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Um dos fundos imobiliários mais populares da indústria, o Hectare CE (HCTR11) enfrentou mais um dia de baixa na sessão desta segunda-feira (18). As cotas da carteira somam queda de quase 16% desde 12 de abril, quando analistas começaram a chamar atenção para um possível conflito de interesse nas operações do FII.
Com mais de 170 mil cotistas e um patrimônio líquido de quase R$ 2,5 bilhões, o Hectare é um fundo do tipo “papel”, que investe em títulos de renda fixa do mercado imobiliário indexados a índices de inflação ou ao CDI (certificado de depósito interbancário). Mais de 70% do portfólio é composto por certificados de recebíveis imobiliários (CRI), instrumento usado por empresas do setor para captar recursos.
Na prática, as companhias “empacotam” receitas futuras que têm para receber – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo – em um título (o CRI) que é vendido aos investidores. Em geral, o CRI embute um rendimento prefixado e também a correção por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI ou o IPCA.
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No caso do Hectare, foi levantada a possibilidade de o fundo estar investindo em CRIs cuja dívida pertenceria a sócios do próprio fundo.
“Eles são sócios do empreendimento em desenvolvimento e estão captando, por meio do fundo, pra ajudar a pagar pelo projeto deles”, explica Daniel Chinzarian, analista de FIIs da XP. “No final do dia, eles estão captando recursos e emprestando para eles mesmos. Só que o dinheiro não é deles, é dos cotistas”, afirma o analista, que vê possível conflito de interesse na operação.
O InfoMoney procurou a equipe de gestão do Hectare, que afirma não poder se manifestar sobre o tema no momento. Segundo os gestores, o fundo está em período de silêncio por conta de uma 13ª emissão.
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Mercado reagiu mal
Na sessão desta segunda-feira, as cotas do Hectare abriram em forte baixa, de mais de 10%. Ao longo do dia, os papéis atenuaram a queda e fecharam o pregão com baixa de 7,3%.
Na semana passada, o fundo já havia acumulado perdas de 9,93%. Do dia 12 de abril para cá, os papéis caíram de R$ 115,00 para a casa dos R$ 97,00, como mostra o gráfico do Hectare no InfoMoney.
Melhor fundo de “papel”
Em janeiro, o ranking InfoMoney-Ibmec reconheceu os fundos imobiliários que ofereceram os melhores resultados aos investidores nos últimos três anos. Na oportunidade, os vencedores foram o VBI FoF (RVBI11), na categoria Fundo de Fundos; o Vinci Offices (VINO11), na categoria Fundo de “Tijolo”; e o Hectare CE (HCTR11), na categoria Fundo de “Papel”.
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Chinzarian lembra que o ranking teve como base uma série de critérios de retorno e risco. Segundo ele, a avaliação não leva em consideração a qualidade do portfólio dos fundos.
Na lista de critérios, estão retorno com dividendos, retorno anual, número de cotistas e liquidez das cotas, entre outros. “O Hectare sempre manteve esta recorrência, pagou bons dividendos e teve bons retornos”, explica Chinzarian.
Chinzarian é cauteloso ao opinar se as operações do Hectare estão de fato irregulares, mas cobra maior transparência da gestão que, até o momento, não se manifestou sobre o eventual conflito de interesse. “Não está evidente porque eles estão fazendo isso”, conclui.
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