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Dono de um portfólio composto por imóveis de alto padrão construtivo nas regiões mais nobres para o segmento de lajes corporativas, o FII VBI Prime Properties (PVBI11) é figura comum nas listas dos mais recomendados do mercado. O fundo também é o maior em número de cotistas entre os FIIs que investem em escritório. Apesar da popularidade e, principalmente, da qualidade dos ativos, a carteira amarga queda de 18% nos últimos 12 meses. O que explica?
Em entrevista ao InfoMoney, Rodrigo Abbud, gestor do PVBI11, atribuiu parte do desempenho da carteira ao cenário macro, especialmente à elevação dos juros – que tende a pressionar a cotação dos fundos imobiliários. Destacou também o desafio de reduzir a taxa de desocupação (vacância) da carteira.
Confira cinco pontos para entender o momento atual do PVBI11 e, principalmente, o que os mais de 166 mil investidores do fundo podem esperar da carteira daqui para a frente:
- Por que o fundo cai 18% em doze meses?
- Vacância em alta
- Dividendos do PVBI11 vão cair mais?
- Por que investir no PVBI11?
Por que o fundo cai 18% em doze meses?
Os fundos imobiliários apresentam uma correlação negativa com a Selic, elevada em 0,25 ponto percentual – para 10,75% ao ano – em setembro. Ou seja, quando a taxa de juros sobe, os FIIs tendem a cair. O movimento prejudica principalmente os chamados fundos de “tijolo”, que investem diretamente em imóveis, como o PVBI11.
Além de estar inserido nesta classe de ativo, o fundo da VBI atua no segmento de escritórios – que desde o início da pandemia da Covid-19 enfrenta uma desconfiança maior do mercado. O sentimento explica em parte o comportamento da carteira, diz Abbud.
“Mesmo em um cenário de melhora, mostrado por diversas pesquisas, com a redução de vacância e melhora na absorção líquida, o mercado ainda está ressabiado e mais cauteloso com o setor de lajes corporativas”, confirma.
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Vacância em alta
Além dos fatores macro e setorial, o gestor do PVBI11 reconhece também a necessidade de fazer o “dever de casa” e destaca os desafios para a redução da vacância do fundo. Se a carteira enfrentou a pandemia com uma taxa de desocupação praticamente zerada, hoje o percentual está acima dos 15%.
“A procura por espaços na Faria Lima (região de São Paulo considerada nobre para o segmento de lajes corporativas) continua aquecida, porém os custos de adequação de ativos de alta qualidade aumentaram – limitando o ritmo da absorção líquida”, explica Abbud. “Nós estamos falando em R$ 10 mil por metro quadrado, quase o mesmo preço de construir o prédio”, compara.
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Para driblar o desafio, o gestor afirma estar buscando parcerias para a adoção do chamado turn key – quando o proprietário entrega o imóvel pronto para a operação do inquilino. Hoje, o portfólio do PVBI11 é composto por sete imóveis e uma área bruta locável (ABL) de 83 mil metros quadrados.
Dividendos do PVBI11 vão cair mais?
Em outubro, o fundo depositou R$ 0,55 por cota – abaixo do montante de R$ 0,65 repassado nos meses anteriores. A redução é atribuída ao fim do ganho de capital obtido com a venda de um imóvel, gerando assim um valor não recorrente.
O fim da renda mínima garantida (RMG) de outros ativos previsto para os próximos meses poderia alterar novamente a distribuição de rendimentos, mas Abbud sugere cautela em relação ao tema:
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“Uma coisa reduz o impacto da outra”, explica o gestor, que se refere aos reajustes de aluguéis que também estão previstos para os próximos meses – e que compensariam o fim das RMG. “[Além disso], nós não passamos guidance (estimativa de dividendos futuros) porque o tema é muito dinâmico, ocorre no dia a dia”, explica.
Por que investir no PVBI11?
Segundo o gestor do fundo, apesar do cenário mais desafiador, o PVBI11 negocia atualmente com o maior desconto da história da carteira – abaixo inclusive do observado no período da pandemia. De acordo com dados do Status Invest, a carteira negocia hoje por 79% do valor patrimonial.
“Na pandemia, este percentual chegou a 86% ou 87% e, depois, recuperou”, contextualiza. “Além disso, continuamos com um portfólio composto por imóveis da melhor qualidade e na melhor localização”, finaliza Abbud.