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Acreditar nas tendências de longo prazo, oferecer um produto diferenciado e buscar sempre algo a mais são algumas das estratégias que fizeram a diferença para os melhores fundos imobiliários na edição 2022 do ranking InfoMoney-Ibmec.
Os premiados foram conhecidos no último painel do Onde Investir 2022, evento online realizado pelo InfoMoney. Participaram do debate desta terça-feira (1) Eduardo Malheiros, sócio-diretor da Hectare, Ricardo Vieira, head de fundos de fundos da VBI, e Leandro Bousquet, head de Real Estate da Vinci.
O ranking InfoMoney-Ibmec reconheceu os fundos imobiliários que ofereceram os melhores resultados aos investidores nos últimos três anos. Os FIIs foram analisados de acordo com uma série de critérios de retorno e risco. Os vencedores foram Hectare CE (HCTR11), na categoria Fundo de “Papel”; o VBI FoF (RVBI11), na categoria Fundo de Fundos; e o Vinci Offices (VINO11), na categoria Fundo de “Tijolo”.
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Para Bousquet, a escolha de um fundo de lajes corporativas – um dos segmentos que mais sofreram nos últimos anos – como destaque entre os fundos de “tijolo” reforça a importância do reconhecimento.
O gestor atribui o desempenho dos últimos três anos às “apostas” que o fundo fez em tendências de longo prazo que já têm se mostrado vitoriosas atualmente.
“Ao contrário da maioria dos fundos de escritórios, focamos na aquisição de prédios inteiros, e não somente em lajes”, explica. “Isso nos deu um maior controle sobre a gestão dos prédios que, na pandemia, se mostrou crucial para manutenção do desempenho do fundo”, relembra.
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Bousquet aponta também o investimento na mudança de perfil dos escritórios, com espaços abertos e comunitários, em regiões próximas a áreas residenciais.
Segundo o gestor, as estratégias se mostraram valiosas durante a pandemia, que impôs restrições e mudanças de hábito dos trabalhadores. “Todas as tendências que apostávamos no longo prazo se aceleram absurdamente e o fundo acabou se beneficiando”, pontua.
De acordo com Bousquet, no pior período da pandemia, a taxa de vacância do fundo chegou no máximo a 8%. Hoje o índice está na casa dos 5%, afirma.
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Em busca de “algo a mais”
Entre os fundos de “papel”, que investem em títulos de renda fixa e certificados de recebíveis imobiliários (CRI), o destaque ficou para o Hectare, representado por Eduardo Malheiros.
Ele reconhece que a elevação da inflação nos últimos anos beneficiou os fundos do segmento de uma forma geral. No entanto, o gestor afirma que a estratégia do Hectare trabalha sempre por algo a mais.
“Fazendo o que todo mundo faz, vamos ganhar o que todo mundo ganha. E pela teoria econômica, o que todo mundo ganha é o retorno mínimo da economia”, reflete.
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No caso da inflação, o fundo optou por uma alocação de recursos mais rápida, ou seja, deixar pouco dinheiro em caixa. “Então a gente sempre esteve com inflação ‘mais muito’ rendendo nos nossos CRIs”, explica.
Malheiros diz, porém, que o “pulo do gato” da carteira foi apostar em regiões e projetos menos explorados. Atuando no segmento de loteamentos e multipropriedades, o fundo ostenta hoje presença em praticamente todo o País.
“Vamos em regiões para onde ninguém quer ir e para tipos de projetos que ninguém quer emprestar”, relata. “E o diferencial da estratégia é ter muita atenção nos detalhes e estar muito próximo destes projetos para não deixar a peteca cair”.
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Representando o VBI FoF, vencedor na categoria fundos de fundos, Ricardo Vieira explica que o desempenho da carteira nos últimos anos tem muita relação com a estratégia adotada logo na concepção do fundo, em 2019.
Segundo ele, o objetivo VBI FoF era oferecer ao público um fundo de fundos que não fosse apenas um alocador de cotas negociadas na Bolsa. “A ideia era dar acesso a ativos que normalmente são restritos à pessoa física”, explica.
Atualmente, a carteira do VBI FoF tem 40% de participação de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e fundos imobiliários que não são negociados na B3. O restante do portfólio é formado por cotas de FIIs listados na Bolsa.
O equilíbrio, detalha Vieira, garantiu ao fundo um desempenho satisfatório em diferentes momentos do mercado.
“Em momentos de maior alta do mercado, aumentamos a posição em fundos imobiliários mais líquidos e, em momentos de maior risco para os FIIs, elevamos a participação dos ativos restritos, que oferecem maior segurança”, pontua o gestor.
Os desafios de 2022
Os gestores projetam um ano bastante desafiador para a renda variável, e consequentemente para os fundos imobiliários, em 2022. Entre os desafios, eles apontam a manutenção do ciclo de alta dos juros e o período eleitoral, que geralmente traz maior volatilidade para as cotações.
Apesar do cenário, eles manifestam confiança na sustentabilidade dos FIIs e veem oportunidades especialmente no segmento de lajes corporativas, bastante pressionado por causa da pandemia de Covid-19.
Durante três semanas, o Onde Investir 2022 reuniu importantes nomes do mercado financeiro em painéis diários. Promovido pelo InfoMoney, o evento online discutiu as melhores oportunidades e expectativas em diversas modalidades de investimento. A lista completa das lives está no canal do InfoMoney no Youtube.
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