SÃO PAULO – Após um ano de recordes na indústria de fundos imobiliários, com mais de 1 milhão de investidores pessoas físicas, aumento no número de fundos listados, bem como uma valorização expressiva, da ordem de 36% do índice que acompanha os principais FIIs, o Ifix, as perspectivas seguem positivas para a classe em 2020.
De olho na manutenção dos juros no menor patamar histórico, a expectativa de analistas é de que as negociações de aluguéis tenham aumento real (acima da inflação) no valor de locação por metro quadrado, e de que uma retomada consistente da atividade econômica, somada à melhora da confiança do consumidor, beneficiem setores diversos.
Embora o cenário adiante seja positivo, especialistas consultados pelo InfoMoney destacam, contudo, que investidores não devem esperar retornos na mesma magnitude que os observados no ano anterior.
Ajustes são esperados e ontem mesmo o Ifix registrou sua maior perda desde maio de 2017, após recuar 1,72%, colocando um alerta especialmente aos novos investidores.
A baixa foi atribuída a um movimento de correção pontual, após valorização superior a 10% do índice apenas no mês de dezembro. Na visão de especialistas, o movimento é saudável, sem fundamentos que justifiquem uma mudança de perspectiva para o setor.
Momento exige seletividade
Em meio a cinco anos de valorização dos fundos imobiliários e com chegada de cada vez mais novos players no mercado, escolher a dedo os FIIs torna-se cada vez mais fundamental. “O investidor vai ter que ser mais cirúrgico, garimpar um pouco mais para encontrar onde ainda tem prêmio”, afirma o professor Marcos Baroni, da Suno Research.
Marcelo Hannud, da XP, diz que há cinco anos o país praticamente não progride em termos de ativos, o que resulta em uma escassez de imóveis para alimentar os FIIs de todos os segmentos e, consequentemente, leva a um desequilíbrio entre oferta e procura.
“É um momento de altíssima atenção para que não resulte nos erros do passado, em que o investidor comprou sem olhar, foi na onda da manada e aplicou em fundos com ativos que não mereciam o seu dinheiro”, afirma.
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Um termômetro para avaliar boas oportunidades, segundo Baroni, está na comparação do rendimento do fundo com o retorno pago por títulos públicos Tesouro IPCA+ (antigas NTN-Bs).
“Se uma NTN-B longa paga 3% acima da inflação, um FII tem que estar, no mínimo, 200 pontos base acima, isto é, com yield de 5%. Se for menor que isso, o FII está caro, e muito acima disso, como 6,5% e 7%, é uma oportunidade, desde que o portfólio seja bom”, diz.
Na visão de Hannud, o aumento da demanda deve ser generalizado neste ano. “O Brasil é carente de ativos bons em todos os segmentos.”
Para 2020, os especialistas avaliam que novas emissões bem pulverizadas devem movimentar a indústria, inclusive em setores ainda pouco explorados, como de educação, hospitais e imóveis residenciais.
Os preferidos para janeiro
Levantamento feito pelo InfoMoney com seis casas de análise mostra que, assim como em dezembro, a preferência dos analistas para janeiro recai sobre fundos com exposição ao segmento de shopping centers.
O otimismo tem como pano de fundo a expectativa de um horizonte de juros baixos, inflação ancorada e queda do risco de vacância e crédito. Com uma retomada mais consistente da economia, os analistas de BTG Pactual, Guide Investimentos, Itaú BBA, Necton, Santander Corretora e XP veem um aumento nas vendas, menor inadimplência e queda da vacância.
Novidades na carteira deste mês, os fundos HSI Malls, Allianza Trust Renda e Valora RE III contam com três recomendações no primeiro caso, e duas, nos seguintes. Deixaram o portfólio CSHG Logística, RBR Rendimento High Grade e XP Log.
Para critério de desempate entre os fundos com duas recomendações, foram selecionados aqueles com os maiores volumes médios negociados nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.
Os 10 fundos imobiliários mais recomendados para janeiro:
| Fundo | Ticker | Segmento | Recomendações | Retorno em 12 meses* |
| XP Malls | XPML11 | Shopping | 5 | 41,3% |
| CSHG Real Estate | HGRE11 | Lajes | 4 | 47% |
| HSI Malls | HSML11 | Shopping | 3 | – ** |
| Hedge Brasil Shopping | HGBS11 | Shopping | 3 | 39,3% |
| Allianza Trust Renda | ALZR11 | Logística | 2 | 58,2% |
| BTG Corporate | BRCR11 | Lajes | 2 | 34,4% |
| BTG Pactual FOF | BCFF11 | Fundo de Fundos | 2 | 39,8% |
| CSHG Recebíveis Imobiliários | HGCR11 | Recebíveis | 2 | 37,2% |
| Valora RE III | VGIR11 | Recebíveis | 2 | 37,6% |
| Vinci Shopping Centers | VISC11 | Shopping | 2 | 43,2% |
| Ifix | – | – | – | 36% |
*Até 31 de dezembro. O retorno leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
**O HSML11 possui menos de seis meses de histórico
Fontes: Corretoras e Economatica
XP Malls (XPML11)
Assim como em dezembro, o XP Malls ficou entre os fundos imobiliários mais recomendados pelas casas de análise, desta vez, com cinco menções. Na avaliação dos analistas, o fundo da XP possui um portfólio diversificado, com baixo nível de vacância e boa liquidez.
