Maior fundo imobiliário do país em número de cotistas – 488 mil –, o Maxi Renda (MXRF11) operou em forte queda nesta quarta-feira (26), um dia depois da divulgação de fato relevante com parecer da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sobre a distribuição de dividendos pelo fundo.
No fechamento da sessão, as cotas do Maxi Renda registraram perdas de 3,9%. O IFIX – índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na Bolsa – caiu 0,70%.
Tomando como base as demonstrações financeiras do fundo, a CVM entendeu que um FII não pode distribuir dividendos se apresentar prejuízo contábil no período. A análise da autarquia nas contas do Maxi Renda avaliou dados de 2020, ano em que a carteira acumulava prejuízo.
André Masetti, gestor de fundos estruturados da XP Asset Management, responsável pelo FII, afirma que o fundo seguiu todos as regras definidas pela própria CVM para a distribuição de dividendos nos anos anteriores.
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Segundo ele, os fundos foram autorizados a desconsiderar a marcação a mercado (variação diária da carteira) na distribuição dos dividendos para os cotistas. Desta forma, o fundo não precisaria compensar o prejuízo contábil do portfólio e poderia seguir repassando os rendimentos aos investidores.
Independentemente da interpretação, Masetti descarta impacto imediato da decisão no funcionamento do Maxi Renda, que iniciou o ano com lucro e não precisaria ficar meses sem distribuir dividendos para compensar prejuízo.
“Encerramos 2021 com lucro marginal, mas positivo. Em tese, outros fundos da indústria deveriam ficar um período sem distribuir. Não é o caso do Maxi Renda”, garante.
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Segundo o gestor, o mercado de fundos imobiliários está incomodado com o entendimento da CVM e deve se juntar para tentar convencer o colegiado a rever a decisão.
Marcelo Fayh, especialista em fundos imobiliários, concorda e teme o impacto da decisão sobre outros fundos, especialmente os de “tijolo”, que investem diretamente em imóveis físicos.
O problema, explica Fayh, acontece quando os ativos do fundo são reavaliados. “Suponha um fundo que recebe, durante um ano, o aluguel de um prédio de R$ 100 milhões; no final do ano, o imóvel é reavaliado para R$ 90 milhões. Faz sentido considerar um prejuízo neste caso?”
Para o especialista, “não faz sentido porque o imóvel gerou renda e a renda precisa chegar à mão do cotista”, afirma.
Em relatório publicado hoje, Maria Fernada Violatti, analista de fundos imobiliários da XP, e Rodrigo Sgavioli, head de alocação e fundos da XP, escrevem que caso esse entedimento da XP seja ampliado aos demais FIIs do país, “haverá prejuízo para o mercado como um todo, uma vez que altera a dinâmica da distribuição de renda da classe e gera insegurança jurídica”.
“Ou seja, os FIIs deixariam de ter recorrência na distribuição de seus rendimentos, perdendo a essência do próprio produto”, completam.
Para Violatti e Sgavioli, a polêmica deve gerar maior volatilidade no mercado de FIIs nos próximos dias. “No entanto, não há um posicionamento definitivo sobre o assunto.”
Em comunicado ao mercado, o Maxi Renda afirmou estar avaliando as implicações da decisão e tomando eventuais providências para garantir o melhor interesse dos cotistas. Cabe recurso à decisão da CVM.
Nesta quarta-feira, extraordinariamente, o Liga de FIIs discute o posicionamento da CVM e os reflexos do parecer para o segmento de fundos imobiliários.
Produzido pelo InfoMoney, o Liga de FIIs tem apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney. Você acompanha o programa às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube.
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