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As Superintendências de Securitização e Agronegócio (SSE) e de Normas Contábeis e de Auditoria (SNC) da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) divulgaram orientação complementar sobre a sistemática de apuração e distribuição de rendimentos dos fundos imobiliários (FII).
O ofício abre a possibilidade de utilização, pelo administrador e gestor do fundo, tanto do modelo de lucro caixa como de lucro contábil. A sistemática tem gerado discussão entre participantes do mercado e investidores nos últimos anos.
No lucro caixa, o fundo repassa aos cotistas como dividendos apenas o que gerou com sua operação – desconsiderando assim a variação de preço dos ativos do portfólio.
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O lucro contábil, por sua vez, leva em consideração a oscilação do preço dos ativos. No final de 2021, por exemplo, a própria CVM entendeu que, em caso de prejuízo contábil, um fundo imobiliário deveria interromper a distribuição de dividendos – ou repassar os rendimentos apenas em forma de amortização, ou seja, devolução de patrimônio.
Na época, o debate incluiu as demonstrações financeiras do Maxi Renda (MXRF11) e o mercado discutiu qual modelo os FIIs deveriam seguir de acordo com a Lei 8.668/93 – que rege o produto.
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Agora, a CVM confirma que cada fundo imobiliário pode escolher o modelo de apuração e distribuição de rendimentos que deseja adotar. Mas uma vez escolhido, “não será possível alterá-lo posteriormente”, explica o ofício.
“O administrador de FII deverá controlar a sistemática adotada de forma diligente e transparente em todos os períodos subsequentes de apuração de resultados”, reforça o documento. “E os administradores devem divulgar o método de distribuição de rendimentos adotado pelo respectivo FII”, complementa o texto.
Na avaliação de Rodrigo Medeiros, analista e especialista em fundos imobiliários do Desmistificando Research, o ofício da CVM traz mais transparência ao mercado.
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“Uma regra que trará muito mais transparência, permitindo que o investidor compare fundos com metodologias semelhantes, além de deixar claro que é proibido o fundo alternar entre as metodologias, com o objetivo de manter o rendimento sempre mais elevado”, opina.