Em relatório, a Santander Corretora diz que as últimas emissões de cotas têm permitido ao fundo montar um portfólio de ativos mais diversificado e com níveis de vacância e inadimplência controlados. Entre os principais ativos da carteira, a equipe de análise destaca o Shopping Cidade Jardim, em São Paulo, e o Catarina Fashion Outlet, em São Roque.
CSHG Real Estate (HGRE11)
O fundo do Credit Suisse é novidade na carteira da XP Investimentos, que diz ver um portfólio diversificado, com mais de 20 ativos, e potencial para se beneficiar do ciclo favorável no segmento nos próximos anos, dado que cerca de 70% dos contratos serão renegociados nos próximos dois anos.
Os analistas destacam ainda os recursos levantados na recente oferta pública, que vêm sendo alocados em aquisições a “preços atrativos”.
HSI Malls (HSML11)
De acordo com o Itaú BBA, que incluiu os papéis de HSI Malls em sua carteira recomendada para este mês, o fundo tem um bom potencial de crescimento e, por deter uma participação majoritária em todos os shoppings do portfólio, pode facilitar a administração dos ativos.
“Vemos HSML11 como uma das boas opções em FIIs para ganhar exposição à retomada da atividade econômica e do consumo”, escreve a equipe de análise.
Hedge Brasil Shopping (HGBS11)
Para os analistas da Necton, o fundo está bem posicionado para uma retomada da economia, com crescimento nas vendas do varejo, boa diversificação de ativos e geográfica, bem como baixa vacância. Já o Itaú BBA destaca a possibilidade de o fundo destravar valor para os cotistas a partir de “aquisições atrativas”.
Vinci Shopping Center (VISC11)
Mais um FII de shopping centers na carteira deste mês. Resiliente durante a recessão, o segmento tende a ser beneficiado por uma recuperação do consumo e pela continuidade da tendência de consolidação.
No VISC11, analistas da XP destacam a carteira bem diversificada e a localização dos ativos nos grandes centros de consumo do país.
BTG Corporate Office (BRCR11)
Focado no investimento em lajes corporativas localizadas em grandes centros comerciais, o BRCR11 possui aproximadamente 185 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) espalhados por São Paulo e Rio de Janeiro.
Segundo a Guide Investimentos, o fundo tem concentrado seus esforços na parte operacional do ativo Centro Empresarial de São Paulo (Cenesp), buscando redução do custo de condomínio e tornando o imóvel mais competitivo frente a concorrentes. Na avaliação dos analistas, tal trabalho resultou em uma das locações mais relevantes de 2019 em termos de área bruta locável, e em uma redução do custo condominial mensal.
BTG Pactual FOF (BCFF11)
Em sua carteira mensal, a equipe da Guide Investimentos chama atenção para o potencial de alta distribuição de dividendos pelo fundo do BTG nos próximos meses, visto que será um período marcado pelo início do recebimento de rendimentos de ativos do portfólio.
“A gestão mantém-se ativa no giro da carteira, tendo investido em operações no mercado primário, por meio de algumas ofertas que estão sendo colocadas no mercado, e no secundário, através de block-trades [negociações em bloco] e compra e venda de cotas na B3”, escrevem os analistas da Guide.
CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
O fundo do Credit Suisse, que aplica majoritariamente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), possui uma carteira diversificada, com 37 desses ativos.
Em seu relatório, a equipe de análise da Santander Corretora destaca que o FII está em processo de sua sétima emissão de cotas, cuja oferta pode chegar a cerca de R$ 388,8 milhões.
Apesar de o valor da cota da nova emissão ser inferior ao preço atual no mercado secundário, a visão segue otimista. “Acreditamos que a captação seja positiva para o FII e [isso] pode contribuir para uma ainda maior diversificação da carteira”, afirma o Santander.
Valora RE III (VGIR11)
Novidade na seleção de FIIs para janeiro, o fundo de recebíveis imobiliários da Valora Gestão é apontado como uma boa opção para diversificação de risco, dado o bom rendimento e o menor risco de renda de patrimônio.
Analistas da Guide e da XP destacam as recentes aquisições do fundo e o objetivo da gestão de trabalhar com o menor volume de caixa possível, mantendo uma carteira equilibrada e oferecendo uma relação entre risco e retorno positiva.
Confira a série completa do Onde Investir 2020:
• Ações
• Ibovespa
• Dividendos
• Tesouro Direto
• Small Caps
Allianza Trust Renda (ALZR11)
Com o objetivo de investir em imóveis logísticos e industriais via contratos atípicos de locação, o fundo da Allianza é novidade entre as recomendações. Dentre as justificativas, analistas do BTG e da Guide destacam a carteira diversificada, a boa capacidade de crédito dos locatários, a boa gestão e a liquidez.
“A equipe do fundo é capacitada e com larga experiência no mercado imobiliário, com sócios que tiveram passagem por grandes empresas e gestoras. Os investimentos são feitos com grande diligência e responsabilidade, o que torna ALZR11 um bom veículo para se expor ao segmento logístico”, escreve o BTG Pactual.
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