FII é coisa de jovem? Com tempo a seu favor, público abaixo de 35 vê fundos baratos como oportunidade

Conhecido tradicionalmente como um investimento para geração de renda extra mensal, os fundos imobiliários (FIIs) estão se apresentando atualmente também como opção para aumento de patrimônio – especialmente para quem tem o tempo a favor, como os jovens investidores.

Na prática, os FIIs aplicam o dinheiro dos investidores em imóveis ou títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Desta forma, os cotistas passam a ser donos de uma fração do fundo e começam a receber parte das receitas geradas pela carteira.

Isso porque os imóveis adquiridos pelos FIIs são alugados ou vendidos e o resultado financeiro (locação ou ganho de capital) é repartido proporcionalmente entre todos os cotistas, com o pagamento de dividendos – que normalmente caem na conta do investidor todo mês e são isentos de Imposto de Renda.

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“Os fundos imobiliários são um bom instrumento para complementar a renda futura de uma aposentadoria, por exemplo”, defende Lana Santos, especialista em FIIs da Acqua Vero. “E na jornada para a construção de um patrimônio, quanto antes começar, melhor”.

De acordo com recente pesquisa O que esperar para o mercado de FIIs em 2023, da Brain Inteligência Estratégica, a idade média atual do investidor de fundos imobiliários é de 51 anos.

Conforme o estudo, os jovens são atualmente os que menos investem em fundos imobiliários. O público abaixo dos 35 anos responde por apenas 12% da base de investidores – considerando 2% das pessoas até 25 anos e 10% entre 26 e 35. É o menor percentual entre todas as outras faixas etárias.

Hoje, porém, o mercado de fundos imobiliário encontra-se especialmente favorável para os investidores mais jovens, sugere Lana. Mas por quê?

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Por que investir em FIIs atualmente?

Segundo a velha máxima do mercado financeiro, é no período de baixa que se encontram boas oportunidades – um cenário bastante familiar para quem acompanha os fundos imobiliários, avaliam analistas e investidores.

Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e há mais de 430 FIIs focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias.

As restrições impostas pela pandemia de Covid-19 prejudicaram a operação de muitos deles, que perderam receita com a menor circulação de pessoas e, consequentemente, viram suas cotas desvalorizarem na Bolsa.

Além disso, os FIIs sofrem com a elevação da taxa básica de juros, a Selic, que saiu de 2% no início de 2021 para os atuais 13,75% ao ano. Quanto mais alto o indicador, mais rentável se torna a renda fixa, que acaba atraindo os investidores de produtos de renda variável – como os fundos imobiliários. O movimento também reduziu a atratividade dos FIIs.

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Apesar do cenário desafiador do segmento – que acumula quatro meses seguidos de queda – Lana vê no mercado oportunidades, especialmente para aqueles que têm paciência e, principalmente, tempo para aguardar a recuperação dos fundos imobiliários.

“Por isso, o jovem investidor que alocar uma parte do seu capital em fundos imobiliários hoje comprará ativos com bom desconto, e pode se beneficiar no futuro”, explica.

Segundo ela, uma grande quantidade de FIIs tem sido negociada abaixo do valor patrimonial – considerado o valor justo do ativo. Esse desconto pode ser medido por um indicador conhecido como P/VPA, ou preço sobre valor patrimonial. Quanto mais próximo de 1 estiver o indicador, mais perto a cota estará do valor considerado justo. Acima deste patamar, o papel está sendo negociado com ágio e, abaixo deste nível, com deságio.

Levantamento semanal do Itaú BBA aponta, por exemplo, que o segmento de lajes corporativas (escritório) está sendo negociado, em média, por 61% do valor justo – o que representaria um desconto de 39%. Confira o P/VPA médio de cada segmento de FIIs:

“Reinvestindo os dividendos mensais na compra de novas cotas a um valor descontado no mercado, o jovem investidor pode ver seu patrimônio crescer consideravelmente ao longo dos anos”, reflete Lana.

Ela avalia que a popularização dos influenciadores digitais de finanças e o maior acesso a informações sobre produtos e estratégias de investimento elevarão o número de jovens investidores de fundos imobiliários.

