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O otimismo parece ter tomado conta do segmento de fundos imobiliários, que acumula alta de mais de 11% nos últimos três meses. O desempenho chama a atenção do mercado e certamente desperta a atenção de novos investidores. Mas como começar a investir nos FIIs mitigando riscos e potencializando ganhos?
Criador do Canal do Holder, o influenciador e analista Fábio Faria falou sobre o tema na edição desta semana do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa tem apresentação de Maria Fernanda Violatti, da XP, Thiago Otuki, economista do Clube FII, e Wellington Carvalho, jornalista do InfoMoney.
O mercado de FIIs acompanha com atenção o comportamento da taxa básica de juros da economia, a Selic, atualmente em 13,75% ao ano. A possível redução do indicador nos próximos meses é apontada como o gatilho para um movimento de alta dos fundos imobiliários.
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Para quem está de olho nesta eventual tendência de alta e pretende começar a investir em FIIs, Fábio Holder, como também é conhecido, recorre aos seus 13 anos de experiência no mercado financeiro e oferece pelo menos cinco dicas aos mais iniciantes.
O influenciador recomenda atenção ao tamanho dos aportes, entendimento básico do mercado de renda variável, estudo sobre o portfólio do fundo escolhido, foco em FIIs menos arriscados e uma estratégia de longo prazo.
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Sobe e desce da Bolsa faz parte do jogo
Embora historicamente menos voláteis do que as ações, os fundos imobiliários também são ativos de renda variável e, consequentemente, oscilam ao longo do tempo.
Para Holder, o entendimento desta dinâmica é fundamental para quem planeja começar a investir em FIIs e evitar sustos ao longo da jornada.
Ele lembra que, durante a pandemia da Covid-19, o Ifix – índice dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa – despencou 30%, gerando um desconforto ao investidor. Guardadas as devidas proporções, este tipo de movimento fará parte da rotina, explica.
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“Agora provavelmente veremos uma alta dos FIIs com a queda da Selic que deve ocorrer nos próximos meses”, prevê. “No longo prazo, talvez, a taxa possa voltar a subir e os fundos imobiliários perderão valor novamente”, reflete o influenciador, reforçando a tese de que subidas e quedas da cotação são normais no segmento de renda variável.
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Começar pequeno
Consciente sobre o sobe e desce da Bolsa e partindo da premissa de que o dinheiro que será investido não comprometerá o pagamento de despesas correntes, é hora de definir o tamanho do aporte.
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O criador do Canal do Holder – que tem quase 320 mil seguidores – sugere ao investidor iniciante começar com pouco, mais precisamente com um montante que não trará dores de cabeça em caso de um período adverso do mercado.
“É muito importante para quem começa a investir em FIIs ou em qualquer produto de renda variável iniciar com aportes pequenos”, confirma. “Isso também vai permitir ao investidor cometer eventuais erros que são naturais no início da jornada sem necessariamente comprometer boa parte do patrimônio”, completa.
O alerta, acrescenta, vale especialmente para quem já acumulou um relevante volume de recursos na renda fixa, por exemplo, e agora pretende ingressar em mercados com maior risco.
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“O investidor quer fazer esta migração de forma muito rápida, com medo de perder uma tendência de alta do mercado”, detalha Holder, que cita o exemplo da expectativa atual do mercado com a esperada queda da Selic.
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Como escolher o melhor FII?
Após entender a dinâmica da renda variável e de calibrar um aporte que não tire o sono do investidor, é preciso entender o que há dentro do fundo escolhido, sugere Holder.
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Os FIIs captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.
Os rendimentos repassados aos investidores, na forma de dividendos, são isentos de imposto de renda – um dos principais atrativos do produto.
Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias, além dos FIIs de “papel” – que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação e à taxa do CDI (certificado de depósitos interbancários).
Em um fundo de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis – localização e qualidade dos espaços fazem toda a diferença, sinaliza o influenciador, que também sugere atenção com a gestão do fundo, locatários, preços de locação, histórico das receitas, entre outros fatores.
Diante da análise, é possível identificar fundos que embutem um risco mais elevado e – pelo menos no começo – fugir deles, recomenda Holder, emendando a quarta dica para quem quer começar a investir em FIIs.
Entre os principais riscos que um fundo imobiliário pode enfrentar estão a inadimplência dos inquilinos – ou dos títulos de dívida, no caso dos FIIs de “papel” – e a vacância do portfólio, que comprometerá o volume de dividendos distribuídos aos cotistas.
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Foco na geração de receita e no longo prazo
Holder lembra que fundos imobiliários são investimentos de longo prazo e uma classe de ativo ideal para quem busca a geração de renda passiva – aquela obtida sem o empenho de qualquer trabalho.
Para quem pretende ingressar neste mercado com tais objetivos, ele recomenda a manutenção da estratégia independentemente do que mostra o home broker.
“O investidor, especialmente o mais iniciante, não deve ficar desesperado com a oscilação diária da cota do fundo na Bolsa”, orienta. “[É importante] manter o foco no longo prazo e na geração de renda passiva”, finaliza.
Confira mais dicas e detalhes sobre a trajetória como investidor de Fábio Holder na edição desta semana do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.
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