FIIs 100% expostos ao IGP-M começam a repassar queda do índice; como ficam dividendos?

A deflação apurada pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) começa a chegar nas operações dos fundos imobiliários cujos contratos de locação têm o indicador como referência para o reajuste anual. A correção reduzirá os dividendos distribuídos por estes FIIs?

No mês passado, o IGP-M registrou queda de 1,93%, após já ter recuado 1,84% em maio, de acordo com dados da Fundação Getúlio Vargas. Em 2023, o índice acumula retração de 4,46% e, em 12 meses, baixa de 6,86%.

Estudo feito pela Economatica, plataforma de informações financeiras, a pedido do InfoMoney, listou os FIIs mais expostos ao IGP-M, ou seja, os fundos mais sensíveis à variação do índice.

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De acordo com o levantamento, fundos como o Automony Edifícios Corporativos (AIEC11) e o Green Towers (GTWR11) têm até 100% da receita atrelada ao IGP-M, como mostra a tabela abaixo.

Fonte: Economatica

Em recente artigo, a Nord Research reforça que fundos imobiliários como os citados na tabela acima têm sua rentabilidade diretamente relacionada ao IGP-M, também conhecido como a “inflação do aluguel”.

“Dessa forma, quando o indicador apresenta uma variação positiva, o valor dos aluguéis também é corrigido e a rentabilidade poderá ser melhor para o investidor”, detalha o texto.

A dinâmica é a mesma, sinaliza a Nord, em caso de variação negativa do indicador, com a possibilidade de redução da receita do fundo no momento do reajuste anual dos contratos.

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AIEC11 confirma redução no valor da locação, mas descarta diminuição de dividendos

Do segmento de escritório, o Automony Edifícios Corporativos tem no portfólio a Torre D do Rochaverá Diamond, em São Paulo, e o Standard Building, no centro do Rio de Janeiro (RJ), edifício tombado pelo patrimônio histórico. Juntos, os espaços somam uma área bruta locável (ABL) de quase 23 mil metros quadrados.

Os imóveis estão locados para a Dow e Ibmec e, de acordo com o fundo, os contratos têm aniversário em janeiro e em junho. Conforme o vínculo, o repasse anual da inflação é garantido pelos contratos até o vencimento, explica a carteira.

“[Diante disso], o aluguel do Ibmec, em São Paulo, será reajustado em julho com uma redução de 14,3% em relação ao aluguel de junho, resultado da redução combinada no contrato e o efeito do IGP-M no período”, sinaliza relatório gerencial do AIEC11.

Em resposta ao InfoMoney, a gestão da carteira explicou que a variação do IGP-M foi repassada integralmente desde o início dos contratos – tanto nos momentos de alta, o que aumentou a base de dividendos, quanto agora em que o índice está em patamar negativo.

No entanto, os gestores do Automony Edifícios Corporativos tranquilizam os cotistas e sinalizam que, no curto prazo, o impacto da redução no valor do contrato é limitado em relação à distribuição de dividendos.

“Dado que a gestão do fundo busca linearizar a distribuição mensal de dividendos, dando uma boa previsibilidade aos cotistas”, explica a equipe de gestão. “Portanto, mesmo com a redução do IGP-M neste ano, o fundo deve continuar distribuindo dividendos no mesmo patamar observado ao longo do 1º semestre de 2023”, projeta.

Nos últimos meses, o AIEC11 distribuiu entre R$ 0,76 e R$ 0,78 por cota, montante que representa uma taxa mensal com dividendo de 1,10% – retorno observado em julho.

Também 100% indexado ao IGP-M, o Green Towers (GTWR11) ajustará em novembro o contrato que tem com o Banco do Brasil para a locação do imóvel homônimo do fundo, localizado em Brasília.

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Como identificar e se proteger da volatilidade do IGP-M

Influenciado pela elevação dos preços das commodities e pela desvalorização do real, o IGP-M registrou forte alta até 2021. O indicador chegou a bater 37% no acumulado de 12 meses encerrados em maio daquele ano.

Na época, a elevada “inflação do aluguel” estimulou a troca do indicador por indexadores considerados menos voláteis, fazendo com que o IGP-M perdesse espaço no mercado de fundos imobiliários.

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Independentemente da tendência do mercado, o investidor que busca uma proteção ainda maior tem na diversificação do portfólio uma boa ferramenta para evitar eventuais sustos, reforça relatório da Nord.

“É possível se proteger da volatilidade do IGP-M diversificando a carteira”, confirma artigo da casa de análise. “Por exemplo, alocando parte dos ativos em fundos que não estejam tão diretamente atrelados ao IGP-M ou que possuíam uma gestão ativa para lidar com as variações do índice”, complementa o texto.

As informações sobre a proporção de contratos indexados ao IGP-M ou a outros índices de inflação podem ser obtidas nos relatórios gerenciais dos fundos ou mesmo no informe trimestral da carteira, como o do Vinci Shopping Centers (VISC11).

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