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Breno Perrucho, o jovem investidor de FIIs

Com mais de 2,2 milhões de inscritos no seu canal no Youtube – Jovens de Negócios –, Breno Perrucho é um dos influenciadores entusiastas dos fundos imobiliários.

Em entrevista ao Liga de FIIs, programa produzido pelo InfoMoney, o empreendedor afirma que começou a investir em renda variável em 2017 e os FIIs foram o destino dos seus primeiros aportes.

Na época, ele conheceu o conceito de renda passiva – aquela obtida sem o empenho de qualquer esforço. E os fundos imobiliários permitiam colocar a então novidade em prática.

“Antes de conhecer este conceito, eu acreditava que o dinheiro que estava no banco precisava ser gasto de qualquer forma”, relembra. “Depois que assimilei a questão da renda passiva, comecei a pensar mais na receita que meu patrimônio poderia gerar do que com o recurso que havia acumulado até então”.

Perrucho, que tem 26 anos, diz que hoje concentra entre 25% e 30% do patrimônio em fundos imobiliários, que geram uma renda mensal com dividendos de R$ 7.284 – um valor que ele faz questão de detalhar em cada real.

O influenciador – que tem mais de 660 mil seguidores no Instagram – afirma manter a rotina de aportes em fundos imobiliários – que, em média, acumulam queda nos últimos quatro meses.

“Toda a tese do investimento de longo prazo é aproveitar os momentos de baixa do mercado e reduzir o preço médio (de compra de cada ativo)”, reforça. “[Desta forma] sigo aportando nos FIIs que comprei lá no começo; estou casado com eles”, brinca Perrucho.

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Quanto rendem os fundos imobiliários?

Em recente estudo, a Economatica – plataforma de informações financeiras – apontou que a taxa média de retorno com dividendos (dividend yield) do Ifix, índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – acumulou 11,26% nos 12 meses encerrados em fevereiro.

O percentual, que representa um rendimento isento de Imposto de Renda, é superior ao rendimento de títulos públicos, como o Tesouro IPCA+ (ou NTN-B) com vencimento em 2024 e 2035, conforme mostra o gráfico abaixo.

“Um investidor jovem, em tese, vai reinvestir os dividendos, gerando uma bola de neve”, afirma Luiz Augusto do Amaral, sócio-fundador da plataforma Trix, sobre fundos imobiliários, referindo-se ao efeito de aceleração no ritmo de crescimento do patrimônio. “Comprando mais cotas, no mês seguinte o investidor vai ter mais dividendo e assim sucessivamente”, explica.

No futuro, acrescenta, o jovem investidor que adotou a estratégia hoje poderá optar por um reinvestimento menor e utilizar parte dos dividendos para o pagamento de despesas, por exemplo.

Quando o mercado de FIIs vai se recuperar?

O arrefecimento da pandemia da Covid-19 já trouxe certo alívio para FIIs que investem em escritórios e shoppings – que tiveram de restringir a circulação de pessoas no período mais grave da disseminação da doença.

Mas o segmento de FIIs ainda aguarda a redução dos juros para começar a pensar em uma recuperação, explica Fábio Tadeu Araújo, sócio-diretor da Brain Inteligência Estratégica.

“Quando as taxas de juros despencaram, o mercado imobiliário brasileiro cresceu mais do que o dobro da economia do País”, recorda. “Essa conjunção de taxas de juros menores e bons preços no mercado imobiliário atraiu novos investidores para o segmento”, reflete Araújo, que utiliza a experiência passada para dimensionar o potencial de valorização que os fundos imobiliários podem chegar.

Em fevereiro, o mercado de FIIs ganhou mais 26 mil investidores, chegando ao total de 2,088 milhões, de acordo com dados da B3. Em dezembro de 2018, o número estava em 208 mil.

As pessoas físicas são protagonistas no segmento, representando 74,4% da base total de investidores. Os institucionais aparecem na sequência com 19,1%. Em relação ao volume financeiro negociado, os CPFs respondem por 67,8% do montante, contra 21,2 dos investidores institucionais.