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Em comunicado divulgado na tarde desta quinta-feira (23), o FII BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11) considerou exagerada a reação do mercado ao pedido de recuperação judicial da fazenda Vianmancel, em Nova Maringá (MT) e, entre as soluções para o caso, não descarta a venda do terreno. Às 15h14, as cotas do fundo registravam queda de quase 6%. Na sessão anterior, os papéis despencaram 16%.
A queda da cotação do fundo teve início depois da divulgação de fato relevante, na tarde desta quarta-feira (22), que confirmava a situação dos responsáveis pela fazenda, adquirida em agosto de 2021 pela carteira, em uma operação sale-leaseaback – que aluga o imóvel comprado para o ex-proprietário. O terreno representa atualmente 23% da receita contratada do fundo.
Diante da dificuldade apresentada pelo locatário, que terá de arcar com dívidas junto a credores, o fundo estima uma redução temporária na distribuição de dividendos em torno de R$ 0,22 por cota, caso o produtor não honre os pagamentos relacionados à locação do espaço.
“É difícil precisar em quanto tempo essa situação temporária será resolvida, mas enxergamos que a gestão deve trabalhar mais na frente de uma solução comercial do que em um embate jurídico”, explica o comunicado.
Caso a inadimplência seja confirmada, o fundo trabalha com duas opções: a substituição do atual inquilino ou mesmo a venda do terreno.
O BTRA11 lembra que adquiriu o espaço com desconto sobre o valor justo e a alienação da fazenda poderia gerar até 63% de ganho de capital, operação que estaria alinhada à estratégia da carteira.
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De acordo com dados apresentados pelo fundo, o valor atual de negociação da terra para produção de grãos em Nova Maringá é de R$ 42 mil por hectare. Considerando a área total de 3,1 mil hectares da fazenda, o imóvel teria um valor de mercado de aproximadamente R$ 130 milhões.
No ano passado, o BTG Pactual Terras Agrícolas adquiriu a fazenda Vianmancel – especializada na produção de milho e solja – por R$ 81 milhões.
Pelo contrato, o antigo proprietário ocuparia o espaço pelo período de dez anos em troca de uma remuneração mensal de R$ 742 mil, montante que seria corrigido anualmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
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Diante da possibilidade de lucro em uma eventual alienação, o fundo considera desproporcional a queda da cotação do fundo na B3, que só ontem caiu 16,5%.
“Vemos o movimento de queda de 16,5% no último pregão como extremamente exagerado, uma vez que ele precifica quase que a perda integral do ativo”, detalha o texto. “O fundo negocia nesse momento com uma taxa de retorno com dividendos de 10,3% [assumindo distribuição de R$ 0,72 por cota], com potencial upside por meio da venda do ativo a valor de mercado”, pontua o texto.
De acordo com relatório gerencial, a fazenda Vianmancel – identificada como Milton Cella – tem uma área de 3.148 hectares e corresponde a 24% do valor patrimonial do fundo.
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Além da fazenda Vianmancel, o portfólio do BTG Pactual Terras Agrícolas conta ainda com outros cindo imóveis, quatro em Mato Grosso e um outro na Bahia, totalizando uma área de 10.079 hectares. O fundo tem atualmente 14.012 cotistas.
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