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Em um ano marcado por fatores como ciclo de alta dos juros, inflação elevada, incertezas fiscais e desdobramentos da pandemia do Covid-19, os fundos imobiliários seguiram a tendência do mercado financeiro e viram seus retornos pressionados ao longo de boa parte de 2021. A exceção ficou para os fundos de recebíveis, que investem em títulos ligados ao setor imobiliário, e dominaram a lista dos mais rentáveis.
Assim como ocorreu no balanço das ofertas e dos maiores retornos com dividendos, a lista dos fundos imobiliários mais rentáveis de 2021 também é liderada pelos fundos de “papel”. Entre os dez melhores desempenhos, nove são de FIIs de recebíveis. Sozinho, o Urca Prime (URPR11) acumulou ganhos de mais de 41%.
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Os dados fazem parte de levantamento da Economatica, plataforma de informações financeiras, que somou a distribuição de dividendos e a valorização das cotas de fundos imobiliários que compõem o IFIX – Índice que reúne os FIIs mais negociados na Bolsa – até o dia 14 de dezembro.
De acordo com o estudo, o Urca Prime é o destaque do ano, com rentabilidade total de 41%. Na sequência, aparecem o Devant (DEVA11), Kinea Rendimentos imobiliários (KNCR11), Valora RE (VGIR11) e o Kinea Securities (KNSC11), com retornos entre 19% e 23%. Confira a lista completa.
Embora a lista seja formada predominantemente por fundos de recebíveis, Ricardo Figueiredo, especialista de FIIs da Spiti, divide a relação em pelo menos dois grupos. O primeiro formado por fundos como o Valora e o Kinea Rendimentos Imobiliários, cuja carteira é formada majoritariamente por papéis com rendimentos atrelados à variação do CDI, e que começaram o ano com as cotações pressionadas.
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“O mercado ainda precifica FIIs exclusivamente pela geração de renda de curto prazo”, explica Figueiredo. “Como o CDI [que acompanha as oscilações dos juros] estava rodando abaixo de 2% ao ano, a distribuição de rendimentos era prejudicada e a cota penalizada pelo mercado”, pontua.
Com a sinalização do ciclo de alta da taxa básica de juros da economia – que subiu de 2% em janeiro para os atuais 9,25% ao ano –, as cotas destes FIIs se valorizaram e os rendimentos distribuídos aos cotistas acompanharam a elevação nos meses seguintes.
O segundo grupo da análise de Figueiredo é formado por fundos cujos papéis têm retorno atrelado ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), como o Devant, o Kinea Securities e o próprio Urca, que encabeça a lista dos mais rentáveis do ano.
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“Como tivemos a escalada inflacionária, tais fundos geraram meses de dividendos vultuosos, especialmente o Urca Prime e o Devant”, lembra. “Mais uma vez o dividendo de curto prazo estimulou forte movimento de compras e as cotas destes fundos chegaram a negociar com ágio extremamente alto”, conclui.
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As maiores baixas de 2021
Com queda de 48% no ano, o XP Corporate Macaé (XPCM11) foi o principal destaque negativo de 2021. O desempenho reflete a situação do único imóvel do fundo, o edifício The Corporate, no município de Macaé (RJ), que está desocupado desde a saída da Petrobras, em dezembro de 2020.
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Além do XP Macaé, a lista dos piores desempenhos de 2021 conta com o More Real Estate (MORE11), o Kinea FoF (KFOF11), o Green Towers (GTWR11) e o SP Downton (SPTW11).
A lista de FIIs com performance negativa no ano é longa. Dos 103 papéis que compõem o Ifix, apenas 40 apresentavam resultado positivo até o dia 30 de dezembro.
O desempenho da maioria dos fundos imobiliários levou o Ifix a acumular queda de quase 12% no ano, reduzida mais tarde pelo desempenho positivo do índice no mês de dezembro. Em 2021, o indicador completou, pela primeira vez desde que foi criado, em 2012, quatro meses seguidos no vermelho.
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O pregão do dia 25 de junho foi o pior para o Ifix no ano, com queda de 2,02%. Naquela data foi apresentada ao Congresso Nacional a proposta de reforma do Imposto de Renda do governo federal, que sugeria a tributação dos rendimentos dos fundos imobiliários.
