SÃO PAULO – Mesmo em meio à crise, o mercado imobiliário está a todo vapor. Pelo menos é o que mostram os dados de ofertas de fundos imobiliários neste ano.
Levantamento feito pela Quantum Finance a pedido do InfoMoney mostra que, em 2020, até agosto, foram feitas 48 ofertas públicas de fundos imobiliários, das quais 16 foram ofertas públicas iniciais (IPOs) e o restante, 32, novas emissões de fundos já listados. O número representa um aumento de 41,2% em relação às 34 ofertas realizadas no mesmo período de 2019.
O destaque recai sobre novos fundos de recebíveis imobiliários, considerados mais conservadores por investirem em papéis de renda fixa, com 17 ofertas, seguidos por fundos de fundos imobiliários (FOFs), que compram e vendem cotas de FIIs no mercado secundário, com 13 emissões.
Até junho, havia 269 fundos imobiliários na B3, um crescimento da ordem de 45% em relação ao mesmo período de 2019.
Enquanto os fundos de tijolo precisam de ativos para investir, como prédios comerciais, shoppings e galpões – que tiveram uma oferta muito limitada no ano –, os FOFs conseguem aproveitar, além dos descontos no mercado secundário em meio à crise, as ofertas restritas, que oferecem prêmios mais interessantes, afirma Rodrigo Abbud, sócio fundador da VBI Real Estate e head do segmento de escritórios.
As ofertas restritas são aquelas que podem ser feitas para no máximo 75 investidores profissionais, dos quais apenas 50 podem investir.
Segundo o levantamento, nos primeiros oito meses deste ano, foram feitas 83 emissões desse tipo. “As ofertas restritas são mais rápidas, porque não lidam com o público de varejo”, afirma o gestor da VBI.
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Pelos números da CVM, tudo indica que os próximos meses seguirão aquecidos. Isso porque a fila já conta com 16 fundos imobiliários que pretendem ter suas cotas listadas na Bolsa, por gestoras como BTG Pactual, Mauá Capital, RBR Asset, XP, Quasar Asset, Kinea Investimentos, Mogno e Rio Bravo.
Do total, cinco fundos são de logística. Destaque ainda para novos produtos de recebíveis e para o primeiro fundo imobiliário no Brasil focado na compra e arrendamento de terras agrícolas, o Riza Terrax.
Logística: os vencedores da crise
Em meio ao avanço do e-commerce, os fundos de logística, que se beneficiam também dos contratos atípicos de locação, que não permitem renegociação ao longo da duração do contrato, são considerados os vencedores da crise e devem continuar se destacando nos próximos meses.
Abbud, da VBI Real Estate, que tem um fundo de logística na casa, destaca a maior exigência do consumidor com relação ao prazo de entrega dos produtos comprados no comércio eletrônico. Se antes a compra podia chegar em questão de dias, hoje o “same-day-delivery”, ou a entrega no mesmo dia, vem ganhando espaço, diz o gestor.
Essa busca por maior eficiência, conta, fez com que os operadores passassem a investir na automação dos galpões.
Outra mudança citada por Abbud foi a descentralização dos pontos de distribuição. Antes, uma empresa operava em São Paulo e enviava produtos para o Brasil todo. Agora, com os consumidores exigindo entregas mais rápidas, essa operação teve de mudar, com a expansão dos galpões para regiões metropolitanas ao redor do país, como grande Salvador e Recife, por exemplo.
“Temos visto demanda de bons contratos, um mercado mais sofisticado, que está crescendo e que ainda não achou um ponto de equilíbrio; ainda tem potencial dada a falta de infraestrutura [do país]”, diz.
A opinião é compartilhada por Leandro Bousquet, sócio da Vinci Partners, que afirma que o segmento praticamente não sofreu na crise. Pelo contrário, tem visto locações sendo fechadas a um nível superior ao de antes da pandemia.
IPOs em 2020
Do total de emissões de fundos imobiliários no ano, até agosto, 16 foram ofertas públicas iniciais (IPOs), segundo o levantamento da Quantum.
A lista é liderada pelos fundos de papel, com seis nomes, e pelos FIIs de escritórios, com três fundos. O destaque fica com o VBI Prime Properties (PVBI11), que estreou na Bolsa em junho e captou quase R$ 1 bilhão em meio à crise – o maior IPO da classe no ano.
