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SÃO PAULO – O Ifix, índice dos fundos imobiliários mais negociados da Bolsa brasileira, encerrou mais um mês em queda – o terceiro consecutivo. Em outubro, o índice registrou perdas de 1,47%. O indicador já havia recuado 1,24% em setembro e 2,63% em agosto.
“Há um fluxo vendedor que não é acompanhado de perdas de fundamentos dos FIIs. O que estamos vendo é muita negociação no mercado de imóveis a preços muito mais elevados do que os ativos negociados em Bolsa”, afirma Marx Gonçalves, analista de fundos imobiliários da Nord Research. Para ele, a distorção entre os valores da cota e dos imóveis comprova que a desvalorização dos FIIs está relacionada com o mau humor do mercado financeiro.
Em outubro, o nervosismo do investidor ganhou força com as discussões sobre mudanças no teto de gastos do governo federal, na tentativa de acomodar os recursos do Auxílio Brasil, programa de transferência de renda que substituirá o Bolsa Família. Desde a última segunda-feira (25), o Ifix acumula perdas de 1,35%, o que representa a pior semana para o índice desde agosto – o indicador teve queda de 1,65% na semana iniciada no dia primeiro daquele mês. Na oportunidade, o mercado ainda digeria a proposta de tributação dos rendimentos dos fundos imobiliários que, mais tarde, seria retirada do texto de reforma do Imposto de Renda.
O impasse em relação à condução fiscal no país levou o Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central, a aumentar o ritmo de elevação da taxa básica de juros da economia nacional, a Selic, que subiu 1,5 ponto percentual, para 7,75% ao ano.
Foi a sexta elevação consecutiva da taxa, que estava em 2% em janeiro e agora está no maior patamar desde setembro de 2017. Também foi a maior elevação desde dezembro de 2002, quando a Selic teve aumento de 3 pontos percentuais e foi estabelecida em 25% ao ano.
“O aumento da Selic causa uma pressão vendedora de investidores que migram dos FIIs para a renda fixa, que se torna mais atrativa. E o aumento dos juros futuros tem impacto na precificação dos fundos imobiliários”, analisa Gonçalves, referindo-se à rentabilidade dos títulos de longo prazo do Tesouro Direto que se tornam mais atrativos na comparação com os fundos imobiliários.
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Dos 103 fundos imobiliários que compõem o Ifix, 68 terminaram outubro no campo negativo. O segmento de lajes corporativas foi o que mais sofreu, com desvalorização média de 5,94%.
| Segmento | Desempenho em outubro |
| Lajes corporativas | -5,48% |
| Logística | -2,49% |
| Híbridos | -2,03% |
| Shoppings | – 0,84% |
| Recebíveis | -0,64% |
| Outros | – 0,56% |
Fonte: Economatica
Individualmente, o destaque do mês foi o fundo Tordesilhas EI (TORD11), que lidera a lista dos fundos imobiliários com maior valorização em outubro. O fundo fechou o mês com alta de 6,28%. Confira:
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Maiores altas de outubro de 2021:
| Ticker | Fundo | Setor | Variação em Outubro (%) |
| (TORD11) | Outros | Tordesilhas EI | 6,28 |
| (HABT11) | Títulos e Val. Mob. | Habtat II | 4,53 |
| (MORE11) | Títulos e Val. Mob. | More Real Estate | 4,26 |
| (VTLT11) | Logística | Votorantim Logistica | 3,77 |
| (XPML11) | Shoppings | XP Malls | 3,59 |
OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fonte: Economatica
O Tordesilhas é considerado um fundo imobiliário do tipo híbrido, que pode investir tanto em imóveis físicos como em títulos imobiliários ou mesmo em outros fundos. O perfil tem se destacado em períodos como o atual, de elevação dos juros.
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“É um bom momento para estar exposto em fundos de recebíveis, mais resilientes a este momento de aumento das taxas de juros”, diz Gonçalves. “Inclusive, muitos fundos se beneficiam com a alta da Selic e acabam tendo uma proteção muito maior”, completa.
Na outra ponta da lista está o SP Downtown (SPTW11) com perdas superiores a 22% no mês. Assim como outros três fundos que constam na relação das maiores baixas de outubro, a carteira está focada no segmento de lajes corporativas.
Maiores baixas de outubro de 2021:
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| Ticker | Fundo | Setor | Variação em Outubro (%) |
| (SPTW11) | Lajes Corporativas | SP Downtown | -22,83 |
| (XPCM11) | Lajes Corporativas | XP Corporate Macaé | -17,05 |
| (GTWR11) | Lajes Corporativas | Green Towers | -12,91 |
| (KISU11) | Títulos e Val. Mob. | KILIMA | -8,93 |
| (BRCR11) | Híbrido | FII BC FUND | -8,32 |
OBS.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.
Fonte: Economatica
O desempenho das lajes corporativas acompanha os dados sobre ocupação de escritórios na capital paulista, principal mercado do segmento. Em entrevista ao Clube FII nesta quinta-feira (28), Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA Brasil, informou que a absorção líquida na cidade voltou a ser negativa em mais de 57 mil metros quadrados no terceiro trimestre – o que significa que mais escritórios foram entregues do que locados.
No segundo trimestre, a absorção líquida do estoque de escritórios na capital paulista havia sido positiva em quase 9 mil metros quadrados, interrompendo uma sequência de quatro trimestres de taxas negativas. Naquele momento, a aparente retomada, que acompanhava o avanço na vacinação contra a Covid-19, animou o segmento.
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