SÃO PAULO – No centro das atenções de gestores de fundos imobiliários, o mercado de escritórios continua vivendo um período de incertezas por conta da extensão de medidas de isolamento social diante do avanço da epidemia de Covid-19.

Cada vez mais, contudo, há uma busca por um filtro mais apurado na classe de lajes corporativas, tanto por regiões quanto por qualidade dos ativos. Ainda que os desafios possam estar sendo maiores que o previsto no início da crise, há uma aposta na retomada desse mercado, sem que o aumento do home office provoque uma ruptura no setor.

Na visão da XP, imóveis “bem localizados” continuam a apresentar maior potencial de valorização para 2021 quando considerada a relação de risco-retorno.

Um relatório feito pela XP em conjunto com a Cushman & Wakefield (C&W) buscou reunir os principais indicadores do segmento de escritórios na cidade de São Paulo em 2020. Além do crescimento do modelo de trabalho remoto e do impacto da crise sobre a devolução de imóveis por diversas empresas, o período foi (e segue) marcado por uma alta de indicadores de inflação utilizados como parâmetros para os reajustes de contrato.

O principal deles, o IGP-M, registrou inflação de 23,14% em 2020.

“Com isso, ao longo do ano, observamos tentativas de empresas para negociar descontos e diferimentos dos aluguéis, além de diversos casos de devolução das lajes alugadas, o que pressionou as cotações de muitos fundos imobiliários deste segmento”, diz a XP, em relatório.

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Entre os fundos com cobertura pela área de análise da XP, os de lajes corporativas tiveram um retorno médio negativo de 17,8% em 2020, quando considerados a variação das cotas em Bolsa e os dividendos pagos. Foi o segundo pior desempenho, à frente apenas dos shoppings, com queda de 20,8%.

Um ponto de destaque no setor, contudo, pode ser extraído da análise de preços pedidos por metro quadrado.

Em queda pelo menos desde 2013, o preço médio de escritórios do mercado classe A e A+ da cidade de São Paulo (que inclui as regiões da Berrini – Chucri Zaidan e das avenidas Paulista e Faria Lima) apresentou um leve crescimento em 2020, ao passar de R$ 86,46 para R$ 88,48.

Vacância x Aumento do estoque

Em termos de ocupação, diz a XP, o mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo finalizou 2020 com alta vacância, em torno de 20,23%, ante 19,3% em 2019, com a entrada de um novo estoque, o que, em sua avaliação. desperta dúvidas sobre a perspectiva do segmento para 2021.

Um total de 60% dos 134.149 metros do novo estoque do mercado prime de São Paulo em 2020 foi entregue no segundo semestre. E a C&W ressalta que boa parte do novo estoque entregue no ano já tinha contrato de pré-locação.

Com isso, a consultoria imobiliária espera ocupação física de mais de 70 mil metros quadrados nos próximos meses, o que deve gerar um alívio nas curvas de vacância e de absorção líquida ao longo de 2021.

“O mercado prime de São Paulo retornou ao caminho de crescimento do seu estoque em 2020, cresceu 3,7% no ano, e seguirá nesse ritmo até o final de 2023, quando ainda veremos entregas importantes acontecerem em eixos de crescimento e estabilizados da cidade”, aponta a C&W.