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Famoso pelos altos dividendos que distribui, o Hectare CE (HCTR11) ganhou destaque nos últimos dias por um motivo bem menos agradável: a forte desvalorização das cotas, que chegaram a cair mais de 16% em quatro sessões. Perda de fundamentos ou apenas especulação? O que motivou a queda e a desconfiança no Hectare?
O assunto foi destaque da edição desta terça-feira (19) do Liga de FIIs, que tem apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e de Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney. O programa também recebeu Felipe Ribeiro, gestor e sócio da Quatá Imob, que foi categórico: o Hectare permanece o mesmo.
“O fundo não mudou nada”, afirma o gestor. “Não houve nenhum fato relevante e os pontos que estão sendo discutidos atualmente já estavam no relatório gerencial da carteira”, diz.
Para Ribeiro, o episódio envolvendo o Hectare é uma espécie de choque de realidade. Segundo ele, investidores não sabiam no que estavam investindo e, quando souberam do risco embutido, se assustaram.
Entenda o caso Hectare
Com mais de 170 mil cotistas e um patrimônio líquido de quase R$ 2,5 bilhões, o Hectare é um fundo do tipo “papel”, que investe em títulos de renda fixa do mercado imobiliário indexados a índices de inflação ou ao CDI (certificado de depósito interbancário). Mais de 70% do portfólio é composto por certificados de recebíveis imobiliários (CRI), instrumento usado por empresas do setor para captar recursos.
Na prática, as companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber — como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo — em um título (o CRI) que é vendido aos investidores. Em geral, o CRI embute um rendimento prefixado e também a correção por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI ou o IPCA.
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Nos últimos dias, o Hectare tem sido questionado por supostamente investir em CRIs de empreendimentos que teria participação. Para analistas, a dupla exposição representaria uma operação onde o fundo captaria recursos para emprestar para ele mesmo.
A possibilidade de um eventual conflito de interesse levou as cotas do fundo a uma queda de mais de 16% em quatro sessões. Após divulgação do relatório gerencial do fundo — que negou irregularidades nas operações da carteira — os papéis do Hectare registraram alta de 7% no pregão desta terça-feira (19).
Perda de fundamentos ou especulação
Diante do forte sobe e desce das cotas do Hectare nos últimos dias, Ribeiro, da Quatá Imob, questiona os investidores se, de fato, eles sabem o que estão vendendo ou comprando.
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O Hectare fechou 2021 com uma taxa de retorno com dividendos (dividend yield) de quase 15%. No ano anterior, o percentual foi de 14,32%.
“Muitas pessoas foram seduzidas pelo dividendo pago pelo Hectare nos últimos meses e entraram no fundo pela emoção”, pontua o gestor. “O problema é que, muitas vezes, o investidor não se aprofunda nos riscos que passa a tomar”, reflete.
Ribeiro reforça que os fundamentos do fundo não tiveram grandes alterações, mas análises em redes sociais provavelmente chamaram atenção para operações da carteira que, até então, não eram observadas.
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“Alguns influencers chamaram a atenção para as operações do Hectare e as pessoas tomaram a decisão de vender”, analisa. “E o que acontece quando tem muito vendedor e pouco comprador? A cotação cai”, explica.
Na opinião do gestor, provavelmente, as pessoas perceberam que o fundo tem mais risco do que acharam que tinha.
O posicionamento do Hectare
Em relatório gerencial divulgado na segunda-feira (18), o Hectare informou que nenhum CRI da carteira registrou inadimplência e negou possível conflito de interesses em operações do fundo.
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O questionamento teve início em março, quando o fundo aumentou a posição no CRI Circuito de Compras, que financiou a construção do Shopping Popular Circuito de Compras, em São Paulo (SP). Também conhecido como Nova Feira da Madrugada, o espaço é considerado o maior centro popular de compras da América Latina.
Interessado no projeto — que tinha retorno estimado de 20% ao ano — o Hectare decidiu investir também no empreendimento por meio de cotas do fundo imobiliário R Cap 1810 (XBXO11), que respondem por cerca de 6% do portfólio do Hectare.
Em relatório gerencial, a equipe de gestão lembra que o Hectare não é o único investidor do CRI Circuito de Compras e tem participação minoritária no empreendimento. Desta forma, na avaliação dos gestores, o investimento na dívida do Circuito de Compras — através do CRI — e no próprio projeto não representa operações conflitantes.
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“Não achamos, portanto, que faz sentido a afirmação de que o fundo emprestou dinheiro para si mesmo e nem que ele poderia protelar ação ou decisão por conta disso”, aponta o relatório gerencial. “O fundo apenas se expõe de maneira diferente em termos de risco e retorno ao mesmo ativo, junto com outros investidores em cada uma das classes”, detalha o documento.
Ribeiro afirma que o caso Hectare comprova que o investidor de fundos imobiliários não deve olhar apenas o dividendo pago pelo FII e precisa acompanhar o máximo possível as operações do fundo. Em caso de dúvida ou falta de informação, o cotista deve procurar o departamento de relações com investidores (RI) da carteira.
“O cotista é o único que pode enviar um e-mail ou ligar para o RI do fundo e cobrar mais informações sobre as operações”, lembra. “Se 100 mil pessoas cobrarem, a informação certamente chegará”, conclui.
Produzido pelo InfoMoney, o Liga de FIIs vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você pode rever todas as edições do programa.
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