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SÃO PAULO – O setor logístico tem ostentado números expressivos nos últimos meses. O volume de novos metros quadrados de galpões entregues este ano, por exemplo, já alcançou o nível de 2020 com um trimestre de antecedência. Apesar do desempenho, os fundos imobiliários ligados ao segmento amargam uma desvalorização média de 14% no ano. O que explica o movimento?
O assunto foi tema da edição desta terça-feira (19) do programa Liga de FIIs, produzido pelo InfoMoney e apresentado por Maria Fernanda Violatti, analista da XP, e Thiago Otuki, economista do Clube FII. O programa também contou com a participação de Bruno Margato, gestor do fundo imobiliário CSHG Logística (HGLG11).
Na opinião de Margato, parte do descolamento entre os avanços do setor logístico e os preços das cotas dos FIIs do segmento tem relação com o próprio comportamento do investidor, que observa principalmente o rendimento mensal pago pelos fundos. Segundo ele, o equilíbrio deve ocorrer quando o setor imobiliário começar a absorver os avanços atuais.
“O setor imobiliário tem uma defasagem. O crescimento vem com o tempo. Você vai passar, por exemplo, pela renegociação dos aluguéis bem depois da divulgação dos índices de inflação”, explicou Margato. “Provavelmente, veremos nos próximos meses um crescimento de renda generalizado nos fundos de logísticas”.
Margato reforça o otimismo com o setor de logística e cita a taxa de vacância como indicativo do bom momento do segmento. Segundo o gestor, o índice está em torno de 10% atualmente, abaixo do patamar considerado saudável, de 15%. Além disso, ele lembra que já há uma oferta de mais de 2 milhões de metros quadrados de galpões contratados para o ano que vem.
“Estamos mais para um momento de crescimento mesmo. Estamos saindo de uma recuperação e chegando na fase de expansão”, disse Margato.
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CSHG Logístico (HGLG11)
O CSHG tem destoado da maioria dos fundos de logística que compõem o Ifix, índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa. Enquanto a maioria amarga forte desvalorização nas cotas, o FII do Credit Suisse se mantém estável no ano. O desempenho é atribuído à gestão ativa do fundo.
“O mercado mudou de direção várias vezes por causa da pandemia e a gente acertou bem os movimentos. Conseguimos trazer bons ganhos e nos posicionamos bem para um mercado complexo, tanto nos momentos positivos como nos períodos mais difíceis”, explicou Margato. “E a gente está muito bem posicionado agora para um mercado que promete ser muito mais volátil nos próximos meses”.
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Desde maio, o CSHG vem pagando mais de R$ 1,00 de rendimento mensal por cota. O repasse não é 100% resultado dos aluguéis do fundo, que realizou várias vendas de ativos nos últimos meses. As negociações poderiam elevar ainda mais o rendimento ao cotista, mas Margato prefere adotar uma postura “pé no chão”.
“Não achamos que seja sustentável, nem no longo prazo, um número maior do que o atual. Por isso que mantivemos este R$ 1,10, que é um pé no chão, com o desafio grande de, na hora que os resultados não recorrentes cessarem, a gente possa conseguir manter o patamar atual de rendimento”, pontuou o gestor.
Sobre desafios, Margato se diz preocupado principalmente com a inflação na construção civil, que classifica como muito pesada, podendo inibir o desenvolvimento de novos galpões. De forma geral, no entanto, ele destaca que o CSHG está bem posicionado para o fututo.
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“Temos uma posição de caixa grande, que nos permite fazer boas transações. Não só negócios de cunho imobiliário, mas também em outros ativos”, detalhou Margato. “Observamos oportunidades no mercado de crédito, através dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que têm oferecido retornos atrativos com menos riscos”.
LVBI11 X PATL11
Mais uma vez, o Liga de FIIs apresentou sua tradicional batalha de fundos imobiliários. Desta vez, a comparação foi entre o VBI Logístico e o Pátria Logística. Além dos portfólios dos fundos, a analista Maria Fernanda Violatti analisou a alocação dos imóveis, vacância e a relação preço/valor patrimonial.
Confira aqui quem venceu a batalha e outras dicas e análises dos especialistas.