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A rescisão de contrato com quatro locatários nos últimos meses não deve alterar a projeção de distribuição de rendimentos do Bresco Logística (BRCO11), que aposta na qualidade do portfólio para a manutenção do atual volume de dividendos.
Rafael Fonseca, gestor do fundo, falou sobre o tema na edição desta semana do Liga de FIIs, apresentado por Maria Fernanda Violatti, chefe de análise de fundos listados do Research da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, repórter do InfoMoney.
Na semana passada, a TW Transportes e Logística – inquilina do BRCO11 – decidiu rescindir o contrato de locação do galpão que ocupa em Canoas (RS). Foi a quarta empresa que manifestou intenção de interromper o vínculo com a carteira de julho para cá.
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Fonseca lembra que o fundo já passou por momentos como o atual e conseguiu a rápida reposição dos locatários justamente pela qualidade dos imóveis da carteira – ou seja, de alto padrão construtivo e com boa localização.
Além da característica do portfólio, ele reforça que a interrupção dos contratos exige o cumprimento de aviso prévio e indenizações, fatores que dão uma camada a mais de segurança para o fundo e previsibilidade na distribuição de dividendos.
“Nosso plano é conseguir estabilizar o portfólio [substituir os locatários] dentro do prazo de aviso prévio e indenizações”, explicou o gestor. “Mesmo se tiver uma certa vacância no portfólio por um período curto, de alguns meses, conseguimos manter toda esta distribuição que a gente vem realizando”, projeta.
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Ainda segundo Fonseca, o Bresco Logística – um dos FIIs mais recomendados do mercado – conta com o lucro gerado na venda de ativos para manter o atual patamar de dividendos
Em outubro, o BRCO11 pagou R$ 0,90 por cota, montante equivalente a um dividend yield (taxa de retorno com dividendos) de 0,73%. Em 12 meses, o percentual está em 8,28%.
O rendimento do mês passado está em linha com a projeção do fundo divulgada em abril – que sinalizava para um aumento de aproximadamente 40% no volume de dividendos ao longo de 2023.
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Antes da TW Logística, Magazine Luiza (MGLU3), Companhia Brasileira de Distribuição (PCAR3) – também conhecida como Grupo Pão de Açúcar (GPA) e o Grupo Carrefour (CRFB3) comunicaram o BRCO11 sobre a intenção de devolver dos espaços locados.
Analistas estimam que a taxa de vacância do fundo, que está zerada atualmente, pode superar 16% com as devoluções.
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Expectativa para segmento de logística é positiva
Se depender da expectativa para o segmento logístico, os mais de 118 mil cotistas do BRCO11 podem ficar ainda mais tranquilos em relação à substituição de locatários do portfólio do fundo – e, consequentemente, dos rendimentos.
“Esperamos a manutenção do baixo nível de vacância dos imóveis e do atual volume de dividendos pagos atualmente, com ganhos graduais com o reajuste dos aluguéis pela inflação passada”, afirma Maria Fernanda, em relatório sobre o setor. “Esperamos, em particular, uma maior resiliência de ativos localizados em rodovias próximas à região metropolitana de São Paulo e outros importantes centros consumidores”, afirma.
Nos últimos 12 meses, os fundos de logística apresentaram valorização média de 17%, aponta o relatório assinado por Maria Fernanda. O desempenho é superior aos 11% do Ifix – índice dos FIIs mais negociados no mercado.
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De acordo com o documento, essa classe de fundo imobiliário negocia atualmente com um desconto de 2% em relação ao valor patrimonial – espécie de preço justo.
Em termos de distribuição de rendimentos, acrescenta o texto, o segmento de logística apresenta um dividend yield médio de 9,0% nos últimos 12 meses.
Confira mais informações sobre o estudo e a entrevista completa com Rafael Fonseca na edição desta semana do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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