FIIs negociam com desconto médio de 8% após 17 pregões de alta; quais operam abaixo do valor justo?

Segundo estudo do Clube FII, os FII de escritórios são atualmente os mais descontados e os de shopping/varejo, os menos

Wellington Carvalho

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O Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa – não sabe o que é um pregão negativo desde o dia 25 de abril. De lá para cá, foram 17 sessões seguidas de ganhos. Mesmo assim, boa parte dos FIIs que compõem o indicador negociam abaixo do valor patrimonial, indica estudo do Clube FII.

O levantamento toma como base o indicador conhecido como P/VP (preço sobre valor patrimonial). Quanto mais próximo de 1 estiver, mais perto o fundo está do preço considerado justo. Acima deste nível a carteira está sendo negociado com ágio e, abaixo, com desconto.

De acordo com o trabalho do Clube FII, o P/VP médio do Ifix está em 0,92, o que indica um desconto de 8%. Os FII de escritórios são atualmente os mais descontados (0,74) e os de shopping/varejo, os menos. Confira a lista dos seis principais segmentos de fundos imobiliários:

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Segmento  Fundos  Peso no IFIX (%) P/VP médio
Shopping/Varejo 5 7,82 0,96
Recebíveis Imobiliários 44 43,72 0,94
Logisticos 17 18,07 0,94
Híbrido 11 11,53 0,93
Fundo de Fundos 16 7,04 0,92
Outros 3 1,69 0,87
Agronegócio 4 1,80 0,86
Lajes Comerciais 11 8,32 0,74
IFIX 111  – 0,92

Fonte: Clube FII

Individualmente, o fundo de cemitérios Brazilian GraveyardDeath Care surge como o mais descontado entre os mais líquidos da Bolsa, com um P/VP de 0,23. Nos últimos 12 meses, a carteira acumula queda de 57% e não tem distribuído dividendos nos últimos anos.

Na sequência, aparecem quatro fundos que têm enfrentado problemas com endividamento e inadimplência de CRIs (certificados de recebíveis imobiliários). Com isso, o Tordesilhas EI (TORD11), XP Properties (XPPR11), Hectare CE (HCTR11) e Versalhes Recebíveis (VSLH11) perderam atratividade e operam abaixo do valor patrimonial. Confira a lista completa.

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Fundo Nome Segmento VP (R$ Milhão)* VM (R$ Milhão)** P/VP
CARE11 Brazilian GraveyardDeath Care Outros 298,5 68,3 0,23
TORD11 Tordesilhas EI Híbrido 432,9 145,8 0,34
XPPR11 XP Properties Lajes Comerciais 523,1 176,3 0,34
HCTR11 Hectare CE Recebíveis Imobiliários 2.412,7 1.390,2 0,58
VSLH11 Versalhes Recebíveis Imobiliários Recebíveis Imobiliários 293,8 169,6 0,58
BRCR11 BTG Pactual Corporate Office Fund Lajes Comerciais 2.629,4 1.596,4 0,61
RECT11 REC Renda Imobiliária Lajes Comerciais 792,0 491,3 0,62
RCRB11 Rio Bravo Renda Corporativa Lajes Comerciais 766,2 479,7 0,63
AIEC11 Autonomy Edifícios Corporativos Lajes Comerciais 455,5 300,3 0,66
JSRE11 JS Real Estate Multigestão Lajes Comerciais 2.339,0 1.553,4 0,66

Fonte: Clube FII / (*) Valor patrimonial / (**) Valor de mercado

Especialistas ponderam que, embora importante, o P/VP não deve ser usado isoladamente para a escolha de um fundo imobiliário. Eles sugerem a análise do indicador em conjunto com outros fundamentos da carteira, como a qualidade da gestão, portfólio e da sustentabilidade do dividendo distribuído.

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Ainda de acordo com o levantamento do Clube FII, o fundo que negocia com o preço mais elevado em comparação ao seu valor patrimonial é o Maxi Renda ([ativo=MXRF11]). Enquanto seu valor patrimonial é de R$ 2,28 bilhões (R$ 10,11 por cota), a carteira foi negociada na última sexta-feira (19) por R$ 10,74 por cota, como indica a tabela abaixo.

Fundo Nome Segmento VP (R$ Milhão) VM (R$ Milhão) P/VP
MXRF11 Maxi Renda Recebíveis Imobiliários 2.284,8 2.427,7 1,06
ALZR11 Alianza Trust Renda Imobiliária Híbrido 734,4 774,5 1,05
HGLG11 CSHG Logística Logisticos 3.579,1 3.761,0 1,05
XPML11 XP Malls Shopping/Varejo 2.105,2 2.180,4 1,04
VGHF11 Valora Hedge Fund Recebíveis Imobiliários 667,5 681,5 1,02
HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários Recebíveis Imobiliários 1.574,4 1.595,9 1,01
KNHY11 Kinea High Yield CRI Recebíveis Imobiliários 1.864,9 1.885,7 1,01
TRXF11 TRX Real Estate Híbrido 1.224,2 1.235,2 1,01
JPPA11 JPP Capital Recebíveis Imobiliários Recebíveis Imobiliários 89,2 89,9 1,01
HGRU11 CSHG Renda Urbana Híbrido 2.276,6 2.292,5 1,01
AFHI11 AF Invest CRI Recebíveis Imobiliários 287,1 288,7 1,01

Fonte: Clube FII /(*) Valor patrimonial /(**) Valor de mercado

Maior fundo imobiliário em número de cotistas – são 808 mil – o Maxi Renda ([ativo=MXRF11]) distribuiu no primeiro trimestre dividendos de aproximadamente R$ 0,35 por cota, montante que representa um aumento de 24% na comparação com o repassado no trimestre anterior.

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Wellington Carvalho

Repórter de fundos imobiliários do InfoMoney. Acompanha as principais informações que influenciam no desempenho dos FIIs e do índice Ifix.