Fundos imobiliários com gestão passiva perdem espaço no mercado; ainda vale a pena investir nesse modelo de FII?

Tradicionais no início da indústria dos fundos imobiliários, os FIIs com gestão passiva – focados apenas na administração dos imóveis – tem perdido espaço no mercado. O futuro do modelo é questionado, diante de alternativas consideradas mais modernas.  Mas como fica o investidor em meio à transformação que se desenha?

O tema foi destaque da edição do Liga de FIIs desta terça-feira (29), que teve apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter de fundos imobiliários do InfoMoney. O programa contou também com a participação de Marcos Baroni, head de pesquisas em FIIs da Suno Research.

Atualmente, dos 104 fundos imobiliários que compõem o IFIX – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – 99 contam com gestão ativa, que dá liberdade ao gestor de vender e comprar ativos em busca de aumentar o patrimônio da carteira e, consequentemente, maximizar os dividendos para os cotistas.

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Refletindo a perda de espaço no mercado, apenas cinco fundos do Ifix têm gestão passiva. O retorno das carteiras nos últimos 12 meses reforça o cenário adverso do modelo.

Fonte: Economatica

Para Otuki, os fundos de gestão passiva estão na direção contrária do mercado, que cada vez mais trabalha pela diversificação dos portfólios e mitigação dos riscos.

“Os fundos não são mais setoriais, são híbridos, e conseguem fazer operações de alavancagem e até mesmo desenvolver os próprios imóveis”, diz o economista, que lembra que os fundos de gestão passiva são caracterizados, na maioria das vezes, por possuir apenas um imóvel ou mesmo um só inquilino.

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Vale a pena investir em fundos com gestão passiva?

Destaque entre as maiores altas de novembro de 2021, o SP Downtown é um exemplo de fundo imobiliário com gestão passiva, que não atua necessariamente para aumentar o patrimônio.

Em outubro do ano passado, o fundo havia finalizado a venda de um dos dois ativos da carteira, o imóvel Belenzinho, em São Paulo (SP). O total da negociação ficou em R$ 67 milhões, considerando preço do edifício e os aluguéis pendentes. O valor foi 50% acima do indicado no último laudo de avaliação, de 2019.

Se em uma gestão ativa o recurso poderia ser usado para expandir o patrimônio do fundo, diversificando a carteira, na gestão passiva o movimento foi oposto e concentrou ainda mais as operações do SP Downtown.

De acordo com comunicado dos gestores na época, o recurso reforçou a distribuição dos dividendos no mês seguinte e possibilitaria a amortização do capital, ou seja, a devolução do patrimônio ao cotista.

Com isso, o fundo passaria a contar apenas com um imóvel comercial na carteira, localizado na Rua Líbero Badaró, no centro de São Paulo (SP). O espaço permanece 100% locado para a Atento, empresa do ramo de contact center.

Para Otuki, a discussão sobre os fundos com gestão passiva passa pela questão dos portfólios monoativo ou monoinquilino. A característica embute um risco mais elevado para o investidor.

“Se você tem um único ativo, sempre há um risco maior do que um fundo que tenha dez imóveis e com capacidade de expansão”, detalha. “Se deu tudo certo com o imóvel, o retorno pode ser acima da média do mercado. Mas se der errado, o prejuízo poderá ser grande”, alerta Otuki, que sugere ao investidor observar o risco e retorno da operação.

Fundos de gestão passiva com bom desempenho

Nem todo fundo com gestão passiva tem apresentado resultado negativo ao longo dos anos. Fora do Ifix, o FII Pátio Higienópolis ([ativoSHPH11]), por exemplo, acumula retorno na casa de 1.000% desde o início da operação, em 1999.

“Eu seria ingênuo se falasse que o FII Pátio Higienópolis não é um bom fundo imobiliário. É óbvio que é, e eu poderia citar diversas vantagens da carteira”, explica o professor Baroni. “Só que é um fundo com pouco mais de 2 mil cotistas e representa uma participação muito pequena do mercado”.

