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SÃO PAULO – Os fundos imobiliários de galpões logística, que compõem um segmento considerado vencedor na crise em 2020 diante do avanço do e-commerce, devem continuar a marcar presença no portfólio dos investidores brasileiros este ano.
Ao menos é o que sugere levantamento feito pelo InfoMoney com nove corretoras, cujas maiores recomendações para este mês recaem novamente sobre três FIIs do setor: BTG Pactual Logística, Vinci Logística e XP Log. Os papéis estão entre os preferidos do grupo desde novembro.
A avaliação é de que os fundos se beneficiam de contratos atípicos de locação (com prazos mais longos do que o tradicional e sem revisionais até o prazo final), de ativos com boa localização e inquilinos de alta qualidade, que impõem menos risco de vacância, além de permitirem grande exposição ao setor de varejo, que vêm se favorecendo das vendas online em meio à pandemia.
Marcos Baroni, chefe de análise de fundos imobiliários da Suno Research, destaca que este é um setor que se beneficiou do conceito de last mile (a última etapa do percurso entre a compra online e a entrega ao consumidor), com entregas mais rápidas no e-commerce.
Ele ainda observa que, com a retomada econômica, as empresas vão precisar de mais armazenagem, contribuindo para uma valorização do segmento logístico.
“Esses fundos se consolidam dentro de um portfólio bem diversificado e com possíveis revisionais [nos novos contratos] de aluguéis em caso de retomada econômica no segundo semestre”, afirma.
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Entre os principais riscos para monitorar no mercado de FIIs nos próximos meses, o professor da Suno chama atenção para o risco de crédito das empresas diante da crise provocada pelo coronavírus.
“Fundo imobiliário é consequência de uma economia forte, então precisamos de empresas saudáveis para que os contratos sejam honrados. Além disso, para ser rentável, um imóvel precisa de locatário, de atividade econômica”, assinala.
Movimentos políticos, como o avanço da agenda de reformas estruturais no país, que possam contribuir para uma retomada dos investimentos nas empresas, também merecem atenção, diz.
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Sem alterações em relação à seleção dos últimos dois meses, completam a carteira de fevereiro o fundo híbrido do Credit Suisse, o CSHG Renda Urbana, e o fundo de fundos imobiliários RBR Alpha.
A carteira de fundos imobiliários do InfoMoney conta com os cinco ativos mais recomendados para o mês. Para critério de desempate, são selecionados aqueles com maior volume médio nos últimos 12 meses, com base em dados da provedora de informações financeiras Economatica.
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Confira a seguir os fundos imobiliários mais recomendados pelos analistas para fevereiro:
| Fundo | Código | Recomendações | Retorno em janeiro |
| BTG Pactual Logística | (BTLG11) | 6 | 1,85 |
| CSHG Renda Urbana | (HGRU11) | 4 | 0,05% |
| RBR Alpha Multigestão | (RBRF11) | 4 | 1,23% |
| Vinci Logística | (VILG11) | 4 | -3,08% |
| XP Log | (XPLG11) | 4 | -1,70% |
| Ifix | (IFIX) | – | 0,32% |
OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Mirae Asset, Necton, Santander Corretora e XP).
BTG Pactual Logística (BTLG11)
Com seis recomendações, o fundo de galpões logísticos do BTG Pactual é o preferido dos analistas para investir em fevereiro.
Com 12 imóveis no portfólio, o FII possui entre seus inquilinos empresas como BRF, Natura, FEMSA e Itambé, e está na carteira compilada pelo InfoMoney desde novembro do ano passado. Em janeiro, o fundo apresentou ganho de 1,85% na Bolsa.
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De acordo com a XP, que incluiu os papéis na carteira deste mês, o portfólio do fundo é bem diversificado, com ativos de boa qualidade e bem localizados. Os analistas chamam atenção ainda para a maior parte dos contratos vencer a partir de 2024, o que dá, segundo eles, maior segurança em relação ao fluxo de renda a ser gerado.
“Acreditamos que o fundo possui um portfólio sólido e com capacidade de manter seus inquilinos a longo prazo”, escrevem, em relatório.
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Em outubro, o fundo anunciou a aquisição de 25% de participação no complexo de galpões padrão “AAA”, a ser desenvolvido no antigo terreno da fábrica da Ford, em São Bernardo do Campo (SP).
