FII de escritório surpreende, sobe 37% e tem maior alta do semestre; fundos ‘high yield’ caem até 48%

O FII Tellus Properties (TEPP11) fechou o primeiro semestre de 2023 com o melhor desempenho entre os principais fundos imobiliários do mercado. No período, a carteira acumulou ganhos de 37%, reforçando a expectativa de uma nova fase para os FIIs de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis.

O fundo faz parte do segmento de escritório, um dos mais prejudicados pelas restrições impostas pela pandemia da Covid-19. Diante da redução na circulação de pessoas, os FIIs de lajes corporativas tiveram nos últimos anos relevante perda de receita.

“Perdemos muitos inquilinos e chegamos a um pico na vacância (taxa de desocupação) do portfólio de 22% ao final de 2021”, relembra Daniel Takase, head de escritórios e imóveis de uso misto da Tellus.

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O ciclo de alta da taxa básica de juros da economia nacional, a Selic, que subiu de 2% no início de 2021 para os atuais 13,75% ao ano, também reduziu a atratividade desta classe de fundo.

Quanto mais elevado o indicador, mais rentável se torna a renda fixa, que atrai investidores da renda variável – inclusive dos FIIs. O movimento colabora com a desvalorização das cotas dos fundos, especialmente os de “tijolo”.

Diante do cenário, muitas carteiras tiveram de reduzir dividendos, perderam atratividade e valor na Bolsa. Até hoje, a maior parte delas ainda negocia abaixo do valor patrimonial.

A possibilidade cada vez maior de um corte na Selic, porém, tem animado os investidores e o otimismo fica evidente nos números do primeiro semestre do ano.

Considerando apenas os principais segmentos do mercado – os que reúnem pelo menos cinco representantes –, os fundos de Shopping acumularam, em média, valorização de 18% na primeira parte de 2023. Outras classes de FIIs de “tijolo”, como o logístico e híbridos, também se destacaram no período.

Confira a lista completa abaixo:

Fonte: Economatica (30/06/23)

Os dados são da Economatica, plataforma de informações financeiras, e levam em consideração a valorização da cota e os dividendos distribuídos pelos 111 FIIs que compõem o Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa.

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As maiores altas dos FIIs no 1º semestre de 2023

Individualmente, o TEPP11 foi o grande destaque do período, com retorno de 37%. Na sequência, aparecem o CSHG FoF (HGFF11) e o Kinea FoF (HGFF11) com ganhos de 28% e 25%, respectivamente.

Confira as maiores altas dos fundos imobiliários no primeiro semestre de 2023:

Fonte: Economatica (30/06/23). A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

Com um patrimônio líquido de R$ 402 milhões, o TEPP11 tem hoje um portfólio composto por cinco imóveis, localizados em bairros como Itaim, Pinheiros e Bela Vista, em São Paulo (SP). A vacância do portfólio, que estava em 22% no final de 2021, hoje está em 5%, de acordo com Takase.

“Acredito que tenhamos feito bem a lição de casa nos últimos anos e, só agora, durante este ano, o trabalho vem surtindo efeito”, afirma o representante do Tellus Properties.

O gestor classifica como “lição de casa” o trabalho realizado durante o período mais crítico da pandemia e do aperto monetário no País. Segundo ele, o projeto foi dividido em três frentes: adequação dos imóveis, da gestão comercial e financeira.

“Inicialmente, mantivemos um trabalho ininterrupto de melhorias dos ativos com planos de investimento nas áreas comuns dos prédios”, pontua Takase, que cita como exemplo a revitalização no entorno dos edifícios São Luiz e Passarelli.

O fundo ainda realizou, acrescenta, o retrofit (restauração) do lobby dos condomínios, implementando novos espaços como restaurantes e cafés. Houve ainda, segundo o gestor, redução de custos condominiais – economia que foi convertida em receita adicional para o fundo.

“Na parte comercial, o fundo buscou a reposição de pequenos inquilinos – e potencialmente mais sensíveis a momentos de crise – com locatários maiores, tomadores de lajes inteiras (acima de mil metros quadrados)”, explica Takase.