Dias depois, com a ideia perdendo força, o Ifix voltou a subir e registrou, no dia 29 daquele mesmo mês, a maior alta do ano, de 1,49%. O texto aprovado na Câmara e encaminhado ao Senado acabou excluindo a possibilidade de tributação e os rendimentos dos FIIs seguem isentos.
Mais tarde, as discussões sobre o teto de gastos do governo federal, que buscava recursos para bancar a nova versão do Bolsa Família, programa de transferência de renda, batizado de Auxílio Brasil, trouxeram mais nervosismo ao mercado financeiro, pressionando novamente as cotas dos fundos imobiliários.
A carteira recomendada do BB Investimentos de dezembro sinalizava que o último ciclo de baixa levou vários fundos, especialmente os do tipo “tijolo”, a operarem abaixo do valor patrimonial. “Ainda que o investimento em FIIs deva ser focado no longo prazo e na distribuição dos rendimentos mensais, o mercado como um todo tem apresentado excelentes oportunidades de ganho a curto e médio prazos”, sugeria Richardi Ferreira, analista, que assina o relatório.
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Valor de mercado não acompanha patrimônio líquido
Um reflexo do descolamento dos fundamentos dos fundos imobiliários com o preço das cotas negociadas na Bolsa em 2021 pode ser verificado no último boletim mensal da B3, divulgado no início do mês.
De acordo com o documento, o patrimônio líquido dos FIIs bateu recorde em outubro, alcançando R$ 167 bilhões. O número é R$ 5 bilhões superior ao topo anterior, registrado em junho de 2021. Apesar do crescimento, o valor de mercado dos fundos imobiliários caiu de R$ 132 bilhões para R$ 130 bilhões.
De dezembro de 2020 para cá, o número de fundos imobiliários listados na B3 subiu de 311 para 395.
Em 2021, as pessoas físicas seguiram como protagonistas do segmento de FIIs. Mais de 1,51 milhão de brasileiros investem no produto atualmente. Em dezembro de 2019, o número estava na casa dos 645 mil. O pequeno investidor representa 72,7% da custódia de fundos imobiliários.
O segmento de FIIs movimentou R$ 61,7 bilhões de janeiro a novembro de 2021. Em 2020, o volume financeiro negociado foi de R$ 54,1 bilhões. Já o volume médio diário de negociação de fundos imobiliários em 2021 é de R$ 273 milhões, o maior da história na comparação anual.
Novos e velhos desafios em 2022
Em um cenário de preocupação com a inflação elevada e de indefinição em torno do fim do ciclo de alta dos juros, 2022 ainda promete muita volatilidade na opinião de André Luiz Catrocchio, diretor de relações com investidores da gestora Hectare, que inclui o período eleitoral na lista de fatores que influenciarão o mercado.
“A indústria de FIIs, como qualquer outro segmento de renda variável, terá suas dificuldades. O preço de tela mostrará muita volatilidade”, projeta Catrocchio.
Como oportunidades, Catrocchio sugere atenção aos setores que mais sofreram nos últimos meses com as restrições impostas pela pandemia do Covid-19 e, consequentemente, com o desequilíbrio econômico.
“Por exemplo, o segmento de shopping centers passou por um ano terrível, começando agora uma reabertura dos complexos comerciais. E, quando está muito ruim, qualquer melhora já é um bom sinal”, avalia.
Segundo ele, outros setores começam a sofrer ajustes para baixo, como o logístico, que se beneficiou da expansão do e-commerce, e agora tentará manter o ritmo de crescimento.
Sobre os fundos de “papel”, Catrocchio reforça a expectativa de que os FIIs de recebíveis seguirão pagando bons dividendos, mas não necessariamente nos patamares de 2021.
De uma forma geral, ele vê um ano novo de desafios para os fundos imobiliários e afirma que, mais do que nunca, uma velha máxima do mercado será necessária para identificar as oportunidades.
“No final do dia, bons ativos continuarão sendo um ótimo negócio, seja no segmento de lajes corporativas, logístico ou de shopping centers”, finaliza.
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