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Investir no mercado imobiliário é o sonho de muita gente, por ser um ativo real e considerado seguro, mas cujo acesso pode ser limitado pela necessidade de uma soma relevante de recursos. Esta barreira de entrada começou a mudar na última década com o desenvolvimento dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs), que demandam quantias bem menos expressivas para acessar o setor.
A modalidade de FII que se desenvolveu com mais popularidade foi a de Renda Variável, com pagamentos mensais de dividendos e cotas negociadas no pregão da bolsa. Agora, uma nova onda pode estar se formando com os chamados “FIIs cetipados”, que gozam das características da Renda Variável, mas estão fora do pregão, ou seja, não partilham da volatilidade característica do mercado de bolsa.
Esta visão é evidenciada por Matheus Siqueira, head de RI da TG Core Asset, uma gestora de recursos independente com foco no mercado imobiliário – responsável pelo maior FII listado de desenvolvimento do país, o TG Ativo Real (TGAR11). A gestora já possui dois produtos negociados via CETIP (Central de Custódia e Liquidação Financeira de Títulos).
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“Na nossa análise, a classe ‘cetipado’ é a evolução dos FIIs no Brasil. É um produto que, por não ter a volatilidade da bolsa, conversa bem com a maioria do perfil de investidores em fundos imobiliários. Essa indústria já possui mais de R$ 10 bilhões em patrimônio líquido e deve fechar o ano com aproximadamente R$ 20 bi”, comenta Siqueira.
Hoje, segundo dados da B3, há 433 FIIs negociados em bolsa – com cotas na bolsa – com aproximadamente 2,14 milhões de investidores. Em dezembro de 2019, pré pandemia, eram apenas 645 mil investidores em FIIs com cotas no pregão.
Os FIIs cetipados – registrados na CETIP, que pertence à B3 – são aqueles cuja negociação ocorre fora do pregão, no ambiente de balcão, o que na visão do executivo da TG Core traz uma série de benefícios ao investidor.
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“Este modelo de negociação, esta dinâmica, pode proteger o investidor contra oscilações de mercado, especialmente em momentos de instabilidade. Muitas vezes um fundo imobiliário tem ativos na carteira com um determinado valor patrimonial, mas na bolsa, dada a volatilidade, a cota pode ser negociada com um desconto elevado.”
Nas negociações em balcão, os fundos são marcados em seu valor patrimonial, sem ágio ou deságio. “Esse produto é ideal para o investidor rentista, que não gosta ou não tem interesse na volatilidade da bolsa.”
Na visão de Matheus Siqueira, a boa perspectiva para os fundos imobiliários – com cotas na bolsa ou cetipados – se justifica pela perspectiva de início do corte no juro básico, hoje em 13,75% ao ano, e na retomada da economia que beneficia o setor.
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“No mês de maio, o IFIX – índice dos FIIs na bolsa – conseguiu romper a barreira dos 3.000 pontos, retornando aos patamares observados antes da pandemia. Os últimos 60 dias foram positivos para os fundos e há uma tendência de avanço nos próximos meses.”
Atento à perspectiva de melhora da economia, a TG Core acaba de lançar mais um produto, o TG Renda Imobiliária (TGRI), segundo fundo cetipado da asset. A TG Core foi pioneira em FIIs com cotas negociadas no balcão organizado, com o TG Real Estate (TGRE).
“Todos os produtos seguem a tese da gestora, que é investir em projetos residenciais em fase de desenvolvimento, com um portfólio pulverizado, o que potencializa pequenos e médios empreendedores imobiliários de todo o país”, explica Siqueira.
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O fundo imobiliário TGRI, que começou a ser negociado no mercado de balcão em junho, tem uma estrutura diferente dos demais. A TG Core criou duas cotas para o produto – como fazem os FIDCs. Uma cota Subordinada, que recebe recursos proprietários da asset e absorve eventuais impactos negativos dos ativos investidos, e uma Sênior, destinada à investidores qualificados.
“A TG tem que aportar 10% do PL do fundo, que é a cota Subordinada, e se houver algum prejuízo é esta cota que assume a perda, evitando impacto nos demais investidores”, explica o executivo. Outro ponto de proteção ao investidor, em cenário que sugere corte da Selic, é a rentabilidade definida das cotas sêniores.
O fundo nasce rendendo CDI mais 2% ao ano. Como a Selic deve iniciar um movimento de corte, foram estabelecidos gatilhos ou travas. Com a taxa de juros acima de 12%, o fundo paga CDI mais 2%; se ficar abaixo de 12% e acima de 10%, paga CDI mais 2,5%; se ficar abaixo de 10% e acima de 8%, paga CDI mais 3%; abaixo de 8% e acima de 6%, paga CDI mais 3,5%.
“Se a Selic cair abaixo de 6%, o retorno será de CDI mais 4% ao ano. Assim, mantemos um prêmio considerável frente ao CDI, mesmo em um cenário de SELIC baixa”, complementa Siqueira.
O follow on do FII TGRI, após a gestora aportar R$ 10 milhões na cota Subordinada, foi encerrado em junho e captou pouco mais de R$ 100 milhões na cota Sênior.
“Outro ponto interessante do produto, é que todos os custos, como de distribuição, estruturação, administração, gestão ou CVM, são arcados pela cota Subordinada, detida pelo gestor. O investidor não paga nenhuma taxa e ainda tem o rendimento líquido de imposto.”
O TGRI é um fundo de desenvolvimento imobiliário híbrido, que direciona seus investimentos para regiões estrategicamente ligadas ao setor do agronegócio. Além de recebíveis imobiliários (CRIs), importantes para a geração de fluxo de caixa mensal, o portfólio do fundo contém projetos de desenvolvimento residencial voltados à primeira moradia, como loteamentos, condomínios fechados e prédios, investidos por meio de participações societárias (equity).
“Na medida em que os ativos de equity vão performando, ou seja, estão em estágio de obras e vendas evoluídas e passam a gerar retorno consistente para o fundo, a participação nessa classe de ativos tende a se elevar e o percentual alocado em crédito, diminuir.”
A Trinus.Co, holding a qual pertence a TG Core Asset, atua como uma plataforma ou um ecossistema para o empreendedor imobiliário, o investidor, o corretor e o comprador de imóveis, facilitando a jornada e atuando também na etapa de comercialização, em parceria com os empreendedores locais. A empresa participa de diversas fases dos projetos imobiliários investidos pelos FIIs geridos pela TG Core Asset.
“A perspectiva dessa inovação no mercado de FIIs é muito favorável. Os fundos cetipados vão ganhar espaço. O TGRE, no ambiente de balcão, já tem R$ 960 milhões de Patrimônio Líquido, algo que o TGAR11 demorou mais de quatro anos para atingir”, comenta Matheus Siqueira.
“O mercado comprou a ideia do FII cetipado, que é uma modalidade relativamente nova, por ter característica mais conservadora, mas com os benefícios do fundo imobiliário. A liquidez, pelo menos no nosso produto, também não é problema. O TGRE movimenta 1% do PL por mês no mercado secundário, percentual comparável ao de fundos listados semelhantes. Quem quer negociar e sair do fundo não tem problema.”