Na avaliação da Santander Corretora, este novo galpão tem potencial para ser o melhor ativo da carteira do fundo dada a sua localização privilegiada, a 15 quilômetros da capital paulista.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
Com alocações em ativos de varejo e educação, o fundo híbrido do Credit Suisse, que está na carteira desde outubro, recebeu quatro recomendações para este mês entre as nove casas consultadas. Em janeiro, a cota do fundo teve leve alta de 0,05%.
Na avaliação da Genial Investimentos, o que torna o fundo tão atrativo são os vencimentos mais longos dos contratos, a partir de 2024, bem como os contratos atípicos de locação, que representam 92,5% da receita.
Segundo os analistas da corretora, o risco de inadimplência dos inquilinos ligado ao setor educacional, que responde por 32% da receita do FII, é baixo, sustentado pela volta gradual das aulas presenciais, principalmente para os cursos que necessitam de aulas práticas, e pelo fato de o maior inquilino desse setor (Ibmec) ter adiantado o aluguel dos meses anteriores.
Em relatório de dezembro, o fundo informou que, além do adiantamento do Ibmec, os rendimentos recorrentes foram positivamente influenciados pelo retorno dos diferimentos concedidos a três locatários durante o início da pandemia, no primeiro semestre de 2020.
Já o BB Investimentos destaca as duas ofertas públicas do fundo em 2020, que somaram R$ 1 bilhão em patrimônio captado e permitiram a aquisição de quatro ativos, ampliando o portfólio para 16 empreendimentos, com 100% de ocupação física.
RBR Alpha Multigestão (RBRF11)
Com um portfólio composto por ativos corporativos, de recebíveis imobiliários, shoppings e galpões logísticos, o fundo de fundos imobiliários da RBR Asset recebeu quatro indicações para este mês, uma delas da Santander Corretora.
A visão da casa é que a última emissão de cotas, encerrada em janeiro e que levantou R$ 420 milhões, permitirá ao fundo realizar alocações estratégicas e em melhores oportunidades de médio e longo prazo no cenário atual, em especial, em novas ofertas que virão a mercado.
Já o time de análise do BB Investimentos destaca a grande alocação do fundo (43,7%) no setor de recebíveis, tido como mais defensível em meio à pandemia, bem como as principais alocações atualmente: RBRL11, TEPP11 e RCRB11.
O FII, que está na carteira compilada pelo InfoMoney desde novembro, apresentou valorização de 1,23% em janeiro.
Vinci Logística (VILG11)
Do setor de galpões logísticos, o fundo da Vinci Partners, na carteira desde outubro e com perdas da ordem de 3% no último mês, também recebeu quatro recomendações para fevereiro.
Segundo a Necton, o forte posicionamento do fundo no setor de e-commerce, com inquilinos como Tok Stok e Magazine Luiza é positivo, em especial em um cenário de forte crescimento das vendas online.
Já o BB Investimentos escreve, em relatório, que o fundo continuou recuperando em dezembro os diferimentos concedidos em razão da pandemia e, por não ter casos de inadimplência, apresentou inadimplência líquida negativa de 0,1% no último mês.
No relatório gerencial mais recente, publicado em dezembro, os gestores do fundo explicaram que o resultado se deve, entre outros fatores, à exposição de 39% da receita do fundo a empresas do setor de e-commerce e 14% do setor de transporte e logística, além da gestão ativa, responsável pelos acordos e negociações realizados.
O fundo está em processo de captação de recursos em sua sexta emissão de cotas, com objetivo de captar R$ 400 milhões e aplicar no fundo “de acordo com a política de investimento estabelecida no regulamento”.
Em janeiro, a Vinci Partners abriu capital na Nasdaq e levantou cerca de US$ 250 milhões. Os recursos obtidos na oferta serão usados para investimento inicial da Vinci em novos fundos de private equity, imobiliários, de infraestrutura e de crédito privado.
XP Log (XPLG11)
Também do segmento de logística, o fundo da XP recebeu quatro recomendações para este mês. Na carteira desde agosto de 2020, o XPLG encerrou o último mês com queda de 1,7%.
Na avaliação da Guide, diante dos fundamentos positivos para o setor e de sua resiliência, o XPLG é uma “ótima opção para se posicionar no segmento dada a atratividade das últimas aquisições e excelente gestão”.
Em 27 de janeiro, o fundo encerrou sua quinta emissão de cotas, captando R$ 720 milhões.
O BB Investimentos, por sua vez, destaca em relatório que a maior parte dos contratos (61%) são atípicos, com uma receita do fundo diversificada entre inquilinos de alta qualidade, como Via Varejo, Leroy Merlin, Lojas Renner e Pão de Açúcar.