SÃO PAULO – Investir em imóveis comerciais por meio de fundos imobiliários pode ser uma boa alternativa de diversificação em 2019. Com a mudança de governo, as perspectivas estão mais favoráveis e o crescimento econômico beneficia diretamente este tipo de aplicação.
“Se as coisas se desenrolarem com retomada dos empregos, crescimento do PIB (Produto Interno Bruto), investimentos estrangeiros etc., devemos observar melhoras em praticamente todos os principais segmentos do mercado de FIIs”, afirma o especialista em finanças Arthur Vieira de Moraes, que apresenta o programa Fundos Imobiliários na InfoMoney TV.
Estes fundos compram imóveis comerciais e os investidores se beneficiam tanto da valorização das suas cotas na Bolsa quanto da distribuição dos alugueis dos empreendimentos. Por isso, eles são considerados ótimas opções para quem busca uma aplicação que pague renda mensal.
Os FIIs são negociados na Bolsa de Valores como se fossem uma ação: você compra por meio do home broker, digitando seu código de negociação – e pode vender da mesma maneira.
Para Gustavo Bueno, analista da XP Investimentos, o momento é bom para investimento neste tipo de ativo. “Tanto os shoppings, lajes corporativas quanto galpões logísticos têm diminuído vacância (desocupação) de maneira expressiva em várias regiões”, afirma.
Segundo ele, essa melhora nos índices de vacância (desocupação) deve fazer com que o preço do aluguel aumente acima da inflação. “Quando isso acontece, os rendimentos são maiores e a cota se valoriza. Então você tem ganho de renda e de capital ao longo do tempo”, explica.
As melhores – e as piores – opções
Antes de optar por determinado fundo imobiliário é preciso ficar atento a alguns pontos. A oferta de fundos na B3 é grande – são mais de 160 ativos negociados. Por isso, escolher os melhores demanda certa análise do investidor.
“Nós acompanhamos 30 fundos para montar nossa carteira de fundos imobiliários. Se você não separar o joio do trigo, pode acabar se dando mal”, diz Bueno.
Os fundos imobiliários compram imóveis comerciais de vários segmentos. Abaixo, os analistas da XP comentam as expectativas para cada um.
Fundos de recebíveis: ótima alternativa para diversificar o risco
Com alto rendimento e risco menor de perda de patrimônio, os fundos que aplicam em títulos ligados ao setor imobiliário – como os Certificados de Recebíveis Imobiliários – têm se mostrado uma ótima alternativa para diversificação de risco. A tendência de inflação menor no longo prazo tende a diminuir a rentabilidade desses fundos no futuro, mas por enquanto esta é uma opção interessante.
Fundos de fundos: acompanhando a retomada do setor
A retomada do setor deve impactar positivamente fundos desse segmento. Segundo a XP, uma das maiores vantagens é que eles transformam o upside de cotas dos fundos em que investem em dividendos isentos que serão entregues a seus investidores. Por isso, os fundos de fundos são uma ótima saída para quem quer transformar ganhos de capital em rendimentos recorrentes.
Fundos de lajes corporativas: hora de aproveitar a queda da vacância
Os analistas da XP dão preferência a edifícios com alto padrão construtivo e situados nos centros comerciais mais valorizados da cidade de São Paulo. O cenário de baixa vacância e aumento nos alugueis deverá resultar em ganhos expressivos tanto de renda quanto de capital.
Fundos de ativos logísticos: Baixa volatilidade e baixo risco
Sua menor volatilidade é justificada pelo rápido ciclo de construção e por apresentar comumente contratos atípicos. Portanto, a renda trazida por esses ativos apresenta não só estabilidade, mas também risco menor, algo que pode trazer o interesse de muitos investidores no mercado.
Fundos de shopping center: exemplo de resiliência
Considerado o setor mais resiliente do mercado imobiliário. O ideal é apostar em fundos com ativos maduros e que estejam localizados nos grandes centros de consumo do país, em especial capitais de estados mais populosos.
Fundos de agências: retornos não compensam o problema de lastro
Os fundos de agencias bancárias têm gerado retornos aos cotistas a um risco expressivo: o lastro imobiliário é de baixa qualidade. Isso porque espera-se que boa parte dos contratos seja encerrada nos próximos anos, já que os bancos têm fechado agências.
Os analistas da XP acreditam que os reajustes futuros trarão uma correção negativa importante dos preços das cotas desses fundos. Por isso, não recomendam investir nesse segmento.
Confira abaixo os 5 fundos recomendados pela XP. Eles estão disponíveis na plataforma da XP Investimentos – para investir neles, clique aqui e abra uma conta, é de graça!
Os 5 fundos recomendados em janeiro de 2019 (Carteira Valor)
| Peso | Código | Nome | Cota (R$) | VM/VP* | DY 12 m** |
| 25% | TBOF11 | TB Office | 81 | 101% | 2,80% |
| 25% | BRCR11 | BC Fund | 103,41 | 82% | 4,20% |
| 20% | FFCI11 | Rio Bravo RC | 158,65 | 92% | 5,40% |
| 20% | VLOL11 | Vila Olimpia Corporate | 89 | 119% | 5% |
| 15% | HTMX11 | Hotel Maxinvest | 148 | 111% | 5,80% |