Por fim, o gestor chama a atenção para a gestão financeira equilibrada do fundo, que manteve sempre níveis de alavancagem (endividamento) abaixo de 20% do patrimônio líquido do fundo – hoje está em 10%.

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As maiores baixas dos FIIs no 1º semestre de 2023

Se a primeira metade do ano foi de retomada para os FIIs de “tijolo”, o mesmo não vale necessariamente para os fundos de “papel” (Títulos e Valores Mobiliários), que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação e à taxa do CDI (certificados de depósitos interbancários).

Em média, esta classe de ativos acumulou valorização de 5,9% nos primeiros seis meses do ano, abaixo do retorno de 10% do Ifix no período. O desempenho abaixo da média do mercado foi influenciado especialmente pelos fundos high yield – de maior risco.

O Tordesilhas EI (TORD11), por exemplo, acumula perdas de quase 50% no primeiro semestre. Versalhes RI (VSLH11 e Hectare CE (HCTR11) tiveram quedas de 43% e 38%, respectivamente.

Confira as maiores baixas dos fundos imobiliários no primeiro semestre de 2023:

Fonte: Economatica (30/06/23). A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

Afetado pela inadimplência em série de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) no início do ano, os FIIs high yield tiveram de reduzir a distribuição de dividendos nos últimos meses, perdendo valor na Bolsa.

“[De fato] o destaque negativo do mercado fica para os fundos de CRI” – como também são conhecidos os FIIs de “papel”, afirma Leonardo Garcia, analista do Trix, plataforma de informações sobre fundos imobiliários. “Apesar do patrimonial desses fundos se valorizarem com a queda nos juros futuros, alguns ficaram para trás, inclusive este mês”, lembra.

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Maiores altas e baixas dos FIIs em junho

Com queda de mais de 8%, o HCTR11 encabeça a lista das maiores perdas de junho, seguido do VSLH11, que caiu 8,39%, e do TORD11, com perdas de 7,13%.

Confira as maiores baixas dos fundos imobiliários em junho de 2023:

Fonte: Economatica (30/06/23). A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

“Este desempenho dos high yield se dá principalmente pelos casos de inadimplência dos CRIs e pelas trocas de posição destes FIIs para fundos de ‘tijolo’”, reforça Garcia.

Em junho, o movimento beneficiou principalmente os FIIs de logística – e os híbridos que possuem galpões no portfólio –, que dominaram a lista das maiores altas do mês, com ganhos de quase 16%, como é o caso do Pátria Logística (PATL11).

Confira as maiores altas dos fundos imobiliários em junho de 2023:

Fonte: Economatica (30/06/23). A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos.

“Apesar dos bons ativos e de um patamar relevante de dividendos, muitos fundos de logística estavam sendo negociados abaixo do valor patrimonial”, detalha Garcia. “Ou seja, estavam apresentando uma excelente oportunidade de entrada para o investidor no médio e longo prazo”, finaliza o analista do Trix.

Em junho, o Ifix acumulou alta de 4,7% e completou o terceiro mês seguido de ganhos – o que não ocorria desde outubro de 2022.

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FIIs que mais pagaram dividendos no semestre

O FII Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) fechou o primeiro semestre de 2023 com o maior dividend yield (taxa de retorno com dividendos) entre os principais fundos imobiliários do mercado. No período, a carteira pagou rendimentos de quase 9%.

O número faz parte de levantamento do InfoMoney com dados da Economatica, que também toma como base os fundos que compõem o Ifix. Confira a lista completa abaixo:

Fonte: Economatica

Com patrimônio líquido de R$ 186 milhões, o CACR11 investe predominantemente em certificados de recebíveis imobiliários (CRI), que representam 97,84% do portfólio.

De acordo com o último relatório gerencial, 81% dos títulos estão indexados ao IPCA (mais uma taxa média de 13% ao ano) e 19% à taxa do CDI (mais uma taxa média de 7,2% ao ano).

No início de junho, o fundo pagou aos seus quase 10 mil investidores R$ 1,52 por cota, equivalente a um retorno mensal com dividendos de 1,42%.

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