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SÃO PAULO – Os fundos imobiliários do setor de logística foram um dos mais beneficiados com a pandemia, com a necessidade de expansão rápida dos centros de distribuição das empresas de comércio eletrônico. Mas ainda há grande potencial de valorização no longo prazo, diante do reajuste esperado para os aluguéis e do aumento da demanda das empresas por ativos com melhor qualidade e classificação de rating.
Essa, ao menos, é a forma como os especialistas Pedro Carraz, gestor de real estate da XP Asset Management, e Marcelo Fedak, CEO da BlueMacaw, avaliam o setor de mercado de fundos imobiliários. Eles participaram na manhã desta quarta-feira (25), de painel sobre oportunidades no segmento, no Brasil e no exterior, durante a Expert XP, juntamente com Alexandre Alfer, sócio e gestor do segmento Imobiliário da Capitânia e Eduardo Mufarej, empreendedor e conselheiro da JLP Asset Management.
Para Carraz, o segmento de fundos de galpões logísticos pode ser beneficiado diante da demanda crescente das empresas de comércio eletrônico, e de um movimento esperado para os próximos meses conhecido como “fly to quality“, em que investidores buscam ativos de melhor qualidade e com melhor classificação de risco dentro do nicho.
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“Hoje, boa parte dos galpões logísticos não é ‘triple A’. Acredito que deve ocorrer um movimento de ‘fly to quality’ e isso também deve impulsionar o mercado”, destacou o gestor da XP Asset.
Já Fedak observou que, em sua avaliação, os valores dos aluguéis cobrados dos inquilinos de galpões logísticos seguem bastante depreciados. “Eles ainda estão descontados. Tem espaço para crescer”, afirmou.
Segundo o CEO da BlueMacaw, a participação do comércio eletrônico dentro do varejo brasileiro também segue bem atrás de países emergentes, como a China, em que o e-commerce representa 50% do mercado, assim como de outros locais como Estados Unidos e Europa. “A gente vai virar o que é Estados Unidos e Europa daqui a alguns anos. O comércio eletrônico deve representar entre 15% e 20% das vendas no varejo. É um setor interessante para estar posicionado.”
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Shoppings e lajes corporativas
Os olhares, contudo, não estão atentos somente ao setor de galpões logísticos. Após um período bastante difícil durante o auge do isolamento social, os gestores voltam a enxergar boas oportunidades no segmento de shoppings e de lajes corporativas.
Para Alfer, da Capitânia, já é possível notar uma redução na taxa vacância nas lajes corporativas e não há mais barganha de preço nos aluguéis. Segundo ele, o mesmo movimento parece também começar a ocorrer com shoppings.
“Se falou muito de lajes [corporativas] e de shoppings durante a pandemia, mas há muitas oportunidades. Os valores [que estão sendo oferecidos hoje] estão longe do que seriam transacionados se a transação ocorresse no mundo real”, afirmou Alfer.
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A visão é compartilhada por Carraz, que complementou que o segmento de shoppings no Brasil continua sendo uma vertente forte de consumo, especialmente pela localização premium (focada no centro das cidades) e por causa da oferta restrita.
Além disso, ele destacou que o próprio movimento de crescimento do comércio eletrônico pode ajudar o setor nos próximos anos. “O shopping deve ser visto cada vez mais como uma opção de ‘hub’ [para facilitar a logística do comércio eletrônico]”, afirmou o gestor da XP Asset.
De olho na inflação
Ao serem questionados sobre o avanço da inflação e os possíveis impactos sobre o setor de fundos imobiliários, os gestores reconheceram que o problema é sério, mas que os investimentos em imóveis podem funcionar como hedge (proteção) contra o avanço dos preços.
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“Os imóveis têm inquilinos e os contratos são reajustados segundo a inflação. O mercado imobiliário continua a ser um porto seguro”, afirmou Carraz.
Já ao serem questionados sobre o avanço de indexadores que corrigem os contratos de aluguel, como o IGP-M, que acumula alta acima de 30% nos últimos 12 meses, os gestores disseram que alguns locadores e locatários estão negociando a troca para o IPCA na hora de reajustar os contratos.
“Temos projetos que tomaram dívida atrelada ao IGP-M. Por isso, penso que é preciso olhar a saúde financeira do projeto. A gente já tem visto gestor de FII conversando com tomadores para trocar para IPCA. Acredito que locador e locatário estão sentando à mesa.”, afirmou Alfer.
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Carraz, por sua vez, disse que não vê com bons olhos a mudança em debate. “A troca do indexador não faz muito sentido. Acredito que causa um descasamento. A obrigatoriedade não tem que ocorrer necessariamente. Mas, ao mesmo tempo, um índice de 30% não parece condizente com o movimento de mercado.”
Oportunidades no exterior
Ainda na avaliação dos gestores, mesmo que o Brasil tenha grandes oportunidades no segmento de fundos imobiliários, o olhar focado apenas no país reduz as opções e a possibilidade de o investidor se expor a nichos diversos.
Segundo Mufarej, da JLP Asset Management, que faz gestão de ativos imobiliários listados lá fora, a preferência hoje está principalmente em ativos da Europa e da Ásia. “Os Estados Unidos já passam por um período de recuperação, ainda que alguns analistas digam que tem sido aquém do esperado. Já a Europa está começando a se recuperar”, pontuou Mufarej.
O conselheiro da JLP Asset disse, no entanto, que o investidor deve optar por escolher um gestor na hora de alocar no exterior, já que o mercado imobiliário internacional possui grande profundidade, com quase duas dúzias de setores. “É praticamente impossível ter acesso a [segmentos] como data center, health care e empresas de torre celular na bolsa brasileira”, destacou.
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