O especialista da Suno chama atenção para outro desafio dos fundos com gestão passiva: a falta de liquidez.

“O FII Pátio Higienópolis tem 608 mil cotas. Se eu sugerisse a compra do fundo, o volume não atenderia metade dos cerca de 1,5 milhão de investidores de fundos imobiliários no País”, reflete.

Apesar do exemplo do FII Pátio Higienópolis, que se mantém com bons fundamentos até hoje, Baroni defende cautela sobre os resultados dos fundos com gestão passiva de uma forma geral.

“A gente percebe com clareza os casos que deram certo, mas os casos negativos são muito mais relevantes” aponta Baroni, que divulgará na semana que vem levantamento sobre o tema. “São fundos que tiveram quedas absurdas de cotação e zeraram a distribuição de rendimentos”, adverte Baroni.

O futuro dos fundos imobiliários com gestão passiva

Para o professor Baroni, os fundos imobiliários de gestão passiva são produtos que fizeram parte da evolução do mercado, mas que atualmente tendem a cair no ostracismo. “São cotas de colecionador”, afirma.

“Houve uma época em que era necessário investir em até 40 fundos imobiliários para mitigar o risco da carteira”, relembra Baroni, que aponta um cenário totalmente contrário ao de hoje, em que com um único fundo o investidor consegue uma boa diversificação e proteção do patrimônio.

Do ponto de vista do negócio, o modelo também não faz muito sentido, na opinião de Otuki, do Clube FII. Ele lembra que, na gestão ativa, os administradores ganham com o crescimento do patrimônio do fundo.

“Não faz tanto sentido uma gestora lançar um fundo em que não consiga ganhar mais com a expansão do patrimônio e mesmo com a taxa de performance”, reflete.

Para os especialistas do Liga de FIIs, a discussão sobre a sustentabilidade dos fundos com gestão passiva reforça a tendência, cada vez mais forte, de consolidação do mercado de fundos imobiliários.

“Mesmo os fundos com gestão passiva que deram muito certo, deverão ter a fase da venda dos ativos e da liquidação”, prevê Baroni.

Consolidação do mercado de fundos imobiliários?

Sinais do movimento citado pelo professor Baroni já podem ser vistos no mercado e reforçam a tendência de consolidação da indústria dos fundos imobiliários.

Na segunda-feira (28), os cotistas do CSHG Prime Offices (HGPO11) aprovaram a venda do patrimônio da carteira e, posteriormente, a extinção do fundo, administrado pela Credit Suisse. O tema foi discutido em assembleia geral extraordinária (AGE), solicitada por investidores detentores de mais de 5% das cotas.

Atualmente, o portfólio do CSHG Prime Offices é formado pelos edifícios Metropolitan e Platinum, ambos em São Paulo (SP), que somam uma área bruta locável (ABL) de 12 mil metros quadrados. De acordo com o último relatório gerencial, o patrimônio líquido da carteira é de R$ 469 milhões.

Pela solicitação, os cotistas defendem a venda dos imóveis pelo preço mínimo de R$ 490 milhões, valor equivalente a R$ 39 mil por metro quadrado, que deverá ser corrigido pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) até a data da alienação.

Os cotistas também aprovaram a contratação da CBRE Consultoria para auxiliar na venda dos espaços, que deve ser concluída em até quatro meses.

Em janeiro, a Capitânia Investimentos, que possui mais de 44% das cotas do Pátria Edifícios ([ativo=PATC11]), já havia defendido a alienação do patrimônio e a liquidação do fundo. A gestora chegou a realizar uma Oferta Pública de Aquisição de Cotas (OPAC), mas só conseguiu adquirir 725 cotas em leilão realizado no dia 24 daquele mês.

Batalha de FIIs

O Liga de FIIs desta terça-feira também apresentou a Batalha de FIIs, que comparou dois fundos do segmento de shopping: o HSI Malls (HSML11) e o Hedge Brasil Shopping (HGBS11). Confira o vencedor e a análise dos portfólios.

Produzido pelo InfoMoney, o Liga de FIIs vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Confira também todas as edições do programa.

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