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O mercado de fundos imobiliários acumula cinco meses consecutivos de ganhos, estimulado principalmente pelo ciclo de cortes da taxa Selic. Em abril, porém, o segmento opera no negativo e acompanha com atenção a escalada dos juros longos.
“Esta questão que chamamos tecnicamente de abertura da curva de juros com certeza acaba influenciado o mercado, especialmente os fundos de ‘tijolo’”, reconhece Thiago Otuki, economista do Clube FII. “Pelo menos no curto prazo, isso deve refletir no preço das cotas”, prevê.
Isso porque a abertura da curva de juros eleva a rentabilidade, por exemplo, dos títulos públicos, que chegaram a quase 12% ao ano nos últimos dias – no caso dos prefixados. Os papéis indexados à inflação estão oferecendo aproximadamente IPCA + 6%.
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A rentabilidade – em alguns papéis perto de 1% ao mês – estimularia a migração de investidores da renda variável para ativos de menor risco, como os títulos do Tesouro Direto. O movimento colaboraria para uma desvalorização das cotas dos FIIs.
Mas mesmo com a concorrência mais acirrada dos ativos que acompanham a variação dos juros futuros, os fundos imobiliários seguem atrativos, na avaliação de Érica Souza, da Vinci Partners.
“Estávamos observando a redução da curva de juros e agora temos um pequeno solavanco no meio do caminho”, disse a gestora em entrevista ao Liga de FIIs. “É sempre um ponto de atenção dada a correlação dos FIIs com os juros, mas o mercado imobiliário no Brasil sempre conviveu com taxas elevadas”, pontua.
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A confiança de uma relação risco e retorno favorável dos FIIs passa também pelo atual ciclo de cortes da Selic, taxa básica de juros da economia nacional – que caiu de 13,75% ao ano para 10,75% desde agosto do ano passado.
“A atual situação fiscal e a ameaça inflacionária pressionam a curva de juros e podem reduzir o espaço para cortes na Selic, afetando o ritmo esperado de queda do indicador”, avalia Fábio Idoeta, diretor de relações com investidores da Sequóia Properties. “Espero uma desaceleração, mas não acredito que a migração de fluxo para a renda fixa possa interromper o movimento de alta dos fundos imobiliários”, projeta.
Em 12 meses, o Ifix – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – acumula valorização de 20,71%. No ano, o indicador sobe 2,4% e supera, por exemplo, o Ibovespa, que registra perdas de quase 7% no período. Em abril, o Ifix tem queda de quase 1%.
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Para Marcos Baroni, head de pesquisa em FIIs da Suno, o momento de maior aversão ao risco pode elevar a volatilidade dos fundos imobiliários, mas o investidor deve levar em consideração o longo prazo e a estratégia inicial de investimento.
“Acho importante também o investidor renunciar um pouco ao preço da cota e olhar para a capacidade do dividendo no médio e no longo prazo”, orienta o analista em live da Suno. “[Além disso], é importante também calibrar os aportes em diferentes tipos de ativos, sem perder o foco da estratégia inicial”, finaliza.
De acordo com o último Boletim Focus, do Banco Central, a estimativa para a Selic no final de 2024 – que permanecia estável há 15 semanas – passou de 9% para 9,13%. Para 2025, a projeção é de um índice de 8,25%.
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