especialistas da casa, se as condições precedentes forem resolvidas e o Cade aprovar a transação, pode haver um impacto bastante positivo sobre a distribuição de dividendos.

“Continuamos com recomendação de compra e estimamos um dividend yield de aproximadamente 6,4% para 2021, o que vemos como atrativo, considerando a relação de risco-retorno do fundo”, pontuam os analistas, em relatório.

Na avaliação da equipe da Órama, outro ponto interessante do fundo é que, desde o segundo semestre de 2020, os aluguéis adiados durante o início da pandemia voltaram a ser recebidos, o que ajuda a normalizar o fluxo de resultados do fundo.

TRX Real Estate (TRXF11)

Também com seis indicações está o fundo da TRX focado em aquisição, desenvolvimento e venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas, especialmente do segmento logístico e varejo alimentício, e com contratos de longo prazo. Hoje, o portfólio é formado por 44 imóveis distribuídos em 11 estados.

Entre os destaques do fundo, os analistas do Santander ressaltam a recente aquisição da Loja Âncora I, no Shopping Center Guararapes, em Pernambuco. E pontuam sobre a recompra de créditos imobiliários no valor de R$ 31 milhões, que ajuda a cumprir com o objetivo de redução do endividamento parcial do fundo.

O recuo no endividamento do fundo também é citado como ponto positivo pela equipe da Órama. Segundo a casa, o gestor do TRXF11 segue buscando a redução da alavancagem, seja por meio de novas aquisições ou, eventualmente, com a realização de outros pré-pagamentos de dívidas.

Mesmo assim, os analistas da casa afirmam que, como parte dos imóveis foi adquirida por meio de dívida, o fundo ainda precisa quitar os CRIs que adquiriu para liberar o fluxo de aluguéis.

Bresco Logística (BRCO11)

O fundo da Bresco também lidera a lista de recomendações do mês, com seis indicações. E quem passou a olhar para os papéis do fundo com mais atenção foram os analistas Daniel Marinelli, Danilo Barbosa e Matheus Oliveira, do BTG Pactual.

Em relatório enviado a clientes, a sugestão de compra está pautada na queda acentuada de 7,8% que as cotas do fundo apresentaram em junho. De acordo com os cálculos feitos pelos analistas, o fundo agora estaria negociando com um deságio de 8% sobre o valor patrimonial, o que está maior do que a média histórica.

Para eles, um ponto importante é que, algumas incertezas que existiam no começo deste ano em relação aos vencimentos contratuais de 2021, foram mitigadas com a ocupação de novos inquilinos nas áreas vagas, com a chegada de empresas como Natura e B2W.

“Nesse contexto, a qualidade dos imóveis, associada a uma gestão ativa, conseguiu fazer com que fosse possível manter a vacância do fundo em patamar baixo”, destacaram os analistas em relatório.

Os especialistas da casa também acreditam que o fundo seja capaz de elevar os rendimentos distribuídos de R$ 0,54 para R$ 0,57 nos próximos meses, o que seria equivalente a um dividend yield anualizado de 6,8%. Segundo eles, o retorno estaria em linha com a média do mercado, mas a aplicação seria em um dos melhores portfólios da indústria.

O otimismo com o fundo também é compartilhado pela equipe de análise da XP. Em relatório, analistas apontam que o portfólio do fundo possui ativos de alta qualidade e bem localizados, próximos dos grandes centros consumidores, com destaque para São Paulo.

Para eles, o fundo também apresenta uma carteira de clientes com baixo risco de inadimplência e com alta exposição ao comércio eletrônico, com empresas como Mercado Livre, FM Logistics e GPA.

“Acreditamos ainda que o fundo está negociando a patamares atrativos ao considerar a qualidade do seu portfólio e em relação à sua média histórica, mesmo com a queda no preço das cotas”, afirmam os analistas da XP.

Vinci Logística (VILG11)

Outro fundo que está empatado na primeira colocação com seis indicações é o Vinci Partners, voltado para aplicações em galpões logísticos.

Com mais de 60% da receita atrelada a locatários que desenvolvem atividades ligadas ao comércio eletrônico, transporte e logística, Larissa Nappo, analista do Itaú BBA, destaca que o veículo tem se beneficiado da compra e da venda de ativos a um cap rate (percentual da renda anual adquirida por meio de um imóvel sobre seu valor) atrativo.

A analista também afirma que o fundo realizou emissão de cotas e que captou cerca de R$ 480 milhões em fevereiro de 2020, o que pode destravar valor para os cotistas a partir de aquisições a preços atrativos.

Larissa destaca ainda que o fundo vem fazendo desinvestimentos em ativos maduros, o que tem proporcionado ganho de capital, mas vê alguns pontos de alerta, como os atrasos nos pagamentos de aluguéis, além de concessões de prazo de pagamento de locações e aumento no índice de inadimplência.

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Para os analistas da XP, as aquisições do Porto Canoa Log, em abril, e do Airport Town, em maio, também podem ser importantes para os cotistas. Com as alocações, o fundo conclui a alocação dos recursos captados na emissão de cotas.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

Com quatro indicações, o fundo do BTG Pactual possui quase 50% dos contratos atípicos e imóveis voltados para os segmentos de logística, indústria e varejo.

Na análise da equipe da Órama, um dos destaques do fundo é o potencial de crescimento por meio de captações. No mês passado, por exemplo, o fundo captou R$ 240 milhões e agora em julho será feita nova captação, com montante inicial previsto de R$ 500 milhões.

Para a equipe da corretora, o dinheiro captado nas últimas emissões ajudou a garantir boas compras, por meio da aquisição de ativos logísticos de qualidade e com bom risco de crédito dos inquilinos. Com isso, a casa espera que a taxa de retorno fique, em média, acima de 8% ao ano.

Outro ponto que chama a atenção no fundo está o fato de a maior concentração dos vencimentos dos contratos ser a partir de 2025. Na opinião dos analistas da XP, isso ajuda a oferecer “maior segurança em relação ao fluxo de receita a ser recebido”.

A equipe de análise da XP afirma ainda que o anúncio de venda de quatro imóveis no valor de R$ 169 milhões em maio, junto com o dinheiro captado na décima emissões de cotas, geraram um ganho de aproximadamente R$ 4,88 por cota, o que a casa vê como positivo para o fundo.

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