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O atual cenário macroeconômico tem exigido do investidor uma atenção ainda maior em relação aos portfólios dos fundos imobiliários que alugam imóveis para varejistas. Nas últimas semanas, algumas carteiras reportaram que não receberam o aluguel de inquilinos ligados ao setor.
A inadimplência observada por estes fundos levantou questionamentos sobre a situação financeira e de liquidez das demais empresas do setor – e que ocupam imóveis de outros fundos imobiliários.
Relatório assinado por Maria Fernanda Violatti, analista de FIIs da XP, destaca que, de forma geral, não há problemas estruturais em todo o segmento. A analista atribui os recentes eventos – como a recuperação judicial da Americanas (AMER3) – aos resultados das estratégias adotadas por cada companhia.
Mesmo assim, Maria Fernanda lista quais tipos de varejista devem se comportar melhor – dando menos dor de cabeça para os FIIs – na situação atual.
“Preferimos exposição a empresas de segmentos mais defensivos e resilientes, como as varejistas expostas ao público de alta renda, ao varejo alimentar e ao segmento de farmácias”, pontua a especialista, referindo-se a segmentos que não costumam interromper o fluxo dos negócios mesmo em períodos adversos.
Estes segmentos do varejo, reforça Maria Fernanda, sofrem menos diante de um cenário de inflação alta e taxa básica de juros (Selic) elevada. O indicador subiu de 2% no início de 2021 para os atuais 13,75% ao ano.
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A combinação de juros elevados e alta nos preços compromete o poder de compra de boa parte da população, prejudicando as vendas e a receita de varejistas voltadas ao público de baixa renda, explica a analista da XP.
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Imóveis de qualidade também fazem a diferença
Independentemente do tipo de varejista presente no portfólio do fundo, Maria Fernanda engrossa o discurso de que investir em FII é alocar recursos em imóveis, e não em um contrato de locação.
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Ela reconhece que a falta de pagamento do aluguel gera um impacto negativo na distribuição dos dividendos aos cotistas, mas sinaliza que a redução – até então pontual – dos rendimentos não deve ser suficiente para a eventual venda das cotas.
“Se os fundamentos do imóvel e da região se mantiverem, muito possivelmente essa volatilidade será algo mais pontual”, avalia. “[O atual cenário não obriga o investidor a] vender as cotas do fundo a preços abaixo do justo”.
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Desta forma, Maria Fernanda sugere ao investidor analisar o atual portfólio do fundo investido – ou seja, a qualidade dos imóveis que formam o patrimônio da carteira.
“A localização e a qualidade do imóvel associadas à dinâmica do mercado em que se inserem mudam a perspectiva e a visão em relação à capacidade do imóvel/fundo em gerar um fluxo de receitas no futuro”, completa.
Sobre o risco de uma eventual desocupação do espaço por conta da falta de pagamento do aluguel, a analista traça dois cenários.
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“As devoluções de áreas podem apresentar uma oportunidade quando a região onde o imóvel se encontra está aquecida, com baixa vacância e possibilidade de aumento no valor do aluguel vigente”, explica.
Por outro lado, a desocupação do espaço também pode representar um risco caso a região do imóvel apresenta desafios para uma reposição de inquilino, ocasionando em muitas vezes descontos, carência e negociações mais favoráveis ao locatário, alerta a especialista da XP.