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A estratégia de longo prazo e focada no recebimento de dividendos é uma recomendação quase de consenso para os investidores de fundos imobiliários. Mas se o FII investido subir muito em um curto período, vale a pena desviar do plano inicial e colocar o lucro no bolso? Quando vale a pena vender um fundo imobiliário?
As dúvidas foram destaque da edição desta terça-feira (6) do Liga de FIIs, que tem apresentação de Maria Fernanda Violatti, analista da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney. O programa contou também com a participação de André Dias, investidor e um dos apresentadores do podcast Irmãos Dias.
Em agosto, o Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa – subiu 5,76%, o melhor desempenho do ano. O resultado foi influenciado pela performance dos FIIs de “tijolo”, que investem diretamente em imóveis e chegaram a subir até 24% no período.
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Os mais de 50 mil novos investidores que ingressaram no mercado entre junho e julho – de acordo com dados da B3 – provavelmente se beneficiaram da alta e, diante do resultado, uma dúvida pode ter surgido: aproveitar para vender as cotas com lucro ou manter o foco no longo prazo.
Criador do canal Mestre da Riqueza e com mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro, Dias defende a manutenção da estratégia de longo prazo para fundos imobiliários, mesmo diante de uma forte valorização, como a ocorrida em agosto.
“Mesmo que seja um fundo que subiu muito rápido, eu apenas faço um rebalanceamento da minha carteira”, explica. “Vou realizar novos aportes nos FIIs com pouco peso no meu portfólio e que estejam com preços atrativos”.
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Na avaliação de Dias, a premissa de que fundo imobiliário é um investimento de longo prazo deve ser considerada. Além disso, ele lembra que o ganho de capital gerado na venda dos FIIs é tributado em 20%.
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Quando vender um fundo imobiliário?
Otuki, do Clube FII, vai na mesma linha e lembra que a compra de um imóvel ou da carteira de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) via fundo imobiliário costuma ter uma perspectiva de longo prazo. Para ele, a venda do FII deve ser considerada apenas em situações bem específicas.
Mas em caso de forte elevação, como a ocorrida no mês passado, o economista admite a realização de parte do lucro gerado pela valorização da cota.
“Faz sentido realizar pelo menos parte dos ganhos de FIIs que subiram 15% a 20% em um único mês”, diz. “Uma estratégia é buscar alocar os recursos da venda em outros FIIs que ainda apresentam desconto sobre o seu valor patrimonial”, pondera.
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Outra situação que pode sugerir a venda de um fundo seria a manutenção do equilíbrio da carteira. Neste caso, Otuki recomenda a alocação do ganho de capital obtido na venda de um fundo em outro FII do mesmo segmento.
“O mercado costuma exagerar tanto nos fatos positivos como nos negativos e isso pode criar oportunidades de trocar um FII por outro do mesmo setor”, explica. “Essa avaliação também deve ser feita com muita atenção”.
Finalmente, uma terceira situação que exige a venda das cotas de um fundo imobiliário é a perda de fundamentos da carteira, explica Otuki.
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“Normalmente, só existe uma mudança drástica nos fundamentos quando é divulgado um fato relevante que ocasione um impacto grande da receita do fundo”, reflete o economista. Ele cita o exemplo do setor de hotéis durante a pandemia de Covid-19, que praticamente não teve operação diante das restrições impostas no período.
Por que os FIIs de “tijolo” estão subindo tanto?
Com a redução da circulação de pessoas durante a pandemia da Covid-19, os fundos de “tijolo” – especialmente os de shoppings e o de escritórios – tiveram a receita reduzida e viram suas cotas perderem valor na Bolsa.
A elevação dos juros no País – que subiram de 2% para os atuais 13,75% ao ano nos últimos 16 meses – também influenciou nas cotações desses FIIs. O movimento tornou as aplicações de renda fixa mais rentáveis, atraindo os investidores da renda variável – inclusive os de fundos imobiliários.
Na avaliação de Dias, o atual cenário de deflação – o IPCA de julho mostrou recuo de 0,68% nos preços – e o possível fim do ciclo de elevação dos juros fizeram o investidor olhar com mais atenção para ativos descontados, como os fundos de “tijolo”, o que estimulou a forte subida registrada no mês passado.
“E os fundos imobiliários de ‘tijolo’ se encontram baratos ainda”, avalia. “Esses fundos ainda sentem os efeitos da pandemia e não subiram ao nível do valor patrimonial dos seus portfólios, entrando no radar dos investidores”.
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Os fundos imobiliários representam hoje 25% da carteira de investimentos de André Dias, que sinaliza não abrir mão da diversificação.
“Tenho os dois tipos de fundos imobiliários, ‘tijolo’ e ‘papel’, e diversifico entre os segmentos de escritório, logística, shoppings e híbridos”, detalha. “Eu, particularmente, só não gosto dos FoFs”, pontua o especialista, que se refere aos fundos que investem em cotas de outros FIIs.
Além do canal Mestre da Riqueza e do podcast Irmãos Dias, ele ainda administra a Holding AC Dias, projeto de educação financeira criado com a irmã, a influenciadora Carol Dias.
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Confira mais dicas de André Dias na edição desta terça-feira (6) do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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