FIIs têm perdas de até 4,5% em novembro; por que a volatilidade aumentou tanto e tão rapidamente?

Depois de quatro meses consecutivos de alta, o Ifix – principal índice de fundos imobiliários da B3 – tem apresentado um desempenho negativo no primeiro terço de novembro. Até quinta-feira (10), o índice acumulava perdas de 2,31%, com o valor de mercado dos FIIs que o compõem caindo para R$ 109,8 bilhões, ante os R$ 112,3 bilhões registrados no fim de outubro.

Dentre os segmentos mais específicos, os fundos de lajes corporativas – que investem em edifícios de escritórios – foram os de pior desempenho até agora. Na média, já recuaram 4,47% neste mês, seguidos pelos fundos de fundos (FoFs), com -3,94%, e pelos híbridos, que caíram 3,67%. Os dados foram compilados pela casa de análise Levante.

Entre os investidores, a dúvida é por que a volatilidade do segmento cresceu tanto e tão rapidamente. Foi uma perda de valor pontual ou, pior, uma perda de fundamentos?

O desempenho negativo se disseminou pelas diversas categorias de FIIs, inclusive entre os de “papel”, considerados por meses os “queridinhos” do mercado. Trata-se de fundos que investem em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

O segmento, em conjunto, perdeu R$ 665 milhões em valor de mercado, ou -1,41% desde o fim de outubro – ainda que oito deles tenham conseguido ganhar valor no mesmo período. Fundos de shopping centers recuaram 2,10%, curiosamente menos do que o próprio Ifix.

Alguns fundos em especial chamaram atenção por terem registrado perdas superiores a 5%: foram quatro FoFs (KFOF11, HFOF11, HGFF11 e KISU11), o híbrido KNRI11, quatro FIIs de lajes corporativas (XPPR11, JSRE11, SARE11 e HGRE11), dois logísticos (LVBI11 e PATL11), além do CARE11, de cemitérios.

“Não vemos fundamentos nas quedas dos FoFs, do KNRI11 e das lajes, como JSRE11”, dizem os analistas. “Quanto ao XPPR11 e ao HGRE11, entendemos que os fundos exageraram na queda, embora tenhamos tido no curto prazo notícias ruins que impactam os fundamentos”.

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Os dois fundos de logística com quedas expressivas vinham de um movimento altista e “estavam mais ‘esticados’ que a média do setor”, o que poderia justificar o ajuste. O CARE11, por sua vez, é considerado pelos analistas um ativo “com baixa governança e nenhuma transparência, que possui basicamente investidores com viés especulativo em suas posições”.

Afora os casos específicos, o relatório da Levante afirma que ainda não há motivo que justifique tanta volatilidade quanto os mercados têm precificado. Na visão dos analistas, o evento mais marcante para os agentes financeiros na semana passada – declarações do presidente eleito Luiz Inácio Lula da Silva (PT) que foram interpretadas como sinal de descompromisso com a responsabilidade fiscal – podem nem mesmo se realizar de fato.

“Temos instituições mais maduras do que em 2002, e dada a composição do Congresso Nacional para 2023, deveremos ter cenário de oposição ao futuro governo”, diz o documento.

No caso dos fundos de “papel”, em especial os que têm o IPCA como indexador, a queda mais acentuada é motivada pela redução da inflação – com registro inclusive de deflação durante o terceiro trimestre – que culmina na redução dos dividendos distribuídos.

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Na visão dos analistas da Levante, o foco no momento deve ser seguir a estratégia de alocação e montagem de portfólio. “Como fundos imobiliários possuem menos volatilidade do que as demais classes de ativos de renda variável, isso tende a tranquilizar o investidor iniciante”, afirmam no relatório.

Fora isso, eles recomendam aos investidores observar a janela de oportunidades decorrente dos temores instalados no mercado. Muitos fundos de ‘tijolo’ voltaram a negociar em patamares que elevam seu dividend yield (taxa de retorno com dividendos) para a casa dos 7,5% ao ano, considerado elevado. “Foque naqueles que possuem menos vacância, estão melhor localizados e possuem gestão e governança. São os que tendem a apresentar melhor performance em tempos difíceis e que mais ‘pegam preço’ num mercado altista”.