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Os balanços de mais de 200 REITs – ou Real Estate Investment Trusts – mostraram que as versões americanas dos fundos imobiliários, de modo geral, superaram as expectativas do mercado no primeiro trimestre de 2023.
Dentre 92 REITs que anunciaram uma projeção de resultado (guidance) para o fluxo de caixa – tecnicamente chamado de Funds From Operation (FFO) – deste ano, 43% revisaram os números para cima. Apenas 6% reduziram as estimativas.
“Considerando o Net Operating Income [NOI, ou receita operacional líquida] , outra métrica importante para o setor, aproximadamente 50% revisaram o guidance para cima”, aponta relatório de Guilherme Morais, analista da VG Research, ressaltando que muitos tiveram crescimento de receita no período.
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O mesmo não aconteceu com os dividendos distribuídos pelos REITs. Morais comparou o valor pago pelos instrumentos com o fluxo de caixa e concluiu que o resultado atual está abaixo da média dos últimos 20 anos.
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“O valor médio, ao final de 2022, é um payout de 68,3%, contra a média de 79,8%”, indica no relatório.
Só no trimestre passado, cinco REITs anunciaram cortes nos rendimentos, sendo quatro no setor de escritórios e um no de hipotecas (mortgages). Com isso, nos últimos 12 meses, um total de 15 fundos cortaram dividendos. Na ponta oposta, outros cinco elevaram os proventos entre janeiro e março, levando para 48 os REITs que fizeram aumentos em 12 meses.
Segundo o analista, cada fundo possui uma política de pagamentos específica, o que demanda uma análise individualizada. “Mas dados assim retratam que, em média, os REITs possuem capacidade de aumento dos dividendos”, estima.
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Segmentos campeões da temporada
Para Morais, entre os segmentos com melhor desempenho no trimestre passado está o de REITs industriais, que compram e administram galpões logísticos. Os seis principais do setor revisaram as projeções para cima, enquanto o mercado esperava crescimento tímido, em linha com o verificado em 2022.
“Apesar das expectativas de desaceleração econômica e inflação elevada, a redução de custos, principalmente de frete, ajudou os inquilinos dos principais REITs do setor”, aponta o relatório. O maior dos listados em bolsa – o Prologis (PLD), que recebe em seus galpões aproximadamente 3% do PIB mundial – divulgou um nível de ocupação elevado, além de um fluxo de caixa revisado de US$5,42 a US$5,50 por ação, contra estimativa anterior de US$5,40 a US$5,50.
Outro REIT, o STAG Industrial (STAG), surpreendeu por ter conseguido reajustar os contratos renovados acima de 30%. “Com o crescimento alcançado nos últimos meses, o REIT entrou para o índice S&PMid-Cap 400”, destaca o analista da VG Research.
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Entre os REITs de imóveis residenciais, destacaram-se os do segmento de single-family rental (aluguel para famílias). Houve ainda números positivos entre os fundos focadados em datacenter – como o Equinix (EQIX), que anunciou um crescimento da receita esperada acima de 13%.
Nos EUA, os fundos com piores resultados repetem uma história que os investidores de FIIs brasileiros já conhecem bem. Os REITs que investem em escritórios ainda sofrem porque a circulação nas grandes cidades permanece distante da verificada antes da pandemia de coronavírus.
Por aqui, os FIIs de escritório são os mais descontados da Bolsa. Esses fundos são negociados atualmente, em média, por 62% do valor patrimonial – o que representar um desconto de 38% sobre o seu valor tido como justo.
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As razões se parecem com as verificadas no mercado americano. “O nível de ocupação permanece pressionado, pois o trabalho em homeoffice reduz a demanda das empresas por espaço e novas salas”, aponta o relatório da VG Research.
Segundo Morais, os REITs localizados no chamado Sun Belt, na região sul dos EUA, como o Cousins (CUZ) e o Highwoods (HIW), se saíram melhor, pois a área tem apresentado um retorno mais acelerado do que outras.
Na visão do analista, os REITs de mortgages também se saíram mal, devido à elevação dos juros americanos no último ano. “Com isso, muitos REITs possuem um alto dividend yield [taxa de retorno com dividendos], pois acumulam queda no preço. Para ele, embora o ganho pareça atraente, os modelos de negócio desses fundos são mais arriscados.