Do segmento de escritórios, o PVBI foi idealizado em 2019, quando os gestores do FVBI, fundo proprietário de um único edifício, o Faria Lima 4440, em São Paulo, decidiram vender o ativo e liquidar o fundo. “O objetivo era comprar o prédio e uni-lo a outro, o Park Tower, na Avenida Brigadeiro Luís Antônio, para criar um fundo com massa crítica e condições de ser competitivo”, conta.
Apesar das preocupações com a falta de recursos disponíveis no mercado em meio à pandemia de coronavírus, o fundo teve uma demanda de R$ 1,5 bilhão, acima dos R$ 810 milhões previstos, o que fez a gestora exercer o lote suplementar de 20% e captar um total de R$ 972 milhões.
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Além do VBI, a Vinci também fez um IPO na crise, do FOF Vinci Instrumentos Financeiros (VIFI11), em abril.
Luiz Filipe Araújo, gestor da Vinci responsável pela estratégia, conta que a gestora já tinha iniciado o processo antes da chegada do coronavírus no Brasil e que, apesar do momento mais desafiador, conseguiu captar R$ 129 milhões, um pouco acima dos R$ 120 milhões previstos.
“Liquidamos a oferta no início de junho e ainda conseguimos bastante oportunidade, tanto no mercado secundário quanto no primário”, diz. “Para um FOF, aquele momento da crise era o melhor para investir.”
Entre as principais posições, Araújo cita o fundo de escritórios VBI Prime Properties (PVBI11), o de logística XP Log (XPLG11), o híbrido CSHG Renda Urbana (HGRU11), bem como o BTG Pactual Corporate Office (BRCR11).
Cena favorável, mas não para todos
Ainda que o maior apetite do investidor em meio aos juros na mínima histórica contribua para uma maior movimentação no setor, o momento pode não estar favorável para todos os segmentos.
A avaliação é de Bousquet, da Vinci Partners, que afirma que o setor de shopping centers deve ficar para trás nas ofertas, pelos menos até o fim do ano.
“O preço no [mercado] secundário ainda está muito abaixo dos valores pré-crise, mas à medida que os shoppings reabrirem normalmente, o fluxo de rendimento deve começar a se normalizar”, afirma.
Por outro lado, os setores de logística e de fundos de papel têm mostrado mais facilidade para captar na crise, diz Bousquet. Ele cita as ofertas dos FIIs Vinci Logística, XP Log, CSHG Logística, bem como o IPO do primeiro fundo de galpões logísticos do Pátria, que levantou R$ 500 milhões.
Mar de oportunidades no longo prazo
Com um mercado de fundos imobiliários em crescimento, mas ainda pequeno quando comparado com outros no cenário internacional, Abbud, da VBI, afirma que o Brasil possui um grande potencial de crescimento para a classe.
Ele chama atenção para o mercado de REITs, os fundos imobiliários americanos, que investem em setores ainda pouco ou não explorados por aqui, como data center, residencial e de cemitérios.
“Quando comparamos com os Estados Unidos, vemos um potencial incrível no Brasil. Mas não adianta querer diminuir o gap em tempo recorde. Precisamos antes aprender, testar e olhar o comportamento do mercado”, diz.
Ele conta que a VBI costuma incubar as estratégias antes de lançar um fundo imobiliário.
É o caso do fundo de varejo da casa que será voltado para consumos essenciais, como supermercados, laboratórios e clínicas e até com imóveis voltados para o mercado pet. O FII está em processo de captação e deve encerrar o período de oferta no fim de setembro.
Além disso, a VBI está testando o segmento de imóveis residenciais estudantis, com cerca de R$ 300 milhões de recursos dos sócios alocados na estratégia, de forma a entender o case e pensar em um possível novo FII.
“Estamos com a tese há dois anos, analisando questões como inadimplência, sazonalidade, oferta e demanda, ticket médio”, diz.
Ele explica que o mercado de student housing é extremamente aquecido no mercado externo, e cita a compra pela gestora de private equity Black Stone, em fevereiro, do grupo de residências estudantis Qi, por US$ 6 bilhões.
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