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Gestoras de fundos imobiliários não escondem a preocupação com uma eventual tributação dos dividendos dos FIIs, sinaliza relatório da XP, assinado por Maria Fernanda Violatti e Maria Irene Jordão.
No documento, as analistas apresentam as perspectivas e projeções das casas para o segmento em 2023 – ano classificado como desafiador para os investimentos tanto do ponto de vista político como no cenário macroeconômico, detalha o texto.
Com mais de dois milhões de investidores, os fundos imobiliários distribuem atualmente dividendos mensais e isentos de Imposto de Renda – um dos principais atrativos do produto. A possibilidade de fim da isenção está no radar dos gestores de FIIs.
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“Os gestores de FIIs expressaram preocupações com possíveis mudanças de tributação, notadamente com uma possível tributação de dividendos [dos fundos imobiliários]”, destaca o relatório da XP, que ouviu as gestoras Capitânia, Kinea, Mauá, RBR, TG Core, Valora, VBI e XP Asset.
Em 2021, a possibilidade de tributar os rendimentos dos FIIs foi incluída em projeto de lei (PL) que modificava a cobrança do Imposto de Renda. A proposta chegou a ser aprovada na Câmara dos Deputados, mas alguns itens que tratavam de investimentos acabaram sendo eliminados – entre eles, a tributação dos dividendos de FIIs.
Maria Fernanda lembra que ainda é difícil dimensionar o impacto de uma eventual tributação dos dividendos no mercado de FIIs, mas afirma que, mesmo se ocorrer, os fundos imobiliários seguirão atrativos se comparados com outras classes de ativos que também passariam a ser tributados.
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“De toda forma, já é esperado que ruídos políticos como este sejam responsáveis por volatilidade no mercado secundário”, prevê a analista da XP.
Impactos do macroeconômico sobre FIIs
Em relação ao cenário macroeconômico, os gestores de fundos imobiliários concentram as atenções na persistência da pressão inflacionária e, principalmente, na taxa básica de juros da economia nacional, a Selic.
Quanto mais elevado o indicador, mais rentável se torna a renda fixa, que acaba atraindo os investidores da renda variável – inclusive dos fundos imobiliários.
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A XP espera que a Selic – que subiu de 2% no início de 2021 para os atuais 13,75% ao ano – permaneça neste patamar até meados de 2024, quando então deve começar a ser reduzida. Mesmo assim, a expectativa é que a taxa encerre o próximo ano em 11%.
“A taxa de juros deve ser mantida em patamares mais elevados para controlar expectativas e evitar repiques na inflação, que não deve convergir para a meta”, explica relatório da XP. “Os principais riscos para este cenário são uma possível mudança na meta de inflação e incerteza quanto à condução do Banco Central”, complementa.
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Tendências para as principais classes de FIIs
Maria Fernanda relata que, entre os gestores, há consenso de que 2023 deve ser mais positivo para o desempenho dos fundos de “papel” – que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação e à taxa do CDI (certificado de depósitos interbancários).
Entretanto, as condições mais duras de financiamento devem afetar e reduzir o volume de novas emissões de CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), que deve ser similar ao volume de 2022, arrisca a RBR.
A Mauá defende que os fundos de “papel” com alocações mais defensivas – também chamados de high grade – representam uma boa aposta para 2023. Além da resiliência, esses ativos devem voltar a pagar, rapidamente, dividendos mais competitivos, projetam os gestores da corretora.
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Segundo eles, a volta da inflação ao campo positivo é o gatilho para a recuperação dos rendimentos destes FIIs – que sofreram com a deflação apurada no terceiro trimestre de 2023.
Por outro lado, Maria Fernanda, que assina relatório da XP, lembra que a desaceleração da economia provocada pelos juros elevados tem efeito negativo para os fundos de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis.
“[Diante do cenário,] cada gestor que conversamos apresentou preferências por segmentos específicos”, afirma a analista. “A Valora, por exemplo, acredita que shoppings podem se deslocar do restante dos fundos de tijolo com possível aumento de receitas”, diz.
TG Core, por sua vez, enxerga assimetrias em todos os segmentos, com diversos fundos sendo negociados com desconto em relação ao valor patrimonial.
A gestora ressalta, porém, certas nuances, como no caso das lajes corporativas, cuja vacância ainda permanece significativamente superior ao nível pré-pandemia da Covid-19.,
“O que fez com que preços de aluguel permanecessem constantes ou até mesmo abaixo do nível de 2020, mesmo considerando a inflação sentida por toda a economia e o aumento dos custos de produção”, detalha a corretora.
Para o segmento de desenvolvimento residencial, a TG Core ressalta a resiliência dos produtos relacionados à alta renda e sinalização de oportunidades da parte do novo governo em relação aos produtos de baixa renda – que podem ser viabilizados por programas de incentivo.
A Capitânia citou os FOFs – fundos que investem em cotas de outros FIIS – como segmento que deve ter boa performance em 2023.
“Os FOFs estão negociando com um desconto relevante de até 20% em relação ao valor patrimonial – espécie de valor justo –, o que em nossa visão é uma discrepância de mercado”, defende.
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