Mercado Livre ganha espaço entre os FIIs – que surfam boa fase do setor logístico

O aumento na procura por galpões logísticos no Brasil tem chamado a atenção do mercado e reforçado a aposta de especialistas em fundos imobiliários (FIIs) que investem neste tipo de imóvel – alugado, em alguns casos, para gigantes globais do e-commerce como o Mercado Livre, uma das ‘queridinhas’ do setor.

Em relatório recente, o Itaú BBA destacou que a absorção líquida do segmento entre abril e junho foi a maior desde o segundo trimestre de 2022. O indicador mede a quantidade de área locada subtraída da quantidade de área devolvida.

Diante do resultado, acrescenta o estudo, a taxa de vacância (desocupação) no período registrou 9,1%, uma das menores da história, considerando o estoque nacional de galpões.

Taxa de vacância dos galpões

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“Para explicar a queda na vacância e os bons dados de absorção líquida, temos, principalmente, o aumento do e-commerce”, explica Larissa Gatti Nappo, analista de fundos imobiliários do Itaú BBA. “Com as compras online caindo no gosto da população, as grandes varejistas expandiram suas operações logísticas e foram atrás de novos centros de distribuição para atender e entregar seus produtos de forma mais rápida e eficiente”, explica a especialista. Os fundos imobiliários estão atentos ao movimento.   

Na semana passada, por exemplo, o Pátria Log (HGLG11) anunciou a compra de um terreno de 623 mil metros quadrados em Simões Filho, na Bahia, para a construção de um galpão feito sob medida para o Mercado Livre (MELI34). Em julho, o Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) concluiu a compra de um centro de distribuição que está sendo construído em Ribeirão Preto (SP) e também terá como locatário o MELI34.

Atualmente, o Mercado Livre já é inquilino de fundos como o RBR Log (RBRL11), Vinci Logística (VILG11), Bresco Logístico (BRCO11) e XP Log (XPLG11). A Amazon, outra gigante global do e-commerce, tem contrato de locação com o VBI Logístico (LVBI11) e o BTG Pactual Logístico (BTLG11) – este último também aluga um galpão para o MELI34.

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FIIs são opção para quem quer surfar boa fase do setor logístico?

Se o segmento logístico apresenta um bom momento, os fundos que investem em galpões, de forma geral, vivem uma situação ainda mais confortável, sinaliza Pedro van den Berg, gestor do GGR Covepi (GGRC11).

“A vacância física desses fundos está abaixo da média de mercado, sendo que alguns deles tem vacância zerada ou próxima disso”, detalha. “Já os preços médios (de locação) estão, em média, até defasados, em virtude de contratos mais antigos”, pontua.

Ele explica ainda que o valor das cotas dos FIIs de logística não tem acompanhado a melhora nos fundamentos e a grande maioria dos fundos está negociando abaixo do seu valor patrimonial – o que abriria oportunidades nesta classe de ativo.

“[Lembrando] que esses valores patrimoniais ainda devem subir, em sua maioria, após a atualização dos laudos de avaliação dos imóveis”, projeta Berg.

Como escolher um FII de logística?

Felipe Sousa, analista de investimentos e especialista em FIIs da Eleven Financial, concorda que há realmente excelentes oportunidades entre os fundos imobiliários de logística. Mas sugere ao investidor atenção na hora de escolher um bom FII.

“Naturalmente, o que mais importa é a qualidade da gestão e do portfólio do fundo”, orienta. “Preferimos fundos donos de imóveis mais líquidos e com potencial de venda, além daqueles com capacidade de subir os preços [do aluguel] nas revisionais que ocorrem ao longo do terceiro ano de locação e nos vencimentos do contrato”, sugere o especialista.

Ele reforça que, além das novas locações, também chama a atenção entre os FIIs de logística a possibilidade de venda de galpões – que impulsiona os rendimentos (dividendos) distribuídos pelos FIIs.

Um exemplo é o FII Triple A, que vendeu por R$ 130 milhões um galpão localizado em São Bernardo do Campo (SP), locado para o Mercado Livre e para a Toyota Empilhadeiras. O fundo tem como cotistas os FIIs GGRC11 e o BlueMacaw Logística (BLMG11).

Quanto pagam de dividendos os FIIs de Logística?

Larissa Nappo, do Itaú BBA, calcula que o dividend yield (taxa de retorno com dividendos) dos principais FIIs de logística do mercado está entre 7% e 11% ao ano. De dez fundos que monitora, a analista recomenda compra de oito. Confira a lista.

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