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Já de olho no corte dos juros – que se confirmou nesta semana –, o índice de fundos imobiliários da B3 (Ifix) avançou novamente em julho, chegando a quatro meses seguidos de alta. A valorização foi de 1,3%, puxando o ganho acumulado no ano para 11,5%, desempenho levemente acima do Ibovespa no período (11%).
Com o cenário já desenhado, e após diversas alterações promovidas em julho, os analistas optaram por fazer apenas ajustes pontuais nas carteiras recomendadas de fundos imobiliários (FIIs) para agosto. Dessa maneira, não houve mudanças na lista dos produtos mais citados.
O líder Bresco Logística (BRCO11) sustentou sua posição, de forma isolada, com sete indicações.
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No bloco seguinte, assim como aconteceu no mês passado, figuram quatro FIIs empatados com seis apontamentos: BTG Pactual Logística (BTLG11), CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), CSHG Renda Urbana (HGRU11) e Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11).
Na última quarta-feira (02), o Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a taxa básica de juros (Selic) em 0,50 ponto percentual, para 13,25% ao ano.
Confira as análises sobre cada FII:
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- Bresco Logística (BRCO11)
- BTG Pactual Logística (BTLG11)
- CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
- CSHG Renda Urbana (HGRU11)
- Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
A notícia foi bastante comemorada por gestores de fundos, sobretudo de FIIs, pelo impulso de valorização que pode trazer ao setor.
Historicamente, o segmento apresenta um retorno médio de 25% em ciclos de quedas dos juros, comenta a analista Maria Fernanda Violatti, da XP Investimentos, na edição pré-Copom do programa Liga de FIIs, do InfoMoney.
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“Para este mês, estamos reduzindo a exposição em FIIs híbridos e de papel indexado ao CDI e colocando mais peso em tijolo e em fundo de fundos com alocação em tijolo”, diz Flávio Pires, analista de FIIs da Santander Corretora.
São chamados de “tijolo” os fundos que possuem alocação direta em imóveis, enquanto os FIIs de “papel” investem basicamente em recebíveis imobiliários.
Na BB Investimentos, a análise sobre a nova conjuntura passa pela expectativa de queda nos proventos pagos por fundos de papel, devido ao arrefecimento da inflação. A instituição diz ainda que boa parte dos FIIs de tijolo já está operando em patamares próximos ao valor patrimonial.
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“Nesse cenário, ainda enxergamos um potencial de alta interessante na classe dos fundos de fundos (FoFs), não só em função do desconto implícito que suas cotas carregam, mas também pela possibilidade de geração de resultados com o giro da carteira, o que se torna mais viável em um mercado com tendência de alta.”
Todos os meses, o InfoMoney traz os cinco fundos imobiliários mais indicados nas carteiras elaboradas por dez corretoras. Em caso de empate, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.
Veja a seguir os produtos preferidos para agosto, o número de apontamentos e a rentabilidade de cada papel em julho, no acumulado de 2023 e nos últimos 12 meses:
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| Ticker | Denominação | Segmento | Recomendações | Retorno em julho (%) | Retorno em 2023 (%) | Retorno em 12 meses (%) |
| BRCO11 | Bresco Logística | Logística | 7 | 4,27 | 29,38 | 31,48 |
| BTLG11 | BTG Pactual Logística | Logística | 6 | 4,33 | 11,66 | 16,99 |
| HGCR11 | CSHG Recebíveis Imobiliários | Recebíveis (CRI) | 6 | 2,64 | 12,13 | 17,42 |
| HGRU11 | CSHG Renda Urbana | Híbrido | 6 | 1,18 | 15,45 | 21,96 |
| KNCR11 | Kinea Rendimentos Imobiliários | Recebíveis (CRI) | 6 | 2,51 | 8,84 | 11,06 |
| IFIX | Índice de FIIs da B3 | * | * | 1,3 | 11,5 | 14,3 |
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander e Rico). Obs.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação do dia 31/07/2023.
Bresco Logística (BRCO11)
O fundo segue como o mais recomendado por analistas, presente em sete entre dez portfólios analisados pelo InfoMoney, ocupando sozinho o topo do ranking pelo segundo mês consecutivo.
Em meados de julho, a administradora informou que o Magazine Luiza decidiu rescindir, de forma antecipada, parte do contrato de aluguel no imóvel Bresco Contagem, em Minas Gerais. A locação representa R$ 0,01 por cota e a vigência inicial era até abril de 2026.
Diante da decisão, haverá aviso prévio de seis meses e multa equivalente a três aluguéis, assim como a devolução da carência concedida, ambas com correção pelo IPCA. O fato relevante diz ainda que a varejista permanecerá com uma ocupação equivalente a 35,5% do imóvel.
“Com a saída da locatária, a vacância do fundo deve ir para 1,7%, patamar confortável, e a projeção de proventos se mantém em R$ 0,87/cota”, diz o relatório do Itaú BBA.
De fato, o BRCO11 já comunicou que distribuirá exatamente esse valor aos cotistas no próximo dia 14.
Em um horizonte mais longo, um dos pontos de atenção do produto é quanto aos negócios derivados do consumo virtual.
Em conversa no mês passado com o analista de FIIs da BB Investimentos, Richardi Ferreira, o gestor de RI do Bresco, Felipe Sangalli, disse que as demandas ligadas ao comércio eletrônico devem voltar a ser o grande “driver” de crescimento para o segmento logístico, principalmente a partir de 2024.
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BTG Pactual Logística (BTLG11)
O produto se consolidou entre os destaques, mantendo o patamar de seis recomendações.
No Santander, o BTLG11 é um dos preferidos da corretora no segmento logístico, segundo relatório mensal – que aponta a estimativa de um retorno com dividendos de aproximadamente 9% nos próximos 12 meses.
“Gostamos do fundo por ter 41% da receita no raio de 30 km de São Paulo, região que possui a menor taxa de vacância e o maior preço de alocação por m2 [metro quadrado]”, diz a instituição.
A análise cita também a gestão ativa do portfólio, com compras, incorporações, vendas e locações de ativos, o que vem contribuindo para gerar valor para os cotistas.
“Como ponto de atenção, as cotas negociam com ágio de 8,2%”, complementa a análise.
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CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
O HGCR11 também sustentou seis indicações para agosto.
Conforme o BTG, o fundo tem como objetivo investir em CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) com perfis de risco distintos (high grade e mid grade), buscando um desempenho superior ao mercado.
A instituição comenta que o LTV (do inglês loan to value) do produto se mantém inferior a 50%, um indicador positivo. Isso representa que as garantias do fundo nos ativos em que investe são superiores a duas vezes o montante da dívida – o que reduz as chances de inadimplência.
O banco destaca ainda que o HGCR11 possui algumas alocações táticas em cotas de outros FIIs, buscando rentabilizar seu caixa.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
Trata-se de outro fundo que se estabilizou com seis escolhas por parte dos analistas.
“Um ponto importante sobre o HGRU11 é que o gestor busca adotar uma política de baixa variação nos dividendos intra-semestre, de forma a trazer maior previsibilidade para os cotistas”, diz a Órama Investimentos.
Com isso, sempre em junho e dezembro, caso haja algum resultado não recorrente durante os meses anteriores, a distribuição de rendimentos pode eventualmente ser acima da média, ressaltam os especialistas da casa.
“Para o segundo semestre de 2023, o fundo deve manter uma linearidade de distribuição no patamar de R$ 0,85 por cota.”
O Itaú BBA também recomenda o HGRU11 e destaca que o fundo possui atualmente R$ 0,75/cota de saldo de resultado acumulado. “O yield anualizado, considerando o preço atual da cota e o último rendimento distribuído, é de 7,7%.”
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Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
O KNCR11 fecha a relação destaques do mês, também com seis apontamentos.
“Acreditamos que o fundo está posicionado, com um portfólio que deve proporcionar níveis ainda favoráveis de rendimentos durante o atual período de altas taxas de juros, com patamar relativamente menor de risco de crédito e risco de mercado quando comparado aos seus pares”, afirma Maria Fernanda, analista da XP e uma das responsáveis pelo relatório de FIIs da Rico Investimentos.
Segundo ela, o produto registra atualmente cerca de 70 CRIs, com boa diversificação setorial, sendo 55,7% no ramo de escritórios, 26,7% em shoppings, 13,3% na área residencial e 4,3% em logística.
A especialista destaca ainda que o KNCR11 apresentou uma das menores volatilidades do segmento de FIIs de recebíveis nos últimos 12 meses, porém o maior retorno desse grupo no intervalo.
O que observar em agosto
Após o corte da Selic, fica a expectativa do mercado quanto ao comportamento da inflação em julho. Pelo calendário do IBGE, a variação do IPCA no período será divulgada no dia 11 de agosto.
A prévia do indicador (IPCA-15) mostrou queda de 0,07% no mês passado, após leve alta de 0,04% em junho. Em 12 meses, a oscilação está positiva em 3,19%.
Quanto ao IGP-M, que mede a “inflação do aluguel”, houve novo recuo. Em julho, a baixa ficou em 0,72%, ante -1,93% no mês anterior. No acumulado de 12 meses, a variação é negativa em 7,72%.
Por fim, o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M) registrou leve alta no mês passado, de 0,06%, bem baixo do aumento visto em junho (0,85%). O resultado em 12 meses revela incremento de 3,